“三道红线”一年降至黄档 多赛道布局开启新增长曲线

记者 谢 岚

“我是支持调控的，不调控的话这个行业没办法干了，不调控的话房价和地价都要上天了。”3月12日，谈及地产调控，融创中国董事会主席孙宏斌在当日的业绩发布会上如此表态。

“房住不炒”自2016年底中央经济工作会议首次定调后，此后四年以来，从金融信贷、财税到土地出让规则等变化，地产调控不断升级细化，长效机制加快落地。事实上，过去几年间，孙宏斌曾多次发表看法，认为本轮调控一定是长期的国家战略，并将之作为企业战略决策的底层逻辑。

但另一方面，每一次调控无疑也是一次洗牌，整个地产市场的加剧分化，房企间马太效应日益显著。作为行业龙头之一，融创中国(下称“融创”)是如何穿越地产调控周期，在龙头房企中一马当先交出2020年的“成绩单”，这一动作本身也折射了融创中国的信心和乐观。

“现在这个行业是在一个全新的逻辑下，优秀企业会迎来自己的盛世年华。”孙宏斌说道。

地产主业夯实头部地位

盈利能力强劲

根据融创3月12日披露的业绩报告，2020年融创实现合同销售金额5753亿元，行业排名稳居第四;核心城市保持领先优势，其中在12个城市销售额排名第一，此外另有25个城市排名前五。

强劲的销售力背后是融创持续进阶的产品力。2020年，围绕主力客群年轻化及科技化发展趋势，融创在高端精品定位的基础上，持续升级户型、社区、服务等方面的功能，打造“I AM I”年轻化生活新主张。2020年，亿翰智库“中国房地产超级产品力研究成果”中，融创位居产品力榜首。

销售力反映在财务报表上，融创也因此交出了一份颇为靓丽的“成绩单”：2020年公司实现营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%;归母净利润356.4亿元，创历史新高，同比增长36.9%;每股盈利7.82元，同比增长30.6%。同时，融创审慎决策，多元化投资拿地，优质土储和严控成本也拓宽了公司的盈利空间。

财报数据显示，2020年融创新增土储约为5877万平方米，新增货值7261亿元。截至2020年底，公司的土储约2.58亿平方米，约78%的土储位于一、二线城市，平均土地成本仅约4270元/平方米。

孙宏斌亦表示，“对融创来说，我们拿地主要是三个来源，公开市场、收并购和产业项目。公开市场上我们还是有比较大的优势，现在有58个城市公司负责120个城市，可以抓住板块轮动的机会”。而未来土储优势无疑也将继续成为融创穿越行业周期，稳健成长，夯实地产主业头部地位的坚实底气。

超预期降杠杆

“三道红线”降至黄档

当日业绩发布会上，被视作地产调控最严厉大招之一的“三道红线”自然成为各方关注的焦点。对此，孙宏斌也坦率地表达了自己的观点：“对于我们来说，三条红线以后就不用担心我的负债率了，现在央行管着呢，在两年前我们就一直在说，我们不希望负债总额增加，希望增加净资产和销售。三年总负债没有增加了，销售增加那么多，负债率肯定降下来了，调控让这个行业安全了。”

所谓“三道红线”，是指剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。监管部门据此将房企分为“红、橙、黄、绿”四档管理。2019年，融创一度处于三线全踩的“红档”。而此次2020年年报显示，融创三项资本结构指标连续实现显著改善：2020年底，净负债率同比下降76个百分点至96%;非受限现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率降至78%。按照“三道红线”标准，融创已降至黄档，“降杠杆”取得超预期成果。

亿翰智库分析认为，融创主要是通过四招促进了财务质量的优化，实现由红转黄：一是主动控制了有息负债规模;二是调节有息负债结构;三是多元化拿地，公开市场审慎拿地，减少现金流出;四是2020年融创中国拆分物业上市，不仅增加了资金，也增加了所有者权益。当日，融创中国行政总裁汪孟德亦表示：“必须在未来两年持续保持整个集团的财务指标和资产结构，包括负债指标持续优化，这是一个非常明确的事。”他同时表示，剩下的资产负债率指标有望在2022年达成。

“地产+”布局多赛道

开启新增长曲线

值得一提的是，除了夯实地产基本盘的头部地位，融创也通过“地产+”多元化布局，探索新增长曲线，进一步构建穿越行业周期的能力，从而实现长期持续的增长。

按照“地产+”战略，近年来融创持续加大深耕城市的投资力度，围绕地产主业向物业、文旅、文化、会议会展和医疗康养等多个赛道辐射，并搭建起融创服务、融创文旅、融创文化等多个平台。2020年，融创将自身定位从“中国家庭美好生活整合服务商”升级为“美好城市共建者”，“地产+”在各个赛道上亦已逐渐呈现出蓬勃的生命力和竞争力。

2020年11月19日，融创服务成功登陆中国港交所，加速建立物管行业头部企业的竞争优势。年报数据显示，融创服务2020年实现营业收入46.23亿元，同比大幅增长约63.5%;归母净利润6.20亿元，同比大幅增长约129.6%。截至2020年底，融创服务在管建筑面积约1.35亿平方米，同比增长155.1%，合约建筑面积约2.64亿平方米，同比增长67.2%。融创文旅2020年全年总客流超1亿人次，收入约38.8亿元，同比增长36%，管理利润达约6.27亿元，同比大幅增长311%。

此外，融创文化也已完成全产业链布局，蓄势待发。2020年，融创文化布局七大动画工作室，并在影视领域实现头部内容项目的稳定输出，由其参投的影片《刺杀小说家》和《熊出没·狂野大陆》在2021年春节档分别收获超10亿元和5.75亿元的票房。