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机构投资者参与公募REITs需关注五方面问题

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年初以来,我国基础设施公募REITs试点项目申报与审核配套制度颁布,审核工作稳步推进。近日,公募REITs制度体系搭建和技术系统的准备工作也基本就绪,首批项目渐行渐近,公募REITs这一全新投资工具“呼之欲出”。

机构投资者是我国基础设施公募REITs的重要投资人,从机构投资者视角看,参与公募REITs需要重点关注以下几个问题。

一是参与角色。机构投资者可以通过“战略配售”或“网下发售”投资基础设施公募REITs。参与战略配售的优点是可以锁定投资份额,缺点是无法参与询价过程;参与网下发售的优点是可以参与询价,缺点是认购结果具有不确定性。机构投资者需要综合评估项目特点、投资偏好以及对发行价格的预期等因素,审慎决定以何种角色参与REITs投资。

二是预期收益。基础设施公募REITs的收益主要来源于运营净现金流的期间分配和基础设施资产增值两部分。从收益率水平上看,试点项目预计未来3年现金流分派率应不会低于4%。实务中,机构投资者对于不同类型资产的分红率预期也有一定差异。基础设施公募REITs项目可以分为特许经营类项目(如收费公路、污水处理等)和非特许经营项目(如产业园区、仓储物流等)。其中,特许经营类项目的收费年限一般由协议约定或通过主管部门批复明确,在公募REITs存续期间,随着基础设施剩余收费年限的缩短,资产的评估价值也会逐渐下降,因此,特许经营类项目的收益中往往不存在资产增值部分,故投资人对其收益率预期一般会高于非特许经营项目。

三是风险水平。基础设施公募REITs兼有“权益”和“固收”两种属性,其投资风险水平一般介于股票和债券之间。投资人在进行投资决策前需要综合考虑产品结构、底层资产、收益测算和参与机构等各类风险因素。值得关注的是,不同于传统的投资标的,公募REITs投资人还需重点关注项目运营管理中的“委托代理风险”。目前市场上的基金管理人大都不具有基础设施运营管理经验,一般都会聘请外部管理机构进行基础设施项目的运营管理。外部管理机构的尽职程度和运营水平将直接影响到项目的运营现金流。因此,投资人在投资决策前,需要仔细研读《运营管理服务协议》及相关交易文件,重点评估委托管理的合规尽责风险。

四是退出可行。公募REITs投资中,投资人最关心的问题还有退出的可行性。沪深交易所推出的业务细则中,明确基础设施基金可采用竞价、大宗和询价等交易所认可的交易方式交易。此外,公募REITs还引入质押协议回购和流动性服务机制,从而提高产品的投资吸引力。例如,通过充分合理的做市机制,可以熨平交易价格的小额非理性波动。投资人在投资REITs前,需要综合评估产品的流动性和退出的可行性。

五是投资实务。据了解,市场上主要的机构投资者目前均已开展公募REITs投资的准备工作,包括制定内部投决制度、搭建相关业务系统等。此外,投资者在实操中还应关注会计核算、交易价格等方面。对于以资管产品参与REITs投资的,还需注意净值管理、期限匹配等问题。

总的来说,基础设施公募REITs既肩负着盘活基础设施的重任,也承载着资本市场的期待。公募REITs作为全新的投资品种,填补了资本市场的空白,拓宽了投资人的投资边界。为保障我国公募REITs市场的长远发展,监管和市场机构需要共同努力,打造良好的投资环境,把公募REITs投资者关注的要点,作为全市场共同努力的方向。

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