北京楼市的平稳密码：不只是“最严调控”

继去年年末的中央经济工作会议之后，今年的政府工作报告再次提出，“解决好大城市住房突出问题”。

北京是最具标杆意义的“大城市”。一方面，北京楼市的市场化进程启动较早、市场体量大、辐射能力强，对环京、环渤海，乃至北方地区的市场，都有着直接或间接的影响;另一方面，作为监管中心所在地，北京的楼市调控政策一直有着较强的风向标意义。

根据国家统计局的数据，今年1月，北京新房价格同比增长2.9%，二手房价格同比上涨6.9%，是四个一线城市中房价同比涨幅最低的城市。也即，过去一年来，北京是房价控制最好的一线城市，甚至好于不少热点二线城市。

近几年来，北京一直执行着全国最严厉的限购、限贷等政策，强力的去杠杆措施，不仅对投资投机需求形成了有效制约，也令北京楼市调控享有“最严调控”的称谓。

在供给端，大量限竞房投入市场，被认为是平抑房价的关键因素。此外，监管层对市场变化的快速反应，则保证了政策的及时和有效。

这一系列举措，共同构成了北京楼市平稳的密码。在长期横盘后，近期北京房价又有上涨势头，但市场基础的稳固，以及调控手段的多样，仍然令多数从业者抱有信心。

需求的基本面

从需求端来看，北京仍是当前调控最为严厉的城市。其中，现有的楼市政策框架，主要源于过去几年来的几项重要政策措施。

2010年4月30日，北京出台限购政策，以家庭为单位，将新购商品房限制为一套，同时将限购门槛设置为连续5年纳税或社保证明。北京也成为全国首个出台“限购令”的城市。

2015年，作为“北京城市副中心”的通州区，在现有政策的基础上，将限购政策进一步升级。限购门槛设定为在通州区落户三年，或在通州区拥有连续三年纳税或社保证明。由此，通州区被称为“最难获取购房资格”的区域。

2017年3月，北京先后出台“317新政”和“326新政”。将首套房最低首付比例提至35%，二套房最低首付比例提至60%，暂停发放贷款期限25年以上个人住房贷款。同时，北京还将商住类房屋纳入限购范围，并实施停贷。

至今，北京的购房者面临的门槛，仍为全国各城市最高。

这一系列去杠杆的政策措施，极大改变了北京楼市的需求结构。多家房企人士和经纪机构向21世纪经济报道记者表示，当前北京楼市的投机需求已经绝迹，投资需求占比很小，刚需则成为主流。这其中，改善型需求已成为刚需中的主体，首套置业需求也占据一定的比例。

由于需求中的“水分”被挤出，近几年北京楼市的成交量也有所下降。2017年至2020年，北京新房年度平均成交量约为3.3万套，二手房年度成交均值约为15万套，比此前的年度交易规模下降了三到四成。

这四年也被业界称为北京楼市的“筑底期”。由于成交量位于相对低位，加之“限价令”等政策的实施，北京房价基本处于“横盘”状态。

其间，北京楼市也曾有过小幅波动。为应对政策边际效应递减的现象，近几年，北京根据市场变化，不断对需求端的政策进行“修补”，或进行执行层面的强化。比如，北京在2017年对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，从而封堵“假离婚”的漏洞。2020年下半年以来，北京市的金融机构严查信贷资金违规进入楼市的现象。此外，北京对购房者资质和贷款流程的审核也不断趋于严格。

供给端“调结构”

真正起到平抑房价作用的，被认为是供给端的调整。近几年来，北京不断督促已供土地的开发，使得市场有效供应规模逐渐增加。加之投机投资需求被抑制，北京楼市供应紧张的局面逐渐得到缓解。

从2017年末开始，北京大规模出让限竞房地块，限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。中原地产的统计显示，2018年到2020年，北京累计供应限竞房9.1万套，占新房供应的六成以上，大兴、丰台、房山、昌平四个区是供应的重点。成交方面，到2020年，限竞房成交已接近新房交易的五成。

实际上，由于供应量过大，已有部分限竞房项目陷入滞销，但一些优质项目也成为市场的主流。中原地产统计的“2020年北京住宅销售额排行榜”中，前8名均被限竞房项目获得。

限竞房是指以“限房价，竞地价”的方式拍卖土地，并最终建成的一种商品房品类。限竞房主要面向刚需群体，与纯商品房项目相比，价格优势较为明显。

多个房企人士向21世纪经济报道记者表示，由于价格明显低于市场水平，一个限竞房项目，往往会影响到周边的4到5个纯商品房项目的定价，并影响到同区域二手房的报价。因此，在平抑房价方面，限竞房的辐射力不容忽视。近几年北京房价的稳定，即有赖于限竞房的大量供应。

由于对市场影响过大，限竞房供应的变化，几乎成为北京楼市的“晴雨表”。

2020年末至2021年初，北京楼市一度出现“量价齐升”的现象。影响市场预期的，除了横盘多年后的反弹心态，还有限竞房供应量减少的影响。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，截至2021年1月，北京限竞房的可售库存，从最高的3万套以上，下降到2.86万套。同时，在2020年北京成交的土地中，限竞房地块的比重大幅下降。“随着土地供应结果的变化，未来市场上的不限价房源将明显增加。”

多数从业者认为，这种情况将使得北京的房价继续面临上涨压力。实际上，部分高价地在去年下半年出炉时，北京一些二手房的报价就已经有所上调。

其间，北京启动了多项应急措施，包括严查信贷资金违规进入楼市、对经纪机构实施监管、严查房企违规销售情况等，使得市场快速恢复稳定。

除此之外，张大伟表示，考虑到刚需为主的基本面，北京楼市不会出现非理性上涨。“北京市场属于全国一二线城市最稳定的楼市，购房杠杆难度最大。”这种情况下，市场不太可能出现高温。