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70城房价持稳态势未改 2021年房价上行动能仍存?

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(安娜、王春霞)2020年收官之月,市场对全年经济稳定复苏的信心进一步增强,乐观情绪也传导至房市。国家统计局15日发布的商品住宅销售价格数据显示,2020年12月,70个大中城市房地产市场价格稳中略涨。其中,新房上涨城市数量增加,打破此前连续5个月减少的趋势;一线城市房价涨幅明显扩大。综合二手房和二、三线城市的情况来看,专家认为,当前房价以稳为主的趋势并未改变,且将持续,但2021年房价上行动能仍存,还需科学调控。

70城房价总体稳中略涨 新房与二手房走势分化

根据国家统计局发布的数据测算,2020年12月,我国70个大中城市新建商品住宅价格指数环比上涨0.12%,同比上涨3.73%;二手住宅销售价格指数环比上涨0.12%,同比上涨2.12%。

“新房价格环比涨幅在连续3个月收窄的情况下略有扩大,同比涨幅连续6个月收窄,这与2020年下半年环比涨幅数据明显偏小有关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

二手房方面,“若考虑小数点后两位数,12月份的价格环比、同比涨幅均较11月份有所收窄。”严跃进表示。

从价格上涨范围看,2020年12月,新房价格上涨城市数量42个,较2020年11月增加6个;持平城市6个,与2020年11月持平;下跌城市22个,较2020年11月减少6个。

“这是新房上涨城市数量连续5个月减少后,首次增加。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄说,新房价格上涨范围进一步扩大。

从二手房价格上涨范围来看,2020年12月,上涨城市数量为38个,比2020年11月减少6个;持平城市1个,较2020年11月减少2个;下跌城市31个,比2020年11月增加8个。

“二手房价格上涨的城市数量有所减少,这也说明房东至少在定价方面不会过于强势。”严跃进认为,总体看,房价涨幅可控,但从新房价格表现看,新的反弹迹象有所显现。

一线城市房价涨幅扩大 扬州房价涨幅领跑全国

分城市来看,专家认为,一线城市房价涨幅明显扩大值得关注。

根据国家统计局数据,2020年12月,一、二、三线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.3%、0.1%和0.1%,其中一线城市涨幅较2020年11月扩大0.1个百分点,二、三线城市涨幅与2020年11月相同;同时,一、二、三线城市二手住宅价格环比分别上涨0.6%、0.1%和0.1%,其中一线城市涨幅扩大0.1个百分点,二、三线城市涨幅与2020年11月相同。

从同比来看,一线城市二手房价格涨幅也呈现扩大趋势。2020年12月,二手住宅销售价格同比上涨8.6%,涨幅比2020年11月扩大0.3个百分点,不论是绝对涨幅,还是涨幅的扩大幅度都显著大于二、三线城市。

“年底买房的人多了,房价也涨了。”北京远行地产经纪人姚清泉告诉记者,年终岁尾,他感觉北京二手房市场的热度明显回升了。

“上海12月份的二手房成交套数接近4万套,属于非常热的状态。”严跃进说,近期要重点关注一线城市的二手房市场,也要关注一手房抢房压力大,进而把购房需求转移到二手房的现象,积极稳定二手房价格。

事实上,近期闭幕的中央经济工作会议已将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年八项重点任务之一。专家认为,这对于解决当前我国一些特大城市房价偏高问题具有“靶向调控”作用。

此外,值得关注的是,部分二、三线城市也涨势迅猛。2020年12月,扬州新建商品住宅、二手住宅价格环比涨幅均领跑全国,分别达0.8%、0.9%,市场热度可见一斑。

陈霄认为,扬州依托于长三角经济圈,并且在人才政策等利好的带动下,房价上涨动力足。

严跃进说,房价指数环比涨幅超过1%,可以界定为房地产过热城市,目前扬州房价涨幅尚未超过这一临界线,但稳房价的工作仍需积极开展。

2021年房价或以稳为主 上行动能仍存

从后续房价走势来看,不少专家认为,2021年房价以稳为主的基调不会变,但上行动能仍存。

短期看,陈霄预计,2021年一季度房价上涨的趋势仍将延续,但随着调控趋紧,价格涨幅将会放缓。

严跃进分析,金融监管、供求关系仍是影响房价的两大主要因素。

从金融监管的角度看,近日,我国金融管理部门出台银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,对不同类型不同规模的银行机构分档设置房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比“两条红线”。

严跃进认为,这客观上会限制贷款进入房地产领域,有助于稳房价。

从供求关系看,“很多城市,尤其是大城市,潜在的新房需求很强,这意味着新房价格或涨易跌难。”严跃进说。

但从土地市场来看,植信投资研究院提供的数据显示,2020年12月,我国100个大中城市土地挂牌均价(12个月平均)同比下跌0.4%,较2020年11月下挫近4个百分点。

“土地溢价率走低,暗示全国新建房价上涨动能进一步趋弱。”植信投资研究院高级研究员马泓说。

就二手房市场而言,严跃进认为,后续二手房价格走势和一手房趋同。但需要注意的是,部分城市新房较少,可能导致二手房抢房和房价炒作。同时,部分城市二手房的学区资源较好,也可能导致价格上涨,下一步需要积极在学区资源均衡分布上做文章。

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