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短租住房纳入规范管理 业内:抬高门槛助力规范租赁秩序

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12月24日,北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市互联网信息办公室、北京市文化和旅游局联合发布《关于规范管理短租住房的通知》(简称“通知”)。通知自2021年2月1日起施行。

在业内人士看来,通知详细规定了短租经营的合规性要求,具有较强的指导性,对规范住房租赁市场意义深远,抬高了准入门槛,不具备运营资质和业务开展条件的企业会逐渐被淘汰。

新政规范管理短租住房意义深远

记者注意到,通知明确了政策调整范围,即利用本市国有土地上的规划用途为住宅的居住小区内房屋,按日或者小时收费,提供住宿休息服务的经营场所,并按区域实行差异化管理,首都功能核心区内禁止经营短租住房。

实际上,今年8月,为加强短租住房管理,北京市住建委、市公安局、市网信办就联合起草了《关于规范管理短租住房的通知(征求意见稿)》,向社会公开征求意见。征求意见时间截至8月18日17时。征求意见稿明确短租房经营条件、互联网平台信息核验要求、属地监管责任及违规处罚。征求意见稿提出,经营短租房要符合小区管理规约或业主大会决定;没有管理规约或业主大会决定的,要取得同楼其他业主书面同意。

在此基础上,北京四部门在12月24日联合发布通知。北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥认为,此举对落实“房住不炒”“租购并举”,规范发展住房租赁市场,解决短租住房藏污纳垢、城市民宿脱离监管等问题,以及维护首都社会安定和谐,作用重大、意义深远。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学赵秀池教授表示,这一政策出台丰富了租赁市场的政策,对短租住房提出了规范化要求,对于保护居住区的安全稳定有重要意义;使国有土地上的住宅短租房疏于管理,容易成为藏污纳垢的场所的现象不会再出现,有利于北京市的长治久安;同时,也有利于北京市长租房市场的发展,使更多住宅成为长租房,满足更多人租赁住房的愿望,促进租购并举的住房制度的建立。

在贝壳研究院租赁分析师黄卉看来,通知能够有效规范短租的合规经营,促进短租行业的长期良性发展。

短租住房亟待纳入规范管理

实际上,随着“互联网+”和共享经济的兴起,北京市大量居住小区内的民宅以“城市民宿”形式对外出租。而“城市民宿”本质是“日租房”“钟点房”等短租住房。这类短租住房与酒店、旅馆相比,很多没有按照公安机关要求对房客进行信息登记;与长租住房相比,不签住房租赁合同,更不办租赁合同登记备案。

“短租住房价格低、位置较好、手续少,一定程度上迎合了部分旅行人员‘省钱短住’的需求,但短租住房又存在很多问题,亟待纳入规范管理。”赵庆祥称。

具体而言,赵庆祥指出,北京市住房租赁市场总体仍处于供不应求状态,如果居住小区内房屋被用于短租经营,就失去了长期居住功能,进一步加剧了租赁市场供求矛盾。此外,大量短租住房经营者是游离于监管之外的个体“二房东”,长租短租兼营或打着长租旗号干短租,严重扰乱住房租赁市场秩序。

赵庆祥还指出,一些经营者并不与房客见面,“一人预订、多人入住”“张三预订、李四入住”“只出租、不管理”等现象非常普遍,到底什么人入住、在房间内干什么,房东、经营者及短租网络平台都不掌握,管理部门更不知道,失管的短租住房容易成为娼妓、吸毒人员,甚至暴恐分子的藏身之所,严重影响社会治安。

值得一提的是,由于“民宿房”“短租房”混杂在居民楼内,房客流动性大、入住时间不定、人员混杂、夜间活动等情况,导致扰民现象频发,严重影响了小区住户正常的居住生活。

基于此,在赵庆祥看来,通知从源头上解决了短租住房带来的矛盾和问题,对于维护租赁市场秩序和首都社会安定和谐意义重大。不过,赵庆祥强调道,要将通知落实到位,还需要相关各方一起努力,以及广大百姓、新闻媒体和社会各界加强监督。

不具备运营资质的企业将逐渐被淘汰

华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱指出了行业的一大现象:许多实际经营的客房没有营业执照、没有纳税经营,而这类客房数量的突飞猛进,是正规酒店经营业绩下降的重要原因,“以2020年10月底上海浦东新区的情况为例,600多家民宿中,证照齐全的只有4家。”

基于此,赵焕焱指出,经营登记和纳税经营是住宿业经营的底线。住宿经营的前提包括:确保住宿登记证明、消防安全证明、房屋安全证明、同意共享住宿经营的许可证明。公寓以及其他住宿业的经营体,均须获得相关的政府经营许可。

除此之外,记者了解到,一些长租公寓机构在实际经营过程中,结合市场情况,为了减少空置,也会有部分开展短租业务。

“利用社会闲置房源进行长租或短租,这是个好事情。很多长租公寓一直在经营短租,主要是为了化解短期内空置。不过,没有酒店特行证,就踩了政策红线,甚至是违法经营。”房东东公寓学院创始人全雳指出,无论长租和短租,租客安全保障永远是第一,不能为了短期利益去做违规的事。

“无论是长租还是短租,通过落实主体责任、规范经营行为、明确房源出租和发布要求,来进一步规范住房租赁的市场秩序,可有效保护房东和消费者权益。”黄卉表示,疫情加速了这一进程,对短租市场进行规范,也是疫情防控的需要,也有利于防疫工作的开展。

那么,这一政策将会给后续市场带来什么影响?企业层面,应该如何应对?对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房源之所以可以做成短租,其实是由互联网平台和长租公寓平台提供了服务,因此,后续此类平台需要强化短租房源的审核和管理。而从市场层面来说,短租本身也是租赁的一种产品形式,虽然不是很主流,但由于和社区有关系,所以也值得研究,包括物业公司等企业,也需要关注短租业务,真正推动租赁市场的健康发展。

黄卉认为,通知明确了短租业务的门槛以及开展条件,不具备运营资质和业务开展条件的企业会逐渐被淘汰,短租企业一方面需要按照小区管理规约、房屋的消防卫生等要求审查自身经营的合法合规性,另一方面,对于入住的人员,应严格身份信息核查,及时进行申报登记,完善和健全经营流程。

“这抬高了准入门槛,原来那些不规范的企业,现在得掂量掂量了,因为有法可依了。同样,长租行业也期待《住房租赁法》,让行业能健康发展。”全雳如是说。

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