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法拍房数量涨幅较2015年超三倍 须重视房源瑕疵

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日前,一平台“凶宅试住主播”招聘信息在网上传播并引起网友关注。该招聘信息要求主播在指定平台直播24小时展示房屋房型及居住体验。上述招聘信息的背后,是法拍房市场的快速崛起。阿里拍卖数据显示,截至12月14日,相较2015年同期,今年平台拍卖(变卖)房源数量涨幅超三倍。

分析人士认为,随着国内经济不断发展,不良资产处置正迎风而起,法拍房作为不良资产的一种形式也在顺势崛起。同时,最高院规范文件的出台、部分城市不限购等也成为法拍房市场发展的有利推动因素。

房源规模倍数增加

随着房地产市场逐步向存量房时代迈进,法拍房市场正逐步形成规模。阿里拍卖数据显示,目前平台拍卖(变卖)房源为1342850套。年内截至12月14日的房源为272979套,2015年同期为87879套,5年时间增幅超三倍。

以北京市场为例,瀚海数据研究院日前发布的北京市法拍行情数据显示,11月30日-12月6日,北京法拍房市场单周共计挂牌房源174套(撤拍51套),总市值为31.71亿元。成交法拍房84套,较前一周上涨61.54%;成交总价14.3亿元,较前一周增长348.28%,创8月以来单周成交最高纪录。

瀚海数据研究院数据显示,今年前11个月,北京有4909套法拍房进入市场,较往年年均500套左右的数量实现倍数式增长;成交总价218.99亿元,平均折扣7.9折。

“随着国内经济不断发展,不良资产行业正迎风而起。今年预计银行业要处置3.4万亿元不良贷款,法拍房作为不良资产的一种形式,也在顺势崛起。”瀚海研究院高级数据分析师刘欢告诉中国证券报记者。

银保监会数据显示,截至今年三季度末,商业银行不良贷款余额达到2.84万亿元,较上季度末增加987亿元;商业银行不良贷款率为1.96%,较上季末上升0.02个百分点。

银保监会主席郭树清此前提出,今年将加大对不良贷款处置力度,全年预计银行业要处置3.4万亿元,去年同期为2.3万亿元。银保监会最新数据显示,前三季度银行业共处置不良贷款1.73万亿元,同比增加3414亿元。这意味着,预计四季度银行业将有1.67万亿元不良资产需处置。

四大因素推动

法拍房市场快速崛起的背后,哪些因素在推动?

“法拍房市场规模快速崛起或得益于两方面因素:一是最高人民法院以文件形式规范了网络司法拍卖;二是金融监管收紧,使得银行所持有的违约债务抵押物通过司法拍卖渠道快速进入了市场流通。”有分析人士表示。

为规范网络司法拍卖行为,保障网络司法拍卖公开、公平、公正、安全、高效,维护当事人的合法权益,最高人民法院出台了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》。其中第四条规定:“最高人民法院建立全国性网络服务提供者名单库”,且“最高人民法院组成专门的评审委员会,负责网络服务提供者的选定、评审和除名。最高人民法院每年引入第三方评估机构对已纳入和新申请纳入名单库的网络服务提供者予以评审并公布结果。”

此外,“淘宝”折扣力度大、部分城市法拍房不限购也是推动市场发展的两大因素。如瀚海数据研究院日前公布的朝阳区骏豪阿玛尼其中一套公寓创11月30日-12月6日之间的折扣最低(5.3折);平谷区乐园西小区创下最低成交价纪录,仅152万元即可在北京置业。

部分热门城市未将法拍房作为限购房对象,也因此给了不少人“捡漏”的机会。

据央视新闻之前报道,得益于上海不限购因素,今年1月至8月上海法拍房成交936套左右,每套房源会有9个人参与竞拍,且基本上有85%的房源,都会在一拍当中被客户拍中。

须重视房源瑕疵

所谓法拍房,是指遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时,被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得金额偿还债权。

比如,早些时候,甘薇一套位于北京市辛庄一街的房产和车位被拍卖。该拍卖则与乐视手机业务向招商银行上海川北支行申请的一笔贷款有关,甘薇与贾跃亭当时共同为该笔贷款出具了《最高额不可撤销担保书》,承诺对贷款承担连带保证责任。

今年“双十一”期间,阿里拍卖不仅推出了“双11线上支付尾款返现”活动,还推出了一批“1元起拍”的涉刑房产。

浙江省高院早前出台了《浙江省法院刑事案件涉案财物网络司法拍卖工作规程》,大胆采用无保留价拍卖规则,实行1元起拍,以拍定为原则,如无悔拍等特殊情况,只需进行一次拍卖即可成交。

不过,法拍房市场仍面临诸多待解问题。如丽水市早前拍卖的一套房源,仅已知瑕疵包含物业服务费、公共能耗费等欠缴费用3.5万元。

此外,据媒体早前报道,浙江省一不动产估值29.736万元,1元起拍。标的所有人由于涉嫌非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪,导致该不动产被法院强制执行。标的物涉及违法、违章部分,其土地性质为国有划拨,拍卖成交后还需缴纳土地出让金,费用要由买受人先行垫付,法院明确表示不承担该标的瑕疵保证。

除上述问题外,比如恶性租赁或原业主霸占房屋,都将导致买受人面临虽办理了过户手续却无法入住的局面。如媒体报道的武汉某业主400多万拍得两套法拍房,但半年后房子仍未交付无法入住。后法院执行局人员前往执法,敦促被执行人将法拍房剩余“家什”清空,买受人才得以装修入住。

“建议业主拍卖前到当地派出所核实拍卖房源是否有户口挂靠,特别是学区类房源。为保险起见,参拍人参与前可以通过裁判文书网查看原房主是否有相关执行信息或纠纷问题。”北京金诉律师事务所主任王玉臣表示。

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