城市群成房企投资布局“主阵地”

各房企11月销售数据已相继披露。机构统计数据显示，11月TOP100房企超7成销售业绩实现同比增长，部分头部房企单月销售金额、销售面积实现两位数增长。

经济基础好、人口流入量大的热点城市成销售“主战场”，这类城市也是房企投资布局主要阵地。有分析人士认为，在当前环境下，房企投资将更加倾向具备长期需求支撑的一二线城市和核心城市群。

业绩靓丽

据机构统计，11月，中国恒大、中国海外发展等头部房企销售实现两位数增长。截至11月末，TOP100房企中近8成销售业绩超去年同期。设定全年销售目标的房企中，近6成完成率达90%以上。

中国恒大11月实现合约销售额460.7亿元，同比增长24.3%；合约销售面积509万平方米，同比增长31.7%；前11个月，累计实现合约销售额6786.6亿元，同比增长16.9%，提前完成全年6500亿元的销售目标；累计合约销售面积7575.4万平方米，同比增长34.5%。中国恒大11月实现销售回款555.7亿元，前11个月累计实现销售回款5863.1亿元，超过去年全年4715亿元的回款额。

中国海外发展11月实现销售额348.28亿元，同比增长65.2%；合约销售面积172.89万平方米，同比增长56.2%。前11个月累计实现合约销售额3209.36亿元，同比增长10.0%；合约销售面积1714.62万平方米，同比增长4.8%。

碧桂园11月实现权益销售额约571.4亿元，权益销售面积约661万平方米，同比则分别下降5.00%、8.98%。

中指研究院数据显示，前11个月，TOP100房企销售额均值为1128.2亿元，增长率均值为12.0%。销售额超千亿的房企有32家，较去年同期增加5家。

二三线城市成交活跃

克而瑞地产研究中心数据显示，其监测的29个重点城市11月新建商品房成交面积2801万平方米，环比增长4%，同比增长16%。

其中，一线城市成交面积343万平方米，环比下降1%。克而瑞地产研究中心称，分城市来看，受供应量低影响，11月北京和上海两地成交面积环比均出现下降。深圳受供应放量叠加限价政策影响，部分项目售价低于市场预期，“打新”火热，成交面积环比增幅较大。

如备受关注的深圳华润城润玺一期，该项目一期仅推售1171套房源，符合选房资格的购房者达到9690户，中签率仅约12%。“买到房相当于中500万大奖”“万人抢房”“众筹打新”等词被贴到了该项目上。

二三线城市11月成交面积2457万平方米，环比增长4%。在克而瑞地产研究中心监测的重点城市中，6成城市11月的成交面积实现环比增长，涨幅多在40%左右。就具体城市来看，成都以62%的环比涨幅领跑，西安以43%的环比涨幅排在第二名，徐州、南京、常州等紧随其后。

克而瑞地产研究中心称，成都、西安两地11月销售面积环比大幅增长主要得益于供应量增加，经济基础继续向好，城市热度提升。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，徐州及周边城市房价上涨主要或受高铁规划利好消息影响。

城市群成投资热土

销售火热城市多是房企投资布局的主要选择地。

亿翰智库数据显示，11月30日至12月6日，其监测的50强房企中的18家房企在16个城市合计获得土储面积349.2万平方米，合计地价为368.3亿元。投资主要聚焦环渤海区域，大连、济南合计成交面积达120万平方米。其中，龙湖集团和中海企业发展分别斥资11.36亿元、12.42亿元，各在大连斩获一宗宅地。

11月，万科A新增16个开发项目，合计权益建筑面积252万平方米，投资金额为139.19亿元，投资城市包括佛山、盐城、徐州、武汉、南京等。其中，佛山的权益建筑面积为33.3万平方米；江苏盐城、南京等四地的合计权益建筑面积约48万平方米，占比近20%。

据克而瑞地产研究中心统计，11月50强房企新增拿地建筑面积的53%位于30个城市。今年以来，50强房企拿地TOP10城市的建筑面积占总投资的25%。2018年-2020年，50强房企拿地TOP20城市中以重庆、武汉、成都、西安、长沙、杭州等城市为主。随着市场持续分化，这类城市仍将稳坐核心地位，成为房企投资的首选城市。

金辉控股执行总裁陈朝荣日前表示，都市圈未来对人口的吸引力将具备一定优势，是未来新房市场进行结构分配的重点区域，房企布局的动力和区域内市场竞争都将加大。布局都市圈将是公司投资的一个重要方向。

“十四五”规划建议提出，优化行政区划设置，发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈。加快建设交通强国，完善综合运输大通道、综合交通枢纽和物流网络，加快城市群和都市圈轨道交通网络化，提高农村和边境地区交通通达深度。

中信建投指出，贯穿“十四五”期间的最大国情是中国进入城市化下半场，“十四五”规划中明确提到建设以人为核心的新型城镇化。该阶段最大的特点是城市群及都市圈的发展，以及存量房地产市场的进一步深化。

国泰君安认为，基建带来的人口流入进入尾声，城市群的重构将以产业链的连绵为基础。当前处于经济发展的第三轮大周期，是以制造业为核心动能，人口流动会紧随产业而进行，更细化的产业分工形成产业链连绵带，将是重塑城市群的关键。在此背景下，房企布局也将出现重大转移，并带来布局城市群的新周期。

“在‘房住不炒’及融资监管趋严背景下，房企投资会更加倾向于经济基础好、资源聚焦能力强、具备长期需求支撑的一二线和核心城市群。”中指研究院企业研究总监李建桥告诉中国证券报记者。