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深圳楼市“虚火”有多旺:炒房狂加杠杆,亏损百万岀局

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今年上半年,一名名叫“7蟹姐姐”的微博用户发长文控诉一名拥有百万粉丝的微博大V“深房理”,声称自己被“深房理”给骗了,导致自己价值728万元的深圳房产被查封。市场公开信息显示,今年上半年深圳楼市正火热,“7蟹姐姐”通过缴纳购房咨询费、手续费等完整流程,按照大V的建议,以“假结婚”方式,通过垫资公司以728万元买下了深圳网红片区前海的一套住宅。

炒房“黑嘴”并不鲜见,记者曾以购房者身份尝试加入类似的投资群,发现所谓的“买房致富”大致分为几个步骤:跟投资客说房价会暴涨,然后收取会员费,通过中介向购房会员放高利贷......此外,抵押、中介垫资、付全款借壳办理经营贷、还垫资、再拿新房本抵押等步骤俨然成为一条炒房产业链。

深圳市房地产中介协会在当时发布郑重提示,市场上存在部分“炒房”团伙通过营造楼市追涨氛围,吸纳会员的行为,涉嫌扰乱深圳房地产市场秩序,严重触及法律法规,要求房地产中介机构、中介人员严禁参与或协助类似“炒房”团伙的违法违规行为,包括为此类团伙提供揽房揽客的便利等。

市场公开信息显示,按照大V给出的购房方案,“7蟹姐姐”在拿到房产证后,将房产抵押给银行,再贷出金额还给垫资公司,但其后深圳经营贷政策突然收紧,紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况,当时甚至有银行经理表示房产证拿到半年之后才可以抵押。消息显示,加杠杆买房的“7蟹姐姐”资金链断裂,被垫资公司起诉,刚入手的房产被深圳市罗湖区人民法院查封。

近日,位于前海湾的前海时代广场1栋1707的房产在淘宝上进行拍卖,该房产建筑面积为49.36平方米,起拍价660万。最终以起拍价成交,均价13.37万/平。

对此,记者尝试联系“7蟹姐姐”,但截至发稿还没得到回复,但在“7蟹姐姐”的微博上,已经看到相关房子的一些信息。

多年投资深圳楼市的几位投资者告诉记者,保守估计除账面损失的68万元,其还要偿还垫资公司本金和利息,以及早期支付的会费用、中介费等等,保守估计损失过百万。

二手房的”抱团上涨“问题再现?

在调控和“房住不炒”的政策背景下,类似投资客的遭遇令人警醒。

有人会质疑:深圳的法拍房市场还是很火热,而且房产中介平台上前海时代广场的二手房挂牌价多数已高达每平方米18万,同样的49平方米房源叫价高达900万以上,上述被拍卖的房产怎么会只是以底价成交?

记者向多位房产中介咨询,得到的回复是相关小区的业主报价的确有点”虚高“。记者查询了多个房产APP,发现小区近期成交并不活跃。据链家APP显示,前海时代的成交还要回到今年6月中旬,均价13.5万。同样的49平方米户型成交要回到去年9月,均价每平方米11.5万元,成交价570万元。所以,此次拍卖价并不算低。

二手房挂牌价虚高,这也是深圳楼市曾经出现的乱象。早在今年5月,有媒体报道宝安区TATA公寓、鸿荣源壹方中心,龙华区金亨利首府、星河丹堤部分二手房挂牌价格虚高。深圳市住建局获悉后,对涉事楼盘第一时间进行核查,同时对房地产经纪机构二手房挂牌价格进行排查,责令涉事中介机构将挂牌价格明显高于近期真实成交均价的房源全部下架。随后,深圳市住建局房地产业处联合宝安区住建局,对网传挂牌价过高的个别中介进行现场执法检查。经排查,责令涉事中介机构将挂牌价格明显高于近期真实成交均价的房源全部下架。

“这里的两房上一套成交价还在350万元左右,但现在的挂牌价几乎都在400万元以上,的确是有点虚高,也不好卖。”记者在罗湖区田贝采访时,多位房产中介经理推荐一套挂牌价385万元的房子,“这已经是最诚心放卖的业主,现在许多业主都会把价格挂高来试价。”记者在龙岗区调查时也发现,多个小区的二手房价格明显提高,而且是业主跟风提高挂牌价。

在很长的一段时间里,深圳二手房购房者都有些“苦恼”:许多二手房挂牌价大幅高于小区成交均价。“这种做法会影响同小区业主的心态,甚至会跟风提高报价,而深圳许多片区的二手房成交火热,从而导致价格虚高。”有房产中介表示。

在“715”楼市调控升级之前,深圳已经开始对二手房市场加以监管,市场对于二手房价格引导制度的预期也逐渐升温。此前,深圳市司法局就《深圳市房地产市场监管办法(修订征求意见稿)》公开征求意见,其中提到在二手房交易方面,明确完善房地产市场价格监管机制,并建立存量商品房价格引导制度;在房屋租赁方面要求加强租赁房屋管理,实行实名租赁、建立租赁租金监管制度等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次规定可以总结为“异动必管”。一旦有炒作等现象,就要及时进行管控,以稳定市场预期。同时,过去二手房方面缺失监管的体系,所以导致价格出现较大的波动,此次政策填补了这一漏洞。“去年到今年,深圳二手房的价格炒作现象比较多,包括业主联合操控价格等行为,显然都要面临管控。所以此类政策的出台,对于后续二手房市场的稳定带来积极作用。实际上,后续全国其他城市也应该学习深圳模式,在二手房方面要进行价格引导,通过引导来规范市场交易和定价。”他说。

对于近期的二手房市场,深圳市房地产中介协会认为,虽然近期新房“打新热”持续,但由于优质新房项目供需矛盾紧张,导致此类新房“中签”概率较低,部分未“中签”的需求有回流至二手房市场的可能;另一方面,由于新政的影响已持续四个多月,市场对新政开始逐步适应,需求重新入市的积极性相比前几个月有一定提高。

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