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深圳楼市调控,需要什么硬核政策?

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近期,深圳某新楼盘“万人抢房”再次发酵,《抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措》的文章,强调“打新热”背后的买房牟利与“房住不炒”理念背道而驰。

十几万元一平方米、超过1000万一套的商品房,居然成了火爆的“投资品”。具体的火爆场景,比如代持或合伙认筹、高价收购名额、“认筹贷”、200万炒中签号等,这几天传得沸沸扬扬,这里就不细讲了。当下要做的是,对于深圳楼市的本质、问题、对策,需要重新审视。

首先,深圳楼市的本质,不是供应问题,而是杠杆炒作问题。说实在的,不控制违规炒作、违规加杠杆,不控制包括银行、私募、小贷、担保等各路资金逐鹿深圳,深圳新房市场供应端多几个、十几个,甚至几十个新楼盘,根本无法达到釜底抽薪的降温效应,反而因新房限价,人为创设“套利效应”,在各路资金加持下,只会让楼市更加火爆、上涨预期更强。

其次,深圳居民炒房,不再是资产保值增值诉求,而是“加杠杆”套利的诉求。经常听到有人说,资金无处存放,存银行贬值、投资股市亏损,只好去买房。其实,真金白银拿自己的钱炒房的,很少很少。多数情况下,炒房客都是盘算着怎么从银行套钱出来。当下,市场利率低于房贷利率,史无前例的“利率倒挂”,一遇上新房限价,便激发出了加杠杆炒房的盛景。

再次,深圳所谓的“空间逼仄”的问题,本质上就是个伪命题。这几年,深圳产业升级快,大量一般产业腾退、企业外迁,释放出了大量的空间,产业空间足够了,看看居高不下的写字楼空置率,能说深圳缺空间吗?深圳“缺住房”,本质上是炒作的结果,楼市继续疯炒下去,大家都想去炒房、多买几套,住房就永远不够;如果不再炒作了,住房问题也就迎刃而解。

最后,深圳的楼市调控,如果还想达成“多元目标”,既要…、又要…、还要…,希望在中间腾挪,那给市场传达的信号就是“继续做多”。今天的深圳,已不是昨天的特区了,上上下下的期待很高,要在增长和转型、民生和保障上做出示范,更要在包括楼市调控在内的城市治理上做出示范。1个月前的40周年大会上,领导人对深圳的期望是,树立全周期管理意识,加快推动城市治理体系和治理能力现代化,注重在科学化、精细化、智能化上下功夫。

目前来看,尽管近年来深圳在供给侧做了很多卓有成效的工作,比如增加供应、推进公共住房建设、规模化租赁等,但调控政策远远未达到精细化、科学化的水平。未来,深圳楼市怎么调控?首先,金融部门必须要与住建部门形成监管合力,本位主义、“一亩三分地”思维害死人。相关的工作方案,其实在2018年“7·30”调控、2020年“7·15”中早有规定。但是,“一分部署、九分落实”,要避免“以文件落实文件”,然后就没有然后了的惯性。

其次,税收工具很关键。7月24日的“房地产工作座谈会”上,领导人就强调,要发挥财税政策作用,有效调节住房需求,这次又强调了。其实,只要把个人所得税按“差额的20%”用好,再辅以常规的其他税收、融资成本等,对控制市场预期的效果就大不同了。有问题要正视,暴露问题是好事,估计政策的调整已经在路上了,我们就拭目以待吧!

最后,对不同类型的需求做细分,并在政策上区别对待,保护真正的刚需、以重税抑制投机炒作。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

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