走访“新政”后的成都楼市：“网红盘”或降温 稳楼市仍需“因城施策”

“我们的楼盘目前并不存在成都最新‘楼市新政’后关于普通资格购房者不能参与报名摇号的担忧。摇号选房和参与顺销的购房者可在本周前来选房。”即将开盘的成都保利时代售楼部工作人员在11月25日向《证券日报》记者表示。

11月24日，成都市住建局和成都市司法局联合发文《关于完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的补充通知》(以下简称《通知》)，宣布实行购房资格预审并优化销售方式。这是自今年9月份发布保持房地产市场平稳健康发展的通知后，成都有关房地产市场政策的又一次补充和完善。那么，此次政策对于目前的成都新房交易和购房者是否有影响?对当地楼市的发展又将发挥什么样的作用?在四川省内房地产市场整体回升复苏的背景下，未来趋势走向何方?对此，《证券日报》记者走访成都部分楼盘，并采访了分析人士。

“楼市新政”向无房家庭倾斜

11月26日，位于成都市区1.5环位置的保利时代云汀花园即将迎来新一期楼盘开盘，记者25日前往售楼部看到，现场有少量购房者，一部分在咨询楼盘详情，还有一部分购房者则在紧张关注着该楼盘摇号的结果。对于24日最新出台的成都“楼市新政”，这批即将“上车”的购房者显然并不担忧。一位工作人员向《证券日报》记者表示，除了参与摇号选房的房源以外，该楼盘还有部分顺销房源，购房者按照交纳“诚意金”的顺序先后参与选房即可。据了解，该楼盘此番推出的房源面积为147-190平方米，售价自300万元/套起，该楼盘房源富足，此次并未受到“楼市新政”过多影响。

几家欢乐几家愁，计划购置改善型住房的成都市民陈女士感到了沮丧。她告诉记者：“我家上个月刚卖掉名下的住房，计划在城南麓湖购买改善型住房。根据最新出台的楼市新规，我可能不符合‘自2016年10月1日以来无住房转让记录’的‘无房居民家庭’认定标准，短期内我如果想购买热门楼盘的新房可能不具备优势，甚至可能不具有麓湖那些‘网红’楼盘的购房机会!”

《证券日报》记者注意到，成都楼市的热度在2020年以来一度攀升，并出现以川发天府上城、凯德卓锦万黛等为代表的“万人摇”网红楼盘。今年9月份，成都市政府发布《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，在加强土地市场调控、落实金融审核管理、支持合理自住需求、完善住房调控政策、加强市场监管监测、强化舆论宣传引导等六大方面推出多项措施，以实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

而此次出台的新政有望针对性地为“网红盘”降温，并进一步向“无房家庭”和“棚改家庭”资源倾斜。据悉，《通知》包含了“实行购房资格预审”等在内的多项措施，在“优化销售方式”措施中提出，登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的商品住房项目，全部房源仅向已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售。其中，无房居民家庭房源不低于房源数的70%，剩余房源用于棚改货币化安置住户选购。

“我认为，新出的政策主要针对的是部分与二手房价差较大的‘网红盘’项目，触发条件是排号购房者人数达到房源数量的3倍。对其他项目的影响并不大。”西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐向《证券日报》记者表示。

未来成都楼市或继续趋稳

作为近年来颇受关注的新一线城市，成都此次出炉的楼市新规也吸引了不少业内人士的关注。

在58安居客房产研究院分院院长、安居客全国主编张波看来，此次政策明显偏向无房户和棚改户。“可以看到，近年来成都由于新房限价执行力度较严，导致市场上一、二手房价格倒挂的现象较为普遍。由于产生摇号火爆现象，现象背后不乏有投资需求隐藏其中，为了更大程度地提升无房户及棚改安置户的购房需求，对购房资格进行有针对性的收紧，此次政策的出台是‘因城施策’的表现。”

张波认为，成都此次出台的措施覆盖面有限制，重点针对热点楼盘，在一定程度上体现出行政手段和市场化手段共同作用，同时保障合理的改善型需求。可以看出，成都楼市去投资化的倾向性非常明显，以保障切实推进房地产消费健康发展。

“此次政策提出了购房资格预审、购房登记等内容，其客观上有助于规范房屋认购流程，对于刚需购房者也具有较大保障功能。”易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《证券日报》记者采访时表示。

事实上，包括成都在内，四川房地产市场的复苏势头目前正在逐步增强。四川省统计局公布的数据显示，2020年前三季度，四川房地产开发投资增长9.6%。商品房施工面积增长2.4%;商品房竣工面积下降21.6%;商品房销售面积下降3.9%。而在上半年，上述4项指标分别为增长8.4%、增长2.1%、下降32%、下降8.1%。

在成都乃至四川房地产市场持续回升的背景下，未来的楼市又将如何发展?严跃进认为：“成都房地产市场后续将继续趋稳。成都也是今年房地产调控比较多的城市，市场也有进一步趋稳的可能。当然，由于成都房价相对不贵，所以要继续防范投资投机需求进入，尤其是一些热门板块。”张波表示，类似成都此次出台的“楼市新政”，从全国范围看，目前并不具备普遍推行的可行性;部分和成都较类似的城市可在一定程度上借鉴其保障自住首套刚需的做法，但执行力度依然需要“因城施策”。

“可以肯定的是，对保障性住房以及首套刚需的倾斜，在十四五期间会在更多城市落地。”张波说道。