空置的商业、办公楼，如何改建成租赁住房？改建后的租赁住房需交土地出让金吗？11月20日，南京市城乡建设委员会、南京市规划和自然资源局、南京市住房保障和房产局联合公布了《南京市存量房屋改建为租赁住房办理实施细则（试行）》（下称《细则》），进一步规范南京存量房屋改建为租赁住房的办理流程。
①何为存量房？
扬子晚报/紫牛新闻记者从《细则》中了解到，存量房是指南京市已建成并具有一定规模的商业、研发、办公、酒店（宾馆）、厂房等存量房屋，改建项目应当以整栋、整单元、整层（应具备独立交通空间）为基本改建单位。
②改建后土地性质会变吗？
《细则》明确，改建后的存量房屋土地性质不变、原不动产登记内容不变，如遇土地或房屋征收等情形，应按照原确权用途予以执行。
③改建后的租赁房要交土地出让金吗？
《细则》规定，改建后的租赁住房暂不补交土地出让金、土地年租金。
④哪些房产不得改建成租赁房？
《细则》规定主要有三类，包括分割销售的存量房屋；在成片工业用地或工业用地红线范围内，存量房屋仅可改建为租赁公寓和宿舍，不应改变该地块原主导使用功能；用地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的，或土地、环境和建筑有污染不满足居住条件的存量房屋。
政策全文
南京市存量房屋改建为租赁住房办理实施细则（试行）
第一条
根据国家、省市关于既有建筑改扩建的有关规定，为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《市政府关于印发南京市市场化租赁住房建设管理办法的通知》（宁政规字〔2019〕9号）等有关规定要求，遵循“合规适用、简化高效”的原则，现制定《南京市存量房屋改建为租赁住房办理实施细则（试行）》（以下简称《实施细则》）。
第二条
本《实施细则》中所指租赁住房应按照宿舍和公寓标准设计。
第三条
本《实施细则》适用范围是本市已建成并具有一定规模的商业、研发、办公、酒店（宾馆）、厂房等存量房屋。改建项目应当以整栋、整单元、整层（应具备独立交通空间）为基本改建单位。
第四条
进行改建的存量房屋应权属明晰，已经联合验收完毕，并已取得不动产证，不存在查封登记、异议登记等限制交易的情形，存在抵押登记等他项权利的，还应取得所有他项权利人的书面同意。
第五条
改建后的存量房屋土地性质不变、原不动产登记内容不变，如遇土地或房屋征收等情形，应按照原确权用途予以执行。
第六条
改建后的租赁住房暂不补交土地出让金、土地年租金。
第七条
改建后的租赁住房不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售、以租代售。
第八条
存量房屋改建为租赁住房应当由改建单位征求相关利害人意见，并完成不少于10日的社会公示。
第九条
该改建项目近期不开展城市国土空间规划有关内容的实施建设。
第十条
以下情形不得改建为租赁住房：
1、分割销售的存量房屋；
2、在成片工业用地或工业用地红线范围内，存量房屋仅可改建为租赁公寓和宿舍，不应改变该地块原主导使用功能；
3、用地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的，或土地、环境和建筑有污染不满足居住条件的存量房屋；
4、其他经论证禁止改建的情形。
第十一条
江北新区管委会、区政府（园区管委会）和市属国有企业每年编制存量房屋改建为租赁住房计划，经市房产部门会同发改、规划资源、生态环境、国资等相关部门统筹后，报市政府审定。改建项目可行性论证报告报市规划资源局、市生态环境局、市应急管理局。
第十二条
存量房屋改建原则上不得突破既有建筑原外轮廓线，不得改变相邻关系，有条件的应按改建后实际使用功能配备相应的物业服务用房和公共配套设施。
第十三条
既有建筑改造为租赁住房，改建单位宜在立项（备案）前委托具有相应等级的设计单位依据现行工程建设消防、人防等技术标准对改建的技术可行性进行评估论证，确保改建后能够符合现行适用的相关规范。
第十四条
企业投资改建项目符合备案条件的，由改建单位通过江苏省投资项目在线审批监管平台申报项目代码并备案，获取江苏省投资项目备案证。
第十五条
涉及结构改动或荷载增加的项目，是否进行房屋安全鉴定由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出确定意见。如遇涉及整体房屋结构变动或较大荷载增加的项目，改建单位应当委托在房产部门备案的房屋安全鉴定单位进行可靠性鉴定，并出具鉴定报告，确认房屋结构安全状况，再结合改造需要进行整体设计、施工。
第十六条
属于结构改造项目，改建单位应提供市政府批复的年度租赁住房建设计划、项目备案证、不动产权证书等材料向规划资源部门申请规划条件。房屋建成时间超过10年的，改造前应依法取得安全鉴定报告。根据规划条件和鉴定报告，改建单位组织开展施工图设计，并完成不少于10日的社会公示和相关利害人意见征求后，应提供原规划核准图或实测成果、改建设计图纸、改建说明等材料向规划资源部门申请规划认定意见函，规划认定意见函应将改建规划图纸作为附图并加盖分局局章，图上注明与相关文号认定一致。
第十七条
属使用功能改变的，改建单位应提供市政府批复的年度租赁住房建设计划、项目备案证、不动产登记证明（若有）等材料、原规划核准图或实测成果、改建规划图纸、改建说明等材料向规划资源部门申请规划认定意见函，规划认定意见函应将改建规划图纸作为附图并加盖分局局章，图上注明与相关文号认定一致。
第十八条
改建单位取得规划认定意见函后，根据《南京市深化施工图审查改革实施意见》（宁建改办﹝2019﹞11号）要求，开展施工图专家技术论证，相关专家在施工图审查专家库选取。
第十九条
对于《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住建部51号令）所列特殊建设工程，改建单位应依法申请建设工程消防设计审查。对于特殊建设工程以外的其他按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，改建单位应根据改建内容邀请建筑、给排水、暖通、电气等相关专业消防专家开展消防设计技术论证，相关专家在消防设计审查验收专家库选取。
消防设计技术论证可与施工图专家技术论证一并开展，部分专家可兼任。
第二十条
改建单位提供以下资料进行网上申报施工许可等手续：
1、《南京市工程建设项目施工许可阶段审批申请表》（网上填写）；
2、备案证（含项目代码）；
3、用地批准手续（或不动产权属证明材料）；
4、符合规划基本程序要求材料（规划用途证明认可材料等）；
5、符合宁建改办﹝2019﹞11号要求的施工图审查手续；
6、勘察、设计、施工、监理合同（上传合同主要部分扫描件）；
7、消防设计审查意见书（特殊项目以外的其他建设工程提供消防设计技术论证意见书）；
8、核验缴费情况（社保费和基础设施配套费）；
9、保障农民工工资支付承诺书；
申报审查完成后，实名制管理、质量监督手续、安全监督备案等与施工许可证核发合并办理。
第二十一条
工程建设项目具备竣工验收条件后，改建单位组织勘察、设计、施工、监理等单位按规定进行竣工验收并按规定对消防相关内容进行查验，改建单位完成竣工验收报告及验收记录。改建单位应在工程竣工验收前，书面通知规划资源部门开展工程规划核实。竣工验收合格后6个月内向规划资源部门报送有关竣工验收档案。
第二十二条
改建单位完成竣工验收后，依法办理消防验收（备案抽查）手续。
第二十三条
项目改建单位完成消防验收（备案抽查）后60日内，江北新区、各区房产部门查验改建单位的房屋可靠性鉴定报告（如涉及）、竣工报告、验收记录以及消防验收（备案抽查）手续后，指导督促改建单位将由房产测绘单位出具的以套（间）为最小单元的测绘成果及其他项目信息录入市房屋租赁服务监管平台。
第二十四条
存量房屋改建为租赁住房的项目，应于不动产权证书上注记该宗地的具体公安栋号楼栋设立用益物权（居住权）的基本情况，并符合相关要求。
第二十五条
本通知印发前已完成租赁项目信息登记的集中式长租公寓项目，按第十六条、第十七条履行规划相关手续，由设计单位出具房屋设计安全技术报告，由在房产部门备案的房屋安全鉴定单位开展房屋可靠性鉴定，由改建单位委托在应急部备案的消防安全评估机构按照《人员密集场所消防安全评估导则》（GA/T1369）进行消防安全评估，并取得评估结论等级为一般以上的消防安全评估报告。江北新区、各区房产部门查验改建单位的规划相关手续、房屋设计安全技术报告、符合要求的房屋可靠性鉴定报告、消防安全评估报告后，指导督促改建单位将由房产测绘单位出具的以套（间）为最小单元的测绘成果及其他项目信息录入市房屋租赁服务监管平台。对存在未能完成规划相关手续、不具备房屋设计安全技术报告、不满足既有房屋结构安全要求以及消防安全评估的改建项目，区政府牵头依法依规处理。
第二十六条
改建项目运营后，经住房租赁企业成交的住房租赁合同，应当通过市房屋租赁服务监管平台办理租赁合同网签。网签备案应当使用租赁合同示范文本，在商业银行设立租金专用账户。
第二十七条
改建项目运营后，区政府应加强日常检查，对发现的违规问题依法处理，市房产、规划资源、建设、城管、消防等部门应按各自职能加强业务指导。
第二十八条
本通知自印发之日起试行，试行期二年。
本文来源：扬子晚报网
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