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住房租赁要创新,也要监管

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深圳市住建局近日发出《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》,明确指出,部分长租公寓采取“高进低出”“长收短付”造成“爆雷”“跑路”的问题,已经引起政府部门高度重视和社会密切关注。通知要求,住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式,哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益。

相信你已看出,这个通知的背景,是个别长租公寓企业出现的爆雷危机。而危机的源头,直指“租金贷”模式——金融机构将租金贷款一次性发放给长租公寓运营商,租户按月还贷,运营商按月或按季将房租支付给房东。

金融机构赚取利息,运营商拥有了资金池,如果它将钱挪作他用,或者高进低出不敷支出,就会出现现金流问题,无法按时将租金付给房东,房东就可能采取断水断电甚至驱赶租户等极端方式,令租户的合法权益遭受伤害。

对极少数长租公寓企业暴露出来的问题,要理性看待。

一方面,必须强化监管。两头都要抓,前台和后台。前台是指收储房源阶段,坚决遏制部分长租公寓运营商高价揽收房源的行为。从房东那里以远高于市场价获取房源,既会在短时间内直接推动租金上涨,也会埋下高成本的祸根,而这些成本终究要转嫁到租户身上。

后台是指租赁资金监管。这让我想起一个事情。早年间,二手房交易也是没有资金监管的,经纪机构从买方收取的资金,到付给卖方,也存在一个时间差,而售房款远比租金的量大得多,如果个别经纪机构挪作他用,就有可能导致卖方无法按时拿到。正是发生了多起不法经纪机构卷款逃跑的事件,才引起业内和主管部门的警觉,推动第三方资金监管制度的建立。这些年,基本没有听到卷款逃跑的事件。

长租公寓的租赁资金,是否应该借鉴二手房交易建立第三方资金监管制度?值得探讨。在制度未建立之前,金融机构可否先行一步,试行将租金贷款直接发放给房东等措施?长租公寓运营商另行收取一笔佣金、服务费等。

另一方面,不可将长租公寓这种业态一棍子打死。2016年以来的这一轮房地产调控,一个指导原则是“租售并举”。这几年,中央政府和各地一直在积极推动发展住房租赁市场,并拓宽了供应渠道,如试点集体建设用地建公租房等。

长租公寓是解决住房居住问题的一种创新业态。尤其是集中式长租公寓,管理相对规范,大部分还会提供一些配套设施及服务,受到了城市年轻人的欢迎。如果投资运营方能够在土地阶段入手,比如与村集体合作建设长租公寓;或者将空置厂房商业用房改造为长租公寓,切实降低刚性成本,从而以更具竞争性的租金推向市场,则会取得多赢的效果。

实事求是地说,困扰长租公寓运营商的一大问题,是二房东的经营模式很难在短时间内实现盈利。少数运营商利用租户已交租金与实付房东租金之间的时间差,实行资本化运作,也是想填补成本,赚取服务费之外的收益,以期实现企业正常运转。但问题是,为了扩大规模,不计成本收储房源,当房子出租率大幅下滑,后续资金无法补充时,可能会对其现金流造成重大影响甚至出现中断。何况是今年发生新冠肺炎疫情这种极端情况。

如果我们同意,长租公寓仍是解决城市住房问题的一条可行路径,那么,当该业态暴露出若干弊端时,就应有针对性地寻找解决办法。长租公寓运营商的共同难题是融资,在此方面,我个人的一个建议是,在长租公寓市场加快推动REITs(房地产投资信托基金)的建立。

据专家介绍,美国公寓住宅类REITs已经成为其第二大基础资产类型。之前,已有房企和机构发行了一些长租公寓的ABS产品,但与需求相比,规模尚小,可持续性也有待加强。要从根本上解决长租公寓运营商的融资难题,建立规范的房地产投资信托基金制度,是时候了。

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