防止爆雷风险 深圳紧急通知:不得“长收短付”

继杭州、成都等城市出台租赁新规后，今天(11月17日)，深圳市住房和建设局发布《深圳市住房和建设局关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》(以下简称“《通知》”)。

针对部分长租公寓采取“高进低出”“长收短付”造成“爆雷”“跑路”等住房租赁市场存在的问题，《通知》要求，住房租赁企业慎重选择租金收取模式，不得通过上述“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金链断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益;同时，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款。

对此，业内人士认为，租赁企业应进一步审视自身的企业运营，做好“以出定收”的成本管理，避免陷入资金链断裂的风险中。

禁止单方面提高租金，规范住房租赁市场

此次深圳《通知》将加强住房租赁行业监督管理方面放在第一位，要求自然人转租住房10套(间)以上的，应当依法办理市场主体登记。企业取得营业执照后，对于频繁变更法定代表人、负责人、股东及经营地等商事主体登记、备案信息的，市住房建设部门将会同市场监管部门予以重点监管，并向社会发出预警信息。

与此同时，《通知》要求，住房租赁企业对房源信息真实性、有效性负责。所发布的房源信息应当实名并注明所在机构及门店信息，满足真实委托、真实状况、真实价格的要求。同一机构的同一房源在同一网络信息平台限发布一次，在不同渠道发布的房源信息应当一致，已成交或撤销委托的房源信息应在5个工作日内从所有发布渠道上撤销。

对于深圳此次紧急通知，贝壳研究院高级分析师黄卉认为，近期一些长租公寓企业频繁出现经营问题，深圳从主体登记及信息公示、从业人员管理、房源信息发布等方面提出了严格的要求，以防租赁主体经营风险。

《通知》还规定，住房租赁企业不得通过欺诈、胁迫、格式条款等方式哄抬租金，不得违法诱骗承租人(即租户)签订长周期租赁合同，不得利用格式条款侵害承租人合法权益或者加重其义务，不得违背承租人意愿搭售其他商品或服务，不得实施价格串通、捏造散布涨价信息等价格违法行为。

此外，住房租赁企业与承租人应当严格履行住房租赁合同约定，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金，不得巧立名目收费，不得通过合同欺诈、格式条款等方式谋取不当利益，不得违法强制单方解除合同。

针对上述有关租金的条款，黄卉表示，住房租赁涉及民生保障，最关键的是稳定租金价格。本次政策提出不得通过各种违法行为哄抬租金，在合同期间不得单方面提高租金，以此来规范市场行为，稳定租金价格。

严控“高进低出、长收短付”和“租金贷”

据悉，《通知》强调，部分长租公寓采取“高进低出”“长收短付”造成“爆雷”“跑路”的问题，已经引起政府部门高度重视和社会密切关注。为此，要求住房租赁企业不得通过上述方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂链风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益;同时应充分意识到相应的经营风险、法律风险。

根据《通知》，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。

据贝壳研究院通过公开信息不完全统计，在陷入资金链断裂、经营纠纷或倒闭的企业中，近七成因为“高收低出”和“长收短付”。为避免此类现象的发生，黄卉认为，深圳本次对企业租金收取模式提出上述要求，同时提出不得诱导使用租金贷等。

值得一提的是，深圳此次还提出建立健全纠纷调处机制。住房租赁企业与房屋权利人或者承租人的房屋租赁纠纷无法协商解决的，应当通过人民调解、诉讼、仲裁等法律途径解决，不得采取暴力威胁、恐吓、断水断电等暴力手段驱逐承租人。

同时，《通知》还明确，如果住房租赁企业违反有关管理规定，将由住房建设部门会同相关部门依法依规查处，采取约谈告诫、暂停房源发布、暂停网签备案、发布风险提示、实行信用扣分等措施，并抄送市场监管、公安、网信、税务等部门，作为不良行为记录，纳入行业诚信系统、公共信用信息系统等信用评价系统，实施联合惩戒。如涉嫌犯罪的，将移送司法机关依法追究刑事责任。

“从紧急通知的内容以及联合惩戒力度来看，足见深圳此次净化租赁市场的决心。”黄卉表示，租赁企业应进一步审视自身的企业运营，做好“以出定收”的成本管理，以保持稳定健康的现金流，避免通过不当的方式进行规模化扩张，使企业陷入到资金链断裂的风险中。