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物管上市规模已超34家 抢滩万亿蓝海

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疫情之下物业价值凸显,物管行业站上“风口”,上市数量将创历年新高

在国内“房住不炒”的基调下,房地产行业平稳,而物业服务行业却因具备良好的现金流和抗风险能力,备受资本市场青睐,尤其是当疫情来临时,物业服务公司在防疫抗疫时冲在社区防护一线,凸显了物业的价值。

借物业价值走高的“东风”,房企旗下的物业服务公司扎堆拆分上市,由此形成一股热潮。

不过,在业内看来,物业行业强调内功,登陆资本市场只是第一步,后续还需要加强运营,做好服务。

今年以来,物管行业的高估值成为房企分拆物管公司上市的关键诱因。截至目前,今年新上市的已有10家,已递交招股书尚未上市交易的还有10家。图/视觉中国

防疫抗疫,凸显物业服务价值

纵观近年来的发展,物业服务公司正从“鸡肋”变成 “香饽饽”。尤其是今年疫情期间,物业服务公司在抗疫过程中成为重要力量。

面对疫情,物业服务公司纷纷采取了一系列手段筑牢疫情防控“最后一道防线”,与此同时,物业服务企业从标准化和专业化的角度,进一步升级服务品质。

特别是在疫情重灾区,社区实施封闭管理后,一些物业服务公司在做好社区防疫工作基础上,自发为业主提供代买生活用品、代收快递等便民服务,由此实现了社区“最后100米”服务的精准触达。

“疫情加速了人们对物业行业的认知,凸显了物业价值。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进称,从疫情后期资本市场的表现来看,亦验证了这一点。

新京报记者了解到,Tobin Q值是衡量物业服务企业资本市场的溢价水平,也是影响物业服务企业品牌贡献度的重要因素。以疫情后一段时间的市场表现来看,资本对物业服务企业愈加重视,溢价大幅提高。截至今年8月6日收盘,据中指研究院统计,在港上市物业服务企业的Tobin Q均值为3.67,比2019年提高62.12%。

对此,中指研究院分析指出,受疫情影响,全球金融资产下跌,但物业服务行业由于其内需属性和必选消费类型,拥有较强的抗风险、抗周期特征,并且在防疫过程中积极作为,不仅受疫情影响较小,其价值也得以充分彰显。

分拆频现,年底上市物企总数或破50家

时至今日,在疫情常态化背景下,物业公司在资本市场的整体表现依然较为亮眼,从市盈率角度看,物业服务企业市盈率大多超20倍,普遍高于地产母公司。

截至11月4日收盘,中指研究院统计显示,品牌物业企业平均市盈率为37.76倍,是恒生指数市盈率的2.03倍。从股价涨幅来看,今年以来,恒生指数较年初跌幅为10.02%,而同期品牌物业企业股价较年初的平均涨幅为51.5%。

“物业公司较好的市场表现,以及大家对物业市场的看好,带动了更多的物业企业竞相到港交所上市。”严跃进称。

来自中信证券的一份物业管理报告指出,2019年之前,物业管理公司的分拆上市,意图主要是期待轻资产板块迅速发展。但今年以来,物业管理行业的高估值成为企业分拆的关键诱因,而以“三道红线”为标志的金融监管政策,更令部分房地产企业将分拆物业管理板块视为一种去杠杆、加权益的手段。

“‘三道红线’之下,无论企业的物业管理板块是否已经运营成熟,部分企业都急于推动物业管理公司分拆上市。通过股权融资的方式补充权益,将会显著改善企业杠杆水平,尤其是资产负债率和净负债率。”上述报告称。

新京报记者发现,今年以来,房企旗下物业公司扎堆拆分上市成一股热潮。仅10月单月,就有世茂服务、合景悠活等4家物业服务公司在港交所上市。

克而瑞物管数据显示,截至目前,全国上市物业公司已达34家,其中今年上市数量已至10家;此外,已递交招股书尚未上市交易的有10家,融创服务、金科服务已通过上市聆讯,将于近期上市,恒大物业、建发物业、华润万象生活等也相继递交招股书。

无疑,今年将成为物业公司上市“大年”,上市数量将创历年新高。中指研究院预计,到今年年底,上市物业公司总数将达到50家左右。

克而瑞物管数据显示,在规模超万亿的物管市场中,TOP10企业的集中度低于15%,TOP100企业的集中度刚接近30%。对此,易居企业集团CEO丁祖昱指出,目前行业仍处于向成熟阶段跨越的关键时期,预计未来2-5年,行业将快速裂变,进入规模增长和品质提升的关键阶段。

股价出现回调,未来需要挖深“护城河”

不过,新京报记者发现,从资产市场的表现看,近段时间,前期活跃的物业股出现了明显回调迹象,10月成功上市的4家物业服务公司中,3家企业的股价破发。其中,10月22日,当代置业旗下的第一服务上市首日的集合竞价报2港元,开盘跌幅16.67%,当天收盘报1.76港元,跌26.7%;10月30日,世茂服务与合景悠活上市首日均受冷,先后破发,不过,世茂服务于当日收盘时保住了发行价。

“种种表现来看,短期内行业已进入冷静调整新周期,市场对物管行业的认知会进入到一个更合理的水平,但这并不会影响房企分拆物管上市的节奏。”丁祖昱分析称。

“物业管理是一个低利润、弱周期、非高负债的行业领域。相比房企每年必须通过销售来产生新的收入而言,物业服务企业只要不丢盘,每年的基本收入是确定的。”基于此,丁祖昱认为,物业股仍是成长性较确定的板块。

不过,需要注意的是,“未来物业股之间会继续分化,能够获得资本市场关注的核心物管股数量有限,企业的实际运营能力将影响到资本市场表现。”丁祖昱称。

实际上,对于物业服务公司而言,随着大数据、物联网、人工智能等技术逐步进入社区生活,社区智能化已是大势所趋。在此背景下,物业服务公司必须升级原有业务,在同质化的产品中探索差异化、个性化,以增加新的利润增长点。

中指研究院在一份物业报告中指出,回归物业服务本质,“守住门”和“做好服务”是物业服务公司挖深护城河的重要抓手,能为公司带来更多收入,成为资产保值增值的“捍卫者”。

江苏三三德玖物业服务有限公司董事长林志伟告诉新京报记者,物业公司要实现盈利,其核心思路要放在智慧物业上,比如通过机器代替人降低成本,提高效率。此外,通过围绕“大健康、大教育、大社交”三大板块,构建生态社区,实现高附着力的服务,才能真正开拓社区经济圈,达成具有核心竞争力的增值服务。

新京报记者 张晓兰

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