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“三道红线”下,房企降负债提速

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机构统计,100家上市房企中,踩中“三道红线”的占比高达86%。

当千亿军团扩容、三甲门槛突破六千亿元,房企在销售规模迅猛增长的同时,负债也在高企。对于房企来说,高负债一直是把双刃剑,规模扩张往往伴随着高负债,但也有不少房企因高负债而倒下。当杠杆运用到极致时,高负债也就成了房企们的“心病”。

此前业内就警示,房地产高杠杆的资本游戏玩不下去了。而今年面对“三道红线”的高压,房企加紧降负债,调整债务结构、减少负债、加强现金流的管理,成了房企当前最重要的课题。随之,分拆物业上市、配售新股、打折促销等,都成为去杠杆的手段。

在“三道红线”压力之下,分拆物业上市、配售新股、打折促销等都成为房企降负债的手段。创意图片/新京报记者 王远征

规则改变,房企降负债从主动到被动

8月20日,住房和城乡建设部、央行召开重点房地产企业座谈会,碧桂园、恒大、万科、融创等12家知名房企参会,监管部门要求房企在2023年6月30日前完成降负债目标。此后,市场便传出“三道红线”新规。

据悉,“三道红线”分别为剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、第三道红线为现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同,将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。如果“三道红线”全部踩中,开发商的有息负债将不能再增加;踩中两道,有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一道,增速不得超过10%;一道未中,不得超过15%。

此前,据诸葛找房数据研究中心监测显示,100家上市房企中踩线的占比高达86%,绝大部分上市房企都已经触发监管红线。

10月底,标普信评研究报告显示,在跟踪的87家样本房企中,超过40%的企业截至2020年上半年末的有息债务同比增速均超过15%。而已经触碰“三道红线”的房企则达到了24.1%,完全没有触碰“三道红线”的企业仅占12.6%。

按照监管风向,触线的房企都需要减负债,尤其触了“三道红线”的房企,更是面临较大的降负债压力。业内人士表示,与此前房企主动降负债相比,现在更多的是被动降负债。

此时,降负债成为房企最为棘手,也是不得不面对的问题。9月25日,在媒体见面会上,万科董事会主席郁亮表示,“三道红线”是行业重大游戏规则的改变,进而影响打法的改变。

郁亮的观点及机构的数据,都显示出了“三道红线”涉及面之广,对房企影响之大。房地产行业由此掀起降负债、去杠杆的行动。

从当前来看,房企正在使出浑身解数降负债,如收缩规模、严格现金流管理,以及分拆物业上市、配售新股、打包出售资产等。

值得关注的是,“三道红线”对房企融资端的影响立竿见影,境内相对宽松的货币环境急转直下。据同策研究院分析人士认为,三季度房企融资规模连续两月震荡下滑,融资规模持续收缩,9月触达最低点,房企融资不断承压。预计四季度,房企融资规模将大概率保持下降或平稳态势。

配股、分拆上市、促销等多举措降负债

在房企融资渠道逐渐收紧的大环境下,配售新股已然成为房企融资的重要“武器”。

据同策研究院监测,前三季度房企股权融资大幅增长134.18%。今年股权融资激增主要与房企引入战略投资者相关。比如6月万科引进390.4亿元战投、8月恒大旗下物业引入235亿港元战投。与此同时,今年万科、世茂、旭辉、绿城等多家房企为缓解借债压力而配售新股,带动海外配股融资金额的攀升。

此外,今年房企分拆物业上市也是一大看点,其中以恒大、世茂、金科等为代表。这一举动既可缓解自身融资压力,又可改善企业资产流动性。

早在今年发布中期报时,恒大集团总裁夏海钧就提到,会逐步地把一些优质的资产分拆出来。而这个目标实现以后,也能大幅度降低公司的负债率。另据11月6日港交所消息显示,恒大集团分拆恒大物业,有望在近期通过港交所上市聆讯。

在一系列举动之后,三季度房企业绩报上的负债指标已有起色。比如,在恒大全线7折等一系列让利组合拳下,“金九银十”两个月为中国恒大全年销售业绩贡献了1819.7亿元,在充实现金流的同时,降负债的目标也有望达成。

据悉,今年3月以来,恒大启动“高增长、控规模、降负债”新战略,其中降负债是重中之重,战略的最终目标——高增长和控规模均是围绕降负债开展的。

另一个值得关注的降负债房企则是富力,今年以来特别是下半年,富力持续从资本市场、销售、酒店营收等方面多管齐下去杠杆。10月,富力完成2.57亿股新H股配售。截至三季度末,富力有息负债规模已较2020年一季度下降约242亿元。

高杠杆房企还会遭遇哪些坎?

在业内人士看来,当前企业需要在新时期找出一条平衡发展之路,在负债与规模增长之间找到一个平衡点。

其中,融创中国指出,下半年在审慎拿地的同时,会继续将优化资本结构、降低负债率水平和融资成本作为当前发展阶段的重中之重。金茂管理层在中期业绩发布会上表示,过去几年,该公司看到了市场高速发展的机会,未来会进一步改进工作,逐步控制负债。

除了规模房企之外,一些中小型房企也频频提及降负债。大发地产首席财务官兼高级副总裁罗俊在中期业绩发布会上表示,进一步加强与其他房企的合作关系,不断引入权益资本,降低财务风险。未来,公司的净资本负债率会保持在80%以内。

同策研究院分析人士预计,三季度后“三道红线”进一步实现经济与楼市的切割,避免房地产挤占实体经济信贷。而房企将面临长期融资紧张的环境。

在融资压力下,房企仍将面临偿债风险。据贝壳研究院统计,2020年前10个月我国房地产企业境内外债券融资累计约1.03万亿元。而11月份,房地产行业将迎来今年以来的债券到期高峰,待偿规模达1071亿元。为此,年底之前,房企将承受降负债与冲业绩的双重压力,尤其是部分高负债房企面临的压力较大。

为此,房企将更加依赖项目回款带来的资金流入。不过,标普信评认为,存货水平过低的企业都有可能因为销售回款不足,而承受流动性风险上升的压力。

与此同时,天风证券分析人士认为,对高杠杆房企来说,高权益比例意味着有较大的空间可通过寻求合作改善资产负债表。而权益比例较低的企业,如果同时具备高杠杆特征,则未来或预示会有较为缓慢的规模增长及较长消化高杠杆的时间。

新京报记者 袁秀丽

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