网易首页 > 网易房产 > 正文

房企三季度如何降杠杆:增回款、少拿地、卖股权

0
分享至

房地产企业正在全力降杠杆,以满足“三条红线”等监管要求。

11月5日,21世纪经济报道记者根据Wind统计,三季度房地产公司杠杆率整体下降。大型房地产公司对杠杆水平控制最为严格,且在持续下降,但仍有一些中小房地产企业杠杆水平仍有所上升。

“明年初,行业要给监管报数据,降杠杆是我们现在内部最紧要的事情。”11月5日,一位中型房企区域负责人表示,“三条红线”后,房地产公司增加销售回款、减少拿地,甚至引入战略或财务投资人入股或者流转资产包。

随着房地产降杠杆进程加快,来自银行、信托等的外部融资也愈发紧张。四季度开发贷呈收紧趋势,银行对房地产企业的贷款有所收紧,房地产信托业务的合规监管也在持续。

11月5日,21世纪经济报道独家获悉,银保监会通报要求重点加强大额透支和现金分期等业务的资金流向管控,及时收集有效资金使用凭证,严防资金违规流入房地产市场及其他非消费领域。

三季度小幅“降杠杆”

今年8月20日,住建部与央行召开重点房地产企业座谈会,首次提及“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”,业内一般称为“三条红线”。

十一假期过后,一周之内央行官员两度提及房企融资新规。央行金融市场司副司长彭立峰直言,新规的目的之一是“矫正一些企业盲目扩张的经营行为”。

房地产企业三季报显示,杠杆水平下滑已成确定性趋势。根据Wind统计,A股房地产开发板块中,“剔除预售款后的资产负债率”指标大于70%的地产公司有48家,比二季度少了1家。“净负债率”大于100%的有38家,比二季度少了1家。

大型房地产公司中,截至三季度末,绿地控股、万科、保利地产的剔除预收款项后的资产负债率分别环比二季度下降0.32、1.33、0.37个百分点,但绿地控股、万科净负债率分别环比增加3.20、0.44个百分点,保利地产净负债率环比下降1.20个百分点。

紧随其后,到三季度末,华夏幸福、金科股份、中南建设的剔除预收款项后的资产负债率、净负债率均环比下降,且金科股份、中南建设的净负债率分别环比大降12.39、11.16个百分点。但新城控股净负债率环比大增20.68个百分点。

A股申万房地产开发板块中,“剔除预收款项后的资产负债率”指标降幅最大的是*ST友谊、爱旭股份、华联控股。三季度末环比二季度分别下降15.71、15.29、10.99个百分点。合肥城建、荣丰控股、三湘印象的降幅也超过5个百分点。

净负债率指标降幅最大的是鲁商发展、栖霞建设、京投发展、深物业、华发股份,三季度末环比二季度分别下降55.35、42.28、41.72、34.14、32.11个百分点。净负债率降幅逾20个百分点的还包括天房发展、中国武夷、雅戈尔、宁波富达、泛海控股、光明地产、万业企业、合肥城建、苏州高新。

不过,一些中小房地产企业杠杆水平仍有所上升。京能置业、*ST新光、荣安地产、粤宏远、迪马股份的剔除预收款项后的资产负债率分别环比增加5.03、4.28、3.95、3.58、3.43个百分点。*ST松江、云南城投、京能置业、济南高新、南山控股、*ST新光、大名城的净负债率分别环比增加175.77、60.15、56.30、51.11、35.87、34.27、30.87。

据开源证券统计,截至2020年三季度末,A股房地产板块剔除预收(合同负债)后的资产负债率为72.1%,同比下降0.3个百分点。龙头公司、物业及后服务公司分别同比分别下降1.2、1.3个百分点;净负债率为90.3%,同比下降9.0个百分点;龙头公司、物业及后服务公司分别下降16.1、提升5.5点。也即,龙头公司对杠杆水平控制最为严格,且在持续下降。

有地产分析师表示,不管是融资收紧导致的被动降杠杆,还是房企基于景气度判断的主动降杠杆,未来相当长的一段时间内,多数房企都走在降财务杠杆的路上,直接的财务表现就是有息负债的增速低于企业销售和业绩的增速。随着ROE对财务杠杆依赖程度的降低,房企有望迎来价值重估。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,三道红线是后续房企和行业需要注意的一个红线,所以降低杠杆减少对负债的依赖是核心内容。从实际过程看,此类杠杆的降低也说明市场各参与主体做了调整。

地产融资趋紧

“三条红线”落地的脚步在加速,范围也有望扩大。

据悉,10月末监管加大对地产商的监管力度,要求部分开发商按月披露财务明细,包括恒大、融创、万科等12家房企每月15日上报融资、负债总额及业务数据明细。

央行金融市场司副司长彭立峰在2020年第三季度金融统计数据新闻发布会上说,下一步,我们将会同住建部和其他相关部门,跟踪评估执行效果,不断完善规则,稳步扩大适用范围。

随着房地产降杠杆进程,来自银行、信托等的外部融资也愈发紧张。

11月5日,一位大行华南分红地产金融部门人士表示,受房地产金融调控影响,“三条红线”试点后,该行对房地产企业的贷款有所收紧,在额度上进行了控制。此外,有银行人士表示,四季度开发贷呈收紧趋势。房地产融资“三条红线”明确后,银行的房地产开发贷收紧将主要通过限额管理方式进行,总行也要求对项目“好中选优”。

21世纪经济报道9月末曾独家报道,监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。一位大行人士表示,监管年初就有要求,本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例,这一比例或为30%左右。

11月5日,记者独家获悉,银保监会近日向各大银行、股份制银行通报信用卡业务检查发现主要问题。在信用卡分期资金流向管控方面,监管要求重点加强大额透支和现金分期等业务的资金流向管控,及时收集有效资金使用凭证,严防资金违规流入房地产市场及其他非消费领域。

根据中国人民银行10月30日发布的2020年三季度金融机构贷款投向统计报告,房地产贷款增速持续回落。三季度末,人民币房地产贷款余额48.83万亿元,同比增长12.8%,比上季末下降0.3个百分点,连续26个月回落;前三季度增加4.42万亿元,占同期各项贷款增量的27.2%,比上年全年水平低6.8个百分点。

严跃进表示,“三条红线”后,银行本身也会开始注意做管控,房企本身也会做调整,尤其是在高价拿地等方面会趋于保守。所以这都是值得肯定的地方,后续降杠杆的动作将有助于房地产市场的更好发展。

银行之外,银保监会信托部近期下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》,要求继续严控房地产信托规模,强化房地产信托穿透监管,严禁为资金违规流入房地产市场提供通道。此次专项排查主要针对房地产信托业务的持续合规监管情况、风险防范化解情况及落实整改问责情况,银保监会要求各银保监局于11月30日前将排查情况上报。

房企降杠杆术

随着降杠杆步伐,房地产行业出现了之前少有的发债猛增,但投资额大降的情况。

有业内人士指出,房地产杠杆的方式包括加快销售、减少拿地、变卖资产、寻求股权融资、甚至资产包流转等方式。

根据国泰君安数据,截至2020年6月末,三条红线均超标的“红色档”企业有22家,包括恒大、绿地集团、中南建设、金科股份、华夏幸福、富力地产、荣盛发展等。诸多地产商通过多种方式降杠杆。

除加速销售,房企也不断转让子公司股权。11月1日,恒大公告将持有广汇集团40.96%股权转让给申能集团,转让总金额为148.5亿元。稍早前,恒大863亿元规模战投签订补充协议,将战投转为普通股权长期持有,明确放弃回购权益。恒大还分拆旗下物业管理业务,已向港交所正式递交上市申请表格。

另据报道,恒大、融创计划首次在银行间市场发债,并正在为此准备相关材料。

上述中型房企区域负责人表示,从公司内部来说,在“三条红线”半年过渡期内,房地产公司要增加销售回款、减少拿地等投资力度,并引入投资人增加权益。“我们也正在和一些地产公司协商,或者入股,或者流转资产包,尽力在明年初之前把杠杆率水平降到合规范围内。”

相关推荐
热点推荐
首映夺冠!《侏罗纪世界4》票房爆了,陈可辛被淘汰陈思诚在发抖

首映夺冠!《侏罗纪世界4》票房爆了,陈可辛被淘汰陈思诚在发抖

电影票房预告片
2025-07-03 05:51:44
亚洲第一赌场新东泰覆灭记:性交易泛滥,富商疯狂砸钱,挥金如土

亚洲第一赌场新东泰覆灭记:性交易泛滥,富商疯狂砸钱,挥金如土

谈史论天地
2025-07-02 20:45:03
80岁何庆魁迎来第三春!和后老伴的幸福合影曝光,两个人红光满面

80岁何庆魁迎来第三春!和后老伴的幸福合影曝光,两个人红光满面

三公子娱乐丫
2025-06-27 14:46:46
阿斯报:苏亚雷斯将离开迈阿密,下一步可能退役或返回乌拉圭

阿斯报:苏亚雷斯将离开迈阿密,下一步可能退役或返回乌拉圭

雷速体育
2025-07-02 20:34:10
郑州某幼儿园跑路,每月学费高达5800元,幼师集体维权太心酸!

郑州某幼儿园跑路,每月学费高达5800元,幼师集体维权太心酸!

古希腊掌管松饼的神
2025-07-02 20:04:55
《镖人》无法换掉纳尔那茜,换脸影响作品质量,补拍无法召回演员

《镖人》无法换掉纳尔那茜,换脸影响作品质量,补拍无法召回演员

芊手若
2025-07-01 17:13:44
华坪女高17年确实没出一个清北,可是清北都建校100多年了,也没出一个张桂梅!

华坪女高17年确实没出一个清北,可是清北都建校100多年了,也没出一个张桂梅!

张晓磊
2025-07-02 10:20:03
陈思成新欢26岁阮巨太抢镜,41岁佟丽娅彻底输了?

陈思成新欢26岁阮巨太抢镜,41岁佟丽娅彻底输了?

橙星文娱
2025-07-03 10:28:41
国乒首尔转机抵达美国:王楚钦王曼昱蛐蛐小孩,孙颖莎累到蹲地上

国乒首尔转机抵达美国:王楚钦王曼昱蛐蛐小孩,孙颖莎累到蹲地上

二哥聊球
2025-07-03 10:08:33
郑钦文温网落败后,令人担心的事情还是发生了,网友评价太恶心

郑钦文温网落败后,令人担心的事情还是发生了,网友评价太恶心

TVB的四小花
2025-07-02 15:47:34
瑞典一位将军问耿飚:你当将军时带多少兵,耿飚说:大概十几万吧

瑞典一位将军问耿飚:你当将军时带多少兵,耿飚说:大概十几万吧

霞姐专栏
2025-07-01 21:42:46
湖南一县中医医院原党委书记,主动投案

湖南一县中医医院原党委书记,主动投案

极目新闻
2025-07-02 12:56:50
永远不要跟认知不同的人沟通:认知的9个层次,你在哪一层?

永远不要跟认知不同的人沟通:认知的9个层次,你在哪一层?

尚曦读史
2025-03-04 06:01:10
长大后才懂,为何到了《神雕侠侣》中,郭靖谁都打不过了?

长大后才懂,为何到了《神雕侠侣》中,郭靖谁都打不过了?

武侠新世界
2025-07-01 05:45:04
结局反转!三人惨死,两人落网,《以法之名》收官太狠了

结局反转!三人惨死,两人落网,《以法之名》收官太狠了

草莓解说体育
2025-07-02 15:58:07
全体注意!A股进入新阶段!注意一件事

全体注意!A股进入新阶段!注意一件事

龙行天下虎
2025-07-03 10:05:22
马布里试驾小鹏G7:我以为这辆车要5万美金;想考中国驾照

马布里试驾小鹏G7:我以为这辆车要5万美金;想考中国驾照

懂球帝
2025-07-02 15:35:10
刚刚,3号台风生成!39.4℃!漳州持续高温!

刚刚,3号台风生成!39.4℃!漳州持续高温!

漳州壹条
2025-07-03 10:23:49
教育部:就业率过低的专业不再支持增设

教育部:就业率过低的专业不再支持增设

中国远程教育杂志
2025-07-02 16:07:25
72岁“唐僧”开始卖房!和陈丽华33年感情成笑话,百亿财产成空?

72岁“唐僧”开始卖房!和陈丽华33年感情成笑话,百亿财产成空?

大笑江湖史
2025-06-23 17:43:45
2025-07-03 11:07:00

头条要闻

天津一公司体罚员工让"狗爬"每个员工都爬过 多方回应

头条要闻

天津一公司体罚员工让"狗爬"每个员工都爬过 多方回应

财经要闻

浙江中涌连环案:诈骗集团狡兔三窟

体育要闻

亚洲人的身体素质,怎么打NBA?

娱乐要闻

小S女儿陷入抄袭风波 众明星力挺

科技要闻

销量跌,股价涨,特斯拉演给谁看?

汽车要闻

强化安全标签,沃尔沃转型的守与破

态度原创

教育
旅游
游戏
房产
公开课

教育要闻

河南高考普通本科批志愿填报,7月3日下午6点截止!专家划重点!这条视频一定要看

旅游要闻

热闻|清明假期将至,热门目的地有哪些?

彩蛋暗藏玄机 《咚奇刚:蕉力全开》致敬经典咚奇刚设计

房产要闻

10000+房源集体降价!海口二手房东,自刀太狠了!

公开课

李玫瑾:为什么性格比能力更重要?

无障碍浏览 进入关怀版