“三道红线”下，房地产转型路在何方

“三道红线”将给房地产行业带来广泛而深远的影响，包括拿地、开发、经营模式以及行业格局等，在这之下，房地产企业要如何转型?前路在何方?在10月30日由全联房地产商会携手慕尼黑博览集团等共同举办的国际未来地产峰会上，众多业内人士一起探讨地产未来升级转型之路，其中达成一个共识是房地产数字化势在必行，以大数据、云计算、互联网、人工智能为核心的数字化革命将给房地产行业带来巨大变化。

房地产不再是引导者，而是服务者或者共生者

在房地产行业进入理性发展和高质量发展的背景下，房企转型升级已成为当务之急。对此，全联房地产商会党委书记、秘书长赵正挺表示，中国房地产行业快速发展了20年，伴随市场环境与政策的变化，面临一系列全新的变革，当前面临的挑战包括步入存量市场、需求端升级、现金流管理等。

“过去地产是前沿，康养地产、产业地产、文化地产、教育地产等都是以地产为中心。但是下一步地产不再是中心，而是基础空间、环境空间、氛围空间、文化空间的营造者，是服务者或者共生者，不再是引导者。”中交房地产集团副总经理周济说，未来地产核心业务会集中在轻资产型地产，改善型、特色型地产，以及融合型、服务型地产等领域。

众所周知，近几个月，“三道红线”一直是房地产行业热议的话题。对此，周济表示，从数据来看，没有触到任何一条线的只有12%的房企，25%左右的企业碰到了红线，这意味着，经过20年的快速发展后，传统地产的使命已经完成，从以前表现出来的“高大快”可能转变为“低小慢”，“粗乱差”可能转变为“细稳好”。

对于“三道红线”，明源地产研究院副院长、存量研究首席专家黄乐认为，这对房企高杠杆、快周转带来严峻挑战。不过，在增量开发严控的政策下，存量的政策相对宽松，且未来核心城市的核心资产有限，增值空间大，很多企业都有存量战略的意识。

事实上，在肯定房地产在我国经济社会发展中起着重要作用的同时，中国政策科学研究会副秘书长、国务院研究室原司长唐元认为，必须清醒地认识到房地产出现了一些偏颇，比如住房成为了投资品和奢侈消费品，地方政府受土地财政捆绑，房价上涨过快等。在全国上下调控之后，总体态势趋于平稳。不过，我国房地产调控的长效机制还没有完全形成。启动内需政策后，房地产出现过热的可能性仍很大，因此必须高度关注。

唐元强调，过去20年，房地产行业发展比较粗放，住房模式单一，形成了以电梯房为主的高密度、火柴盒式的模式，城市绿色和公共活动空间受到挤压，传统居住文化消失。为此城市老百姓走向大自然、改善居住环境的需求非常迫切，未来城市立体园林、生态住房是城市住房的发展方向。

地产创新势必结合科技和资本

房地产行业在加速转型的同时，另外一个风口已经吹起。全国工商联会员部二级巡视员张世芳表示，当前在风口浪尖上的数字经济迎来新契机，以大数据、云计算、互联网、人工智能为核心的数字化革命将给房地产行业带来巨大变化。以科技创新驱动房地产行业发展，房地产数字化势在必行。

在张世芳看来，随着5G时代的到来，房地产行业需要主动拥抱新科技，以创新思维带动产业调整。同时房地产领域对于互联网行业更是一片巨大的潜在市场，可以通过协同创新，发展多种应用场景占领竞争的先机，通过融合发展形成新的业态。

“目前，先知先觉的玩家们已经开始构建房地产和科技企业沟通的桥梁，试图抓住这一波地产科技转型升级的新浪潮。随着房地产科技3.0的到来，包括物联网、大数据、智能建筑和区块链在内，代表着未来房地产发展的新方向。”全联房地产商会数字社区分会秘书长崔晓波称，科技公司在地产领域进行的数据分析和应用的发展，对商业和住宅地产企业产生的影响在未来几年将越来越明显。

与此同时，国内经济面临增速放缓，全球市场存在不确定增长，终端用户不断提升需求，在全联房地产商会会长特别助理、富力集团副总裁张辉看来，房地产行业更应当主动拥抱科技，积极地寻找新的赋能方式来提高应对变化和抵御风险的能力。

不过，黄乐也强调没有数字化万万不能，但是数字化不是万能的。黄乐对当前企业数字化发展提出一些建议，比如不要迷信数字化能搞定一切问题，一定是战略先行，业务先行，数字化与业务不能是两层皮，为了数字化而数字化。此外，企业不要过于追求那些高大炫酷的黑科技，黑科技在地产找到应用场景才有价值。再者，不能过于强调技术和产品，而忽略了服务，任何的数字化都是三分场景、七分服务。

崔晓波也强调，科技不能代替地产，但是能够大幅地改善和提升管理效率，从而给资产增值，未来的地产创新势必是结合地产、科技和资本三大行业的产物。