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强监管下银行房抵贷再收紧抵贷购房 另有门路

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在房贷规模快速扩张后,房抵贷被指有部分资金流入楼市,受到监管部门和市场关注。近日有消息称,随着房地产金融监管政策的加强,深圳等地的部分国有大行已于近期收紧了房地产抵押贷款条件,商铺类房抵贷更是直接停贷。

对此,《证券日报》记者走访调查发现,除了深圳之外,目前全国多地银行都声称收紧了房抵贷业务。以北京地区为例,目前大多数银行仍正常开展房抵贷业务,但确实有部分银行有所收紧,主要体现为,更严格的额度投放、商铺类房抵贷受限制以及更严格的审批条件约束业务申请。

同时,一些贷款中介公司为了吸引客户,吹嘘低息贷款,还宣称能通过“运作”使房抵贷用于购房,将那些原本不符合贷款条件的客户顺利获得银行贷款。

部分大行收紧房抵贷

合规性要求提高

今年以来,多地监管部门下发通知,排查房抵贷资金违规流入房地产市场情况。在此背景下,全国多地的银行收紧了房抵贷业务。

据《证券日报》记者了解,目前北京地区部分国有大行已经收紧房抵贷业务,除了加大审核力度、减缓放款速度之外,商铺类和地段不好的公寓的抵押是严格限制的,除非以经营贷的方式申请。

“我行近期确实收紧了房抵经营贷业务的办理,利率有所上调,从年初的3.6%上升至目前的4.05%。”某国有大行的客户经理告诉记者,审核条件越来越严格,对于以住宅为抵押物的“房抵贷”业务,最高贷款额度可以达到评估房价的70%,而以公寓和商铺为抵押物的额度相对较低,最高50%。

上述客户经理还表示:“如果以公寓和商铺作为抵押物申请的话,我们不做该业务,除非客户名下有公司。而且我行会指定担保公司对抵押物进行评估,贷款期限1年,根据具体情况可以续签。”

实际上,多数房产中介销售人员也建议用普通住宅来做抵押贷款,商铺类抵押审核条件比较严格,而且银行贷款很难获批。特别是今年以来商铺经营不景气,风险较大,银行管控更加严格。

在走访中,记者从多个银行信贷业务的客户经理处了解到,由于房抵贷业务,监管明确规定只能用于消费或者经营,不能用于其他投资。因此,部分银行除了加强对资金流向的审核,甚至部分中小银行已经暂停个人住房抵押消费贷业务。“监管部门对于‘房抵贷’用途真实性查得比较严格,特别对于消费贷款。”某股份制银行支行相关负责人对《证券日报》记者表示,在审批之前需要上缴增值税发票作为凭证,同时银行以受托支付的形式打给第三方账户,并且后期银行会不定期监控资金流向,确保资金用于申请贷款的指标。

某城商行的客户经理对记者表示:“我行已经暂停了个人住房抵押消费贷业务。由于监管对于这类贷款的用途要求有限制,银行对贷款后资金具体去向的监控很难,很多客户达不到要求导致经常放不出贷款,所以取消该类业务。”

同时,审核条件的严格还体现在银行更加“挑剔”客户,在客户的选择上更加择优,而资质一般的客户可能无法获得贷款。据记者了解,国有银行只接受结清按揭贷款的房产,也有部分中小银行可以接受未结清贷款的房产做“二押”,但是贷款的额度有所下降。

“筛选标准包括对个人信用核实、房屋核实、流动性、市场评估价格等。实际办理中,会选择房屋流动性较高、公司收入较好的客户。”多数银行的客户经理对记者表示。

此外,“放款慢”也是普遍情况。“如果顺利的话最快需要20个工作日,慢的话一个半月左右。”多家银行的客户经理告诉记者。也有房产中介表示:

“此前办理贷款,大概只需15天即可办完。但随着各家银行收紧政策,所有手续办理完成之后放款时间至少要近两个月。”

银行方面对此解释称,四季度房贷额度比较紧,导致近期放款也比较慢,除了受年底银行资金紧张影响外,近期监管层面要求要配合房地产调控政策,控制房贷额度投放,所以房贷审批更加严格。

房贷中介宣称

房抵贷购房“另有门路”

某房产中介向《证券日报》记者表示,只要房产是真实的,公司情况、公司流水、上下游合同都可以“全权办理”,并且收取贷款额的3%—5%作为服务费用。上述中介还向记者介绍了此类“移花接木”式操作流程:客户通过经营贷向银行申请贷款,银行通过受托支付的方式,将贷款资金打入合作的第三方对公账户(第三方可自己找或者由中介公司提供),再转入指定的个人账户,最终以取现的方式规避银行的审查,这种方式在后期调查中不易被发现。

据了解,多数银行设定的抵押成数为七成,银行类金融机构对于优质客户确实提供了较低的利率,在3%—4%之间,额度最高千万元的融资规模是多数银行的放款上限。而小贷公司的推介广告则颇为高调。《证券日报》记者注意到,为了吸引客户,有公司吹嘘低息贷款,且表示住房抵押贷款可贷房产估值的八到九成,贷款规模上限提高至3000万元。但是在实际的操作过程中,并非如公司当初“承诺”,甚至有小贷公司等第三方的利率最高可达10%以上。

一家金融外包公司工作人员对记者表示:“我们公司跟银行有合作,可以帮助客户匹配到合适的银行、最低可申请3.85%的年化利率。”但在记者深入了解该贷款全部流程之后发现,其实并不存在这类情况。在记者多次询问利率时,上述工作人员更改此前说法,并称:“住宅类房抵经营贷虽然可申请3.85%的年化利率,但是要求每年必须归还本金;如果是商铺类房抵贷,贷款的利率为8.5%—10%,可贷房产估值的三成或三点五成。”

个人抵押贷款收紧

原因有二

近年来,监管部门对银行房贷的监控非常严格。随着各地房地产销售回暖,部分银行房贷规模仍有增长,监管部门再度下发控制房贷规模的要求,也预示着房地产融资“严监管”态势不变。

今年4月份,多地监管部门下发通知,排查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。同时,一些大型银行接到通知称,监管部门近期要求大型商业银行降低压力,控制个人住房抵押贷款等房地产贷款规模,不少大型银行新增住房类贷款占比降至30%以下。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,类似房抵贷业务收紧,出发点可能在于银行今年额度开始收紧。在收紧的情况下,此类贷款业务会有所收紧。客观上说,包括此前深圳的经营贷事件,说明贷款方面是有压力的,至少说明贷款层面也需要关注调控大方向,不能盲目放贷,更是要防范资金违规使用或流入房地产领域。后续类似从严政策,客观上也有助于房地产市场的交易稳定和价格稳定。

对于个人抵押贷款收紧的原因,银行业内人士表示,目前看来主要是两个方面:四季度金融监管升级,金融环境趋紧,房地产企业融资压力较大;另一方面是今年三季度前的贷款额度已经发放超额,当前剩余额度不足。

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