“加减法”并举 房企降负债向“模范生”看齐

央行日前表示将稳步扩大重点房企资金监测和融资管理规则适用范围。融资新规对房企有息债务规模精细化管控，房企近期相关动作频繁，“加减法”同步进行，逐步向新规“模范生”看齐。

一方面，房企通过配售新股、分拆旗下资产上市等方式做“加法”，以增权益、加厚现金流;另一方面，通过出售负债较高标的等方式做“减法”，降低负债，优化债务结构。专家指出，在“房住不炒”的主基调下，房企降杠杆成为行业趋势。融资新规有助于化解房地产公司风险，增强行业发展韧性。房企须顺应趋势，安全稳健发展。

分拆配售做“加法”

从目前房企推行的“加法”案例看，主要通过配售新股、拟分拆旗下资产上市、引入战略投资者等方式，增加所有者权益、丰富现金流。

以富力地产为例，公司9月15日公告披露，拟配售2.57亿股新H股，预计配售所得款净额24.98亿港元。2019年12月，公司曾配售2.73亿股新H股，净募资37.35亿港元。公告披露，两次配售募资用途均为偿还负债。

根据相关报道，富力地产拟分拆酒店业务，以房地产信托基金(REITs)形式在新加坡上市。不过，公司随后回应称，目前没有明确时间表和实质性进展，如有消息会在第一时间公布。

分拆上市方面，物业资产最为常见。如中国恒大拟分拆旗下物业在港交所独立上市，并引入235亿港元战略投资者。8月26日，华润置地、禹洲集团双双公告称，拟分拆物业管理服务和商业运营服务业务于港交所独立上市。

“房企通过配售新股、引入战略投资者，除了可以直接获得现金，增厚现金流外，还可增加所有者权益，起到降低资产负债率的作用。分拆旗下资产上市，获得权益融资，也能起到降负债目的。”苏宁金融研究院陶金在接受中国证券报记者采访时表示。

国泰君安研报指出，房企降杠杆反映在所有者权益端，可通过股权融资和分拆上市实现。股权融资不会增加有息负债，同时可以增厚权益，对改善公司负债水平作用显著;房企通过分拆旗下盈利能力较强业务上市，尤其是物业业务，可以减轻自身融资压力，获得新利润增长点，并改善流动性。

中国恒大董事局副主席、总裁夏海钧在2020年中期业绩会上表示，分拆物业上市预计可降低公司负债率19个百分点。“如分拆资产上市后股价表现优异，还可带来公司价值的提升。”陶金称。

出售资产做“减法”

“减法”包括出售或转让负债较高标的公司、拟下调债券票面利率等。

中南建设9月18日晚间公告称，公司拟以200万元作价向控股股东中南控股集团有限公司转让南通中南谷投资管理有限公司(简称“南通中南谷”)100%股权。根据公告，出售股权后，南通中南谷短期内计划仍租用公司有关场地，未来考虑使用其他场地。

截至2020年6月30日，南通中南谷经审计的资产总额为954.02万元，总负债为786.25万元，1月-6月净亏损133.73万元。中南建设表示，本次交易完成后，公司将进一步聚焦主业，预计本次交易公司将产生约232万元投资收益。

北京产权交易所预披露公告显示，招商蛇口拟转让深圳市招盛阁置业管理有限公司(简称“招盛阁置业”)100%股权。招盛阁置业经营范围为自有物业租赁、物业管理。

财务指标方面，截至2020年7月31日，招盛阁置业营业收入为1142.13万元，营业利润为742.5万元，净利润为556.88万元，资产总额为15604.89万元，负债总计13953.77万元，所有者权益1651.11万元。相比2019年度审计报告的数据，负债总额增加，而营收、利润、资产总额等指标均有所缩水。

有的房企同时从融资和债务结构方面着手。从融资方式看，房企开发贷等低成本融资增加，如阳光城、首开股份、大悦城控股近期均有单笔或多笔开发贷融资。

同时，多家房企拟下调存续债券票面利率。7月27日，金融街公告称，拟下调15金街03票面利率，预计下调幅度区间达300BP。从已公告拟下调的债券看，多是2017年、2018年发行的较高票面利率的债券。

中国恒大日前公告称，为降低债务水平和融资成本，公司决定以自有资金提前赎回2020年到期的15.65亿美元优先票据。

国泰君安认为，房企通过出售标的公司股权、剥离不良资产，可回笼资金或实现业务转型。同时，房企可通过改善融资结构、提升自身评级，降低融资成本，减少利息支出对利润的侵蚀。

“房企出售部分项目，可尽快回笼资金缓解短期偿债压力;同时，剥离盈利能力较弱或非地产类项目，可以获得大量资金，进一步优化整体业务结构，聚焦地产主业，保障未来实现可持续高质量发展。”中指研究院企业研究副总监刘水表示。

寻求安全稳健发展

“融资管理规则是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分，将促进房地产企业合理负债，有利于房地产市场健康发展。对房企而言，有利于其形成稳定的金融预期，合理安排经营活动，降低债务风险。”刘水表示。

从企业端看，降负债、去杠杆是近年来房企的主要工作之一，部分房企早已有所行动。

中国恒大早在年初就提出，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，核心是通过销售高增长带动回款高增长，大幅降低有息负债。中国恒大2020年半年报数据显示，上半年公司合约销售额、回款额均创历史新高。

融创中国指出，上半年公司净负债率较2019年末下降23.3个百分点，新增有息负债加权平均成本较2019年下降1.9个百分点。下半年，公司在审慎拿地的同时，会继续将优化资本结构、降低负债率水平和融资成本作为当前发展阶段的重中之重。

华远地产上半年提出“坚决降负债，优化债务结构”。一方面，减少新增短期债务，进一步降低短期债务占比，优化债务结构，降低资产负债率;另一方面，控制和降低融资成本，做好现金流的统筹管理。华远地产方面表示，下半年公司将聚焦全年目标，提升营销去化能力和经营性现金流，坚决降负债、优化债务结构。

在刘水看来，在“房住不炒”的主基调下，房企降杠杆已成行业大势所趋，融资新规则促使房企加速降杠杆，有助于化解房地产公司风险，增强行业发展韧性，推动房企安全稳健发展。