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业主卖房租客要22万补偿 律师:过高不会获支持

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7月初,家住北京的李女士想把房子卖掉,于是她一边挂着售卖,一边委托链家租给了三位来自深圳的短租客。但不到一个月房子便卖出去了,在卖房后,租客们并不愿意离开,其中一位希望李女士及中介公司为他们找到合适的新住处,否则按天进行补偿。

" 他要求按照一天1500元的标准补偿他们三人,我算了一下,从现在开始到合同期满,整个费用超过了22万。"

三名租客之一的赵先生告诉红星新闻记者,自己其实一直有在尝试跟李女士沟通,但是最近李女士拉黑了他的联系方式,他没办法再跟李女士交涉。赵先生和李女士都告诉红星新闻,如果对方对现状不满意,可以采取法律手段维护自己的权益。

9月12日,李女士告诉红星新闻,目前双方仍在协商当中。

北京市春林律师事务所律师、合伙人庞九林表示,租房合同中并未提出关于房屋买卖后导致需要解除合同该如何赔偿的条款。但单方面解除协议的合同指出,出现单方面违约的情况时,应该由房东赔偿一个月的房租,那就应该按此执行,所以赵先生提出的22万的要求是不合理的,也不会得到法律支持。

租的房子被房东卖掉

协商未果后租客要求补偿22万

李女士在北京海淀区有一套房,她想把这套房卖掉,于是她委托了链家和麦田这两家中介公司帮助寻找卖家。与此同时,李女士还采取了边售边租的方法,将这套房子通过链家短租给了从深圳来北京出差的赵先生等三人,租期为半年。

赵先生(化名)等三人来北京出差,由于并非久居,所以他们只想寻找可租时间比较短的短租房。李女士告诉红星新闻,由于北京租房市场的短租房比较少,能够接受短租诉求的房屋多采用边租边售的形式,最终考虑到工作的便利性和居住的舒适度,赵先生等三人租下了李女士的房子。

李女士强调,自己在签合时已经口头告知赵先生,自己这套房屋是待售状态,意味着随时有卖出去的可能,赵先生对此情况知情并认可,还答应愿意配合购房者看房。

7月31日,签下合同不到一个月,麦田地产将李女士的房子卖了出去。此时李女士委托链家对应的房屋经纪人告知赵先生等三人房屋已经卖出,希望他们能够尽快寻找新的住处并搬离。8月20日,购房者携装修师傅前来李女士的房子量尺寸,但赵先生却表示自己从未得知房屋已经卖出的消息。

李女士告诉红星新闻,此后自己登门与赵先生协调此事,结果赵先生不愿意搬离。对此,赵先生回应说,李女士当时留给自己寻找新住处和搬家的时间太少,根本不可能做到。

8月底,李女士房屋所在小区空出来一套短租房,赵先生看后表示满意可以搬过去,于是他要求李女士除了退还所有房租和押金以外,还需要额外补偿他们3万元。李女士认为自己不能接受这个要求,便不再与其交涉,最终这套新的短租房租给了别人。

赵先生告诉红星新闻,他提出的这三万块要求是合理的,因为李女士单方面违约导致自己和同事需要搬离,所以需要按照合同约定李女士要额外补偿其一个月的房租(12500元),另外这套房子的中介费也需要李女士承担(10625元),这样便合计22000余元,再加上一些与房子相关联的公司补贴(这些补贴在更换房屋后公司将不再支付)等开支,总共凑整3万元。

最终由于谈判破裂,双方便一直僵持。李女士表示,九月初,李女士与赵先生通了电话,赵先生提出了第二套解决办法,即由于现在已经没有合适房源可供搬家,如果自己和同事要搬出去的话,需要李女士按每人每天500元的标准进行补偿,直到合同期满。赵先生表示,如果按照这种方案进行解决的话,公司交付给李女士的房租和押金都可以不要。

" 他要求按照一天500元的标准补偿他们,三个人一天就是1500,我算了一下,从现在开始到合同期满,整个费用超过了22万。" 李女士告诉红星新闻,这个要求太过夸张,她实在不能接受。李女士表示,据赵先生所说,500元 / 人 / 天是其公司的出差补助标准。

红星新闻查看租房合同后发现,合同乙方并非个人,而是赵先生所在的公司,赵先生作为公司代表签上了自己的名字。该合同显示,合同起止日期是2020年7月4日至2021年1月27日,房租则为12500元 / 月,支付形式为押一付六,另还有10625元的中介费由乙方全部承担。红星新闻计算后注意到,乙方为租下该套房子,一次性支付了98125元。

赵先生告诉红星新闻,租房的所有费用公司都会报销,但公司会将租房合同进行了内部备案,原则上后续无法更改或换新的合同,公司也不会为三人支付其他租房费用," 也就是说我们公司只认这一份合同,如果解除合同以后再找房子,公司不会为我们报销住房费用了。我们来到北京工作,总不可能自己贴钱找房子住吧,或者我们现在到外面去睡马路吗?"

据红星新闻从李女士处了解,双方一直未能达成一致,李女士表示自己想办法联系过赵先生公司,已经尽到告知义务,所以她决定对房屋换锁,并再次要求其搬离,如对方有异议可以起诉。而此前赵先生也曾告知李女士,自己希望继续在房子里居住,赵女士如果对其提出的解决方案有异议,也可以起诉。

专家说法:

" 买卖不破租赁 " 是租房重要原则,索赔金额过高法律不会支持

北京市春林律师事务所律师、合伙人庞九林表示,赵先生没有资格向李女士提出赔偿要求,因为合同显示的乙方为一家公司,那么索要赔偿的需求就应该有乙方提出,赵先生如果要提这个要求,就必要证明自己有资格代理公司提出索赔要求," 公司究竟有没有授权你(赵先生)来要钱?"

此外,庞九林还指出,租房合同中并未提出关于房屋买卖后导致需要解除合同该如何赔偿的条款。但单方面解除协议的合同指出,出现单方面违约的情况时,应该由李女士赔偿一个月的房租,那就应该按此执行,所以赵先生提出的22万的要求是不合理的,也不会得到法律支持。

" 赔偿是可以谈的,赵先生也可以不接受李女士的提出的赔偿要求,要求继续履约。" 庞九林告诉红星新闻,如果赵先生要求继续履约,李女士就应该告知买房者相关情况,如果买房者可以接受,则将剩余房租转给买房者,让赵先生继续履约。

庞九林总结说,其实该事件是比较简单的民事纠纷,一般最后都会以私下调解的方式解决," 这种事件的维权成本太高了,无论哪一方起诉,无论最后结果如何,其实都不划算。"

9月11日,《租个好房子》作者羊迪告诉红星新闻记者,李女士在交易房产时犯了一个错误,那就是没有将房屋使用权收回,这才导致产生了后续这些纠纷,也使得自己比较被动。李女士在此前就应该与租客和买房者沟通清楚,在交易前期就做好预警。

而针对赵先生,羊迪指出,目前我国针对房租承租人有一条重要的法律原则,即 " 买卖不破租赁 "。

据《合同法》第229条规定:" 租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。" 另据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。

羊迪表示,依据这个原则,此前赵先生由于没有与李女士就买卖房屋后的租房问题达成书面共识,那么发生相关事件后,就应该根据 " 买卖不破租赁 " 的原则执行。也就是说,赵先生可以要求继续履约,也可以以谈判的方式终止合同。

而关于谈判的具体内容,就是赵先生提出的3万和22万这两套方案了," 赵先生可以提,但是李女士也可以不答应。一个月的房租以外的补偿,都是可以谈的。搬家的时间、精力都是损失,提出来了话也是合理诉求。但是如果要求特别高,那法律也不会支持他。"

羊迪总结说,目前对于房东方面来说,租房者其实属于相对弱势的群体,需要得到法律的保护,在一些对租客权益比较保护的国家,可能还会发生更让人 " 难以理解 " 的事情,比如澳大利亚甚至会让没有支付房租能力的房客暂时继续居住在房东的房子里,直到房客能够支付的起房租以后,再把房租补上。

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