争抢免税市场 格力地产高负债下三亚溢价夺地

(原标题：争抢免税市场，格力地产高负债下三亚溢价夺地)

记者 | 张子怡

许久未在公开市场拿地的格力地产(600185.SH)，力压十余家房企，在海南三亚重金拿下一宗商业用地。

9月7日晚，格力地产公告称，下属全资公司珠海合联房产有限公司(以下简称合联房产)经公开竞买获得三亚市自然资源和规划局以网上挂牌方式公开出让的位于三亚总部经济及中央商务区凤凰海岸单元控规YGHA3-2-03/05/06/07和YGHA3-2-10地块的国有建设用地使用权，成交总价为16.51亿元人民币。

资料显示，该宗地位于三亚总部经济及中央商务区凤凰海岸单元，地处三亚湾核心板块，毗邻三亚地标性建筑凤凰岛，位置优越。该宗地出让总面积约3.3万平方米(合49亩)，其中零售商业用地占2.42万平方米，商务金融用地占8763平方米，拟用于建设三亚总部经济及中央商务区高端旅游零售商业项目。

该宗地块挂牌起始总价11.177亿元，格力地产以溢价率47.7%的价格拍下，而16.51亿元的价格，相当于格力地产过去三年净利润总和。

重金拿地背后，格力地产负债压力极大。

据格力地产2020年半年报显示，公司剔除预收款后的资产负债率为75.5%，净负债率为214.84%，现金短债比为0.34。

截至报告期末，格力地产短期借款1.86亿元，较上年同期增加145.23%;一年内到期的非流动负债72.39亿元，较上年同期增加164.82%。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为：“如果格力地产剔除预收款后的资产负债率在75%以上，负债已经相当高。不过格力地产作为国企，它的发展与逻辑主要遵循政府需要，包括它的产业布局和重组计划。”

5月11日，格力地产发布筹划重大资产重组停牌公告，正在筹划以发行股份及支付现金方式购买珠海市免税企业集团有限公司(以下简称“珠海免税”)，全体股东持有的珠海免税100%股权，同时非公开发行股份募集配套资金。

目前，格力地产同珠海免税的重组仍在审计、评估中。双方的先后动作已彰显对此次重组计划的满满信心。

格力地产相关人士告诉界面新闻：“三亚的地块会按照规划进行开发和运营，商业地产方面，公司过去有一个自持的运营项目。”

格力地产在三亚拿地前，早在7月3日，珠海免税在海南成立了全资子公司珠免集团(海南)免税品有限公司，其经营范围包括从事国家批准的离岛免税品经营、岛内居民消费的免税进境商品经营等。

据第一财经报道，海南将增加第四家享有海南离岛免税品经营资质的市场主体，结果有望在近期公布。目前，有多家企业参与竞争，珠海免税便在其中。

珠海免税是广东珠海市国资委下属国有企业，业务主要布局于珠海、天津，全资拥有拱北口岸免税店、横琴口岸免税店、九洲港口岸免税店、港珠澳大桥珠港口岸出境免税店、天津滨海机场进境免税店等。

目前，国内拥有免税牌照的企业有8家家。分别为中免、日上免税行、海免、珠免、深免、中出服、中侨、王府井。

国内免税市场寡头格局趋势明显，中免是中国免税生意的“隐形”王者。截至目前，中免已在全国范围内布局超90个城市，拥有248个免税店。

东北证券的研究报告显示，中免、日上、海免合计市占率达91%，三家母公司都为中国国旅，珠免市占率仅有5%。

中免现在已经垄断了海南离岛免税业务。根据财政部文件，海南省具有实施离岛免税政策资格并实行特许经营的免税商店共有四家，分别是海口美兰机场免税店、海口日月广场免税店、琼海博鳌免税店、三亚海棠湾免税店。这四家免税店均在中免旗下。

此外，珠免的供应商渠道目前依赖于中免。

东北证券认为，珠免发展需要提高直采率，目前免税主要供货商有中免、DFS等。整体直采率约45%;业务还需丰富品类，珠免目前销售产品中烟酒占比达到90%，香化/食品占比10%。

珠免日后在海南免税业务发展，面临不小挑战。不过，至少格力地产先解决了地的问题。