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二手房满五年能省多少税费?交定金后延期过户可行吗?

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最近,北京的林女士想要“卖旧买新”置换一套两居室,她看中了东城区的一套二手房,总价900万元。不过,该房源得到明年7月房产证才满五年,中介建议她先按卖方要求交200万元定金,等到明年7月再过户,从而可以享受到“满五唯一”的税费优惠。林女士有点纠结,这样操作的话税费能省多少?过户时间距今还有近一年,会不会有什么风险?

解答:

按林女士所述的情况,中介建议她先交200万元定金,等到明年7月房子满五年了再交税过户,实际上是一种避税操作,着眼于交易税费的优惠减免,但要注意的是,这种做法有不小的风险,需要审慎考虑。

首先咱们来看,二手房满五年后再交税过户,税费究竟能省多少?实际上,如果该房源为卖方的唯一住房,“满五年唯一”与“非满五年唯一”相比,前者可以免征个税。

据麦田房产专业人士介绍,二手房交易个税的征收标准有两种,其一是有原值的情况(即卖家能提供原值凭证,或系统能查出原始的交易价格记录),个税为差额的20%,即(成交总价-房屋原值-装修费、利息等合理费用)×20%;其二是没有原值的情况,一般是按照成交总价的1%来进行征收。

由此可以看出,如果按照中介的建议来操作,林女士能省多少税费得看房源的具体情况,如果林女士想买的这套房子有原值,假设上述差额为300万元,那么个税为60万元(300×20%);如果没有原值,那么个税则为9万元(900×1%)。

虽然最高可以省几十万,但林女士也需衡量这种操作的风险。上述专业人士指出,最大的风险是房屋被查封,如果林女士先付给了卖家200万元定金,倘若在明年7月“满五年”之前,房子就被查封了,那么林女士不但拿不到房,其定金也难以追回,只能诉讼解决。

此外,由于近一年的时间跨度较长,期间房价的变动也有可能引发风险,假如房价上涨,卖方不愿意卖了要违约,那就有可能导致合同无法履行,即使最后林女士能获得一定补偿,也错失了此前的购房机会。

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