如何改造老旧小区？、做好“面子里子院子”

以城市更新、老旧小区改造为主要形式的既有建筑改造，已经成为城市发展转型升级的重要路径。但由于我国既有建筑量大面广、情况多元复杂，仍面临筹集改造资金难、统筹协调各方资源难等问题。

8月18日，中国建筑科学研究院、全联房地产商会城市更新分会联合承办的“第十二届全国既有建筑改造大会”上，业界共议如何做好城市更新和既有建筑改造?城市更新在存量中如何做好增量?

全国有改造需求的小区32.7万个

在第十二届全国既有建筑改造大会“老旧小区综合改造分论坛”上，中国城市规划设计研究院城市更新研究所副所长范嗣斌介绍称，按照各地提供的数据不完全统计，目前全国有改造需求的小区32.7万个，总建筑面积65亿平方米，从建筑面积看，约占现有城镇住房总量324亿平方米(国家统计局发布数据)的20.06%。

而7月20日国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，也给出了老旧小区改造的时间表：2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，旧改小区规模环比增长一倍，预计拉动1.2万亿元投资。

在此前的4月14日，国务院常务会议也明确加大城镇老旧小区改造力度，推动惠民生扩内需。业内人士预计，从我国老旧小区总量来看，老旧小区改造可以拉动投资达到十万亿元。

由于需要改造的小区量大面广，情况各异，任务繁重。加之突如其来的疫情暴露出很多老旧小区建筑在卫生防疫、社区服务等方面的短板，更加凸显了既有建筑改造的紧迫性。

专家呼吁完善改造标准、创新资金筹措渠道

住房和城乡建设部原副部长、全国政协委员齐骥指出，增加或者延长既有建筑物的使用周期是建筑行业最大的节约，没有一项节约比延长房子寿命更实在。自上世纪80年代以来，我国既有建筑改造的历程和工作带有较强的时代特点。当前，既有建筑改造不仅要继续做好“面子”“里子”的改造，更要做好“院子”的改造。“院子”改造是指地面停车、垃圾的分类和存储、院落美化绿化等方面。

齐骥建议抓紧梳理相关科研成果并加快成果转化，继续推进重点科技项目攻关，进一步完善既有建筑改造标准体系。

住房和城乡建设部标准定额司巡视员倪江波也指出，我国既有建筑改造面临的工作较为繁重，建议在政府财政支持的同时，建立起市场化、可持续的推动模式，不断探索创新，加强协调统筹。

“不是一栋一栋改造，一定是一群一群地改造”

从目前来看，中国城镇化率已突破60%，城市建设已经由快速的开发建设转向存量提质改造和增量结构调整并重的方式。而以城市更新、老旧小区改造为主要形式的既有建筑改造，已经成为城市发展转型升级的重要路径。

事实上，随着时代变迁，对于当前城市更新的认识也在发生变化。全联房地产商会副会长柴志坤认为，跟城市快速建设阶段不同，城市更新不仅要解决以前的问题，而且要为未来的发展留下空间，这也是城市更新的长期性和可持续性的一种体现。此外，城市更新是在存量中使用增量，来实现城市的内涵发展。这个增量不单单是物理空间的增量，也包括一些配套服务的增量，是实现城市功能和环境的全面提升。

柴志坤表示，要正确处理城市更新工作中面临的问题，建立和完善城市更新政策保障机制，加大创新力度。创新除了在建筑技术、规划形态上的创新之外，其实更多的是在体制上创新。需要跨部门、跨领域，甚至综合研究之后才能够解决这一机制创新问题，这对于城市更新的推动意义更重要。

在柴志坤看来，城市更新需要综合统筹，比如多目标的统筹、片区统筹等，即使市区内的城市更新也应该以平方公里来计算。因为不仅涉及一种城市更新的形态，就需要政府统筹，在这个统筹的基础之上才能够实现城市更新的综合效应。

中国工程院院士、同济大学副校长吴志强也表示，既有建筑改造不是一栋一栋改造，一定是一群一群地改造。大规模的大拆大建会转变为精细修缮模式，尤其是人工智能设计会产生重大的革命性的颠覆。

吴志强认为做老小区改造应该有非常好的社区规划师。所以他号召设计师关注社区，拿出10%的时间无偿为社区去服务。

范嗣斌分析称，老旧小区改造即可以拉动投资、促进消费、惠及民生，又可以提升城市品质促进城市发展转型，提升基层治理能力，形成共建共治共享的社会治理体系。但是在老旧小区改造中仍面临居民改造意见难统一、筹集改造资金难、统筹协调各方资源难、改造效果维护难等问题，因此，它不是短期工程，而是长期工作，需要长远谋划。