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房地产融资 "三道红线"盛传:下半年如何走

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两次高层会议喊话房地产,释放政策收紧信号,外加多个城市接连从需求端、土地供给端加码楼市调控,市场猜想下半年房地产融资政策将收紧。

近日,网传监管部门出台“345新规”,旨在控制房企有息负债规模。8月19日有媒体进一步报道,央行、住建部将召集部分房地产公司8月20日起在北京面谈,或为了解行业对融资新规的反应。 “345新规”是真是假?如果是真,对于房企影响几何?下半年房地产融资是否会收紧?

“三道红线”真假?

此前,据财经类媒体报道,“345新规”对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理,并设置了“三道红线”,具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。

具体来看,如果“三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模不得增加;“二线”超出阈值为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%;“一线”超出阈值为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超出阈值为“绿色档”,有息负债规模年增速不得超过15%。

事实上,由于力度较大、影响面广、操作难度大,市场对于传闻中的“345新规”,多是围观态度,真实性有待商榷。中原地产首席分析师张大伟表示,“这种监管必然需要央行、银保监会、证监会来实施,不太像是真的,因为不符合常识。”

但是随着部分房企人士表示接到相关通知,使得传闻多了些真实性。有TOP10房企告诉新京报记者,此前已经收到融资新规的通知,但是没有收到正式的政策性文件,同时也收到开会通知,与金融监管升级有关。

不过,另外两位不愿具名的华东房企集团副总裁均表示“不太清楚具体情况”。其中一位高管表示,传闻中的事情可能是有的,个人理解可能窗口指导的概率更大,如果是政策,那就不是召集几个企业来开会的事情了。另一位高管也表示,如果收紧,是一件很正常的事情,目的是把资金截流到实体经济,具体还要看如何操作,但是期待不要“一刀切”。

对此,新京报记者8月20日向多位金融监管人士求证,均未获得证实。

哪些房企高负债?

近些年来,在规模刺激下,内地房企加速周转,伴随着的则是普遍增高的负债指标,这给企业经营增加了诸多风险。目前房企的负债情况如何?

图片说明:截至2019年底,50房企负债指标一览。图片来源:天风证券研究所

海通证券研究报告显示,根据wind数据,统计了全市场有2019年报数据的房地产发债企业,共224家。如果以剔除预收款后的资产负债率(采用(负债合计-预收款项-合同负债)/(资产总额-预收账款-合同负债)×100%)大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍这三项作为风险衡量指标,结果发现,224家企业中有51家均超过这三项预警线,45家超过了其中的两项,60家超过了其中的一项,68家三项指标均没有超过。

如果按照网传的“345新规”,海通证券认为,上述近半企业会受到影响,224家企业中有至少109家在2019年的带息债务增速要高出标准,未来需要降低债务增速。

天风证券则按照房企剔除预收账款资产负债率为70%、净负债率为100%、货币短债比为1这三个标准对销售额较高的50家房企进行划分。统计来看,3个条件均满足的房企共14家,满足2个条件的10家,满足1个条件的14家,全部不满足的12家。天风证券认为,如果按照上述3条标准对房企进行管控,大型房企的债务融资将普遍受到影响,一些回款较差的中小型房企可能出现信用风险暴露。

亿翰智库首席分析师张化东告诉记者,如果按网传的“345新规”实施,对头部企业影响并不是很大,但对于小型甚至是一些中型房企来说,会有一定程度的影响,势必会增加财务成本。

此外,如果通过负债指标来对房企融资进行限制,则可能会倒逼企业优化报表、增加合作。天风证券认为,即使按照3条标准对房企债务进行管控,可能也难以完全限制房企的债务融资,且可能加剧房企将债务向表外转移的力度。据其分析,从房企近几年的财报来看,少数股东权益占比明显提升,无论是表内通过少数股东权益进行“明股实债”的融资,还是将债务放到表外以规避表内债务增长的现象,都可能会进一步加剧。当然,合联营企业同样属于房地产企业,其同样会受到房企融资政策的监管,具体的监管措施尚需进一步观察。

融资收紧是大概率事件

传言真伪,尚未得到监管层的证实,但是下半年房企融资收紧或将是大概率事件。

今年上半年,随着国内疫情趋于稳定,房地产行业逐渐复工复产,在宏观资金宽松的大背景下,房企境内融资环境得以改善,多种因素下,部分城市诸如深圳、东莞、南京、杭州等楼市高热,“抢房”“涨价”“高价地”的声音不断。

近日,阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌在公开场合演讲时也称,上半年受到疫情的影响,国家在财政政策、货币政策方面采取了比去年同期宽松的政策,土地市场出现火热,家家都在加杠杆。

与此同时,房地产销售快速恢复,带动居民中长期信贷持续大规模增加。2020年6-7月,新增居民中长期贷款历史上首次连续两个月超过6000亿。业内人士认为,房价问题以及资金流向房地产而非实体经济等引发关注。

7月份以来,各地加码楼市政策,包括深圳、东莞、南京、宁波等城市,从需求端对房地产市场进行调控。而国务院举行房地产座谈会以及中央政治局会议的召开,均强调“房住不炒”,释放收紧信号。

天风证券认为,从房企融资端进行调控,与前期对需求端的调控一脉相承。

58安居客房产研究院分院院长张波表示,下半年房企融资的“好日子”已经基本结束,整体很难再有类似上半年的低成本融资水平,即使是财务稳健的房企也会面临这一挑战。在国内大循环为主的发展导向上,未来房地产融资收紧将是大概率事件。

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