房地产融资 "三道红线"盛传:下半年如何走

两次高层会议喊话房地产，释放政策收紧信号，外加多个城市接连从需求端、土地供给端加码楼市调控，市场猜想下半年房地产融资政策将收紧。

近日，网传监管部门出台“345新规”，旨在控制房企有息负债规模。8月19日有媒体进一步报道，央行、住建部将召集部分房地产公司8月20日起在北京面谈，或为了解行业对融资新规的反应。 “345新规”是真是假?如果是真，对于房企影响几何?下半年房地产融资是否会收紧?

“三道红线”真假?

此前，据财经类媒体报道，“345新规”对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

具体来看，如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加;“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%;“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

事实上，由于力度较大、影响面广、操作难度大，市场对于传闻中的“345新规”，多是围观态度，真实性有待商榷。中原地产首席分析师张大伟表示，“这种监管必然需要央行、银保监会、证监会来实施，不太像是真的，因为不符合常识。”

但是随着部分房企人士表示接到相关通知，使得传闻多了些真实性。有TOP10房企告诉新京报记者，此前已经收到融资新规的通知，但是没有收到正式的政策性文件，同时也收到开会通知，与金融监管升级有关。

不过，另外两位不愿具名的华东房企集团副总裁均表示“不太清楚具体情况”。其中一位高管表示，传闻中的事情可能是有的，个人理解可能窗口指导的概率更大，如果是政策，那就不是召集几个企业来开会的事情了。另一位高管也表示，如果收紧，是一件很正常的事情，目的是把资金截流到实体经济，具体还要看如何操作，但是期待不要“一刀切”。

对此，新京报记者8月20日向多位金融监管人士求证，均未获得证实。

哪些房企高负债?

近些年来，在规模刺激下，内地房企加速周转，伴随着的则是普遍增高的负债指标，这给企业经营增加了诸多风险。目前房企的负债情况如何?

图片说明：截至2019年底，50房企负债指标一览。图片来源：天风证券研究所

海通证券研究报告显示，根据wind数据，统计了全市场有2019年报数据的房地产发债企业，共224家。如果以剔除预收款后的资产负债率(采用(负债合计-预收款项-合同负债)/(资产总额-预收账款-合同负债)×100%)大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍这三项作为风险衡量指标，结果发现，224家企业中有51家均超过这三项预警线，45家超过了其中的两项，60家超过了其中的一项，68家三项指标均没有超过。

如果按照网传的“345新规”，海通证券认为，上述近半企业会受到影响，224家企业中有至少109家在2019年的带息债务增速要高出标准，未来需要降低债务增速。

天风证券则按照房企剔除预收账款资产负债率为70%、净负债率为100%、货币短债比为1这三个标准对销售额较高的50家房企进行划分。统计来看，3个条件均满足的房企共14家，满足2个条件的10家，满足1个条件的14家，全部不满足的12家。天风证券认为，如果按照上述3条标准对房企进行管控，大型房企的债务融资将普遍受到影响，一些回款较差的中小型房企可能出现信用风险暴露。

亿翰智库首席分析师张化东告诉记者，如果按网传的“345新规”实施，对头部企业影响并不是很大，但对于小型甚至是一些中型房企来说，会有一定程度的影响，势必会增加财务成本。

此外，如果通过负债指标来对房企融资进行限制，则可能会倒逼企业优化报表、增加合作。天风证券认为，即使按照3条标准对房企债务进行管控，可能也难以完全限制房企的债务融资，且可能加剧房企将债务向表外转移的力度。据其分析，从房企近几年的财报来看，少数股东权益占比明显提升，无论是表内通过少数股东权益进行“明股实债”的融资，还是将债务放到表外以规避表内债务增长的现象，都可能会进一步加剧。当然，合联营企业同样属于房地产企业，其同样会受到房企融资政策的监管，具体的监管措施尚需进一步观察。

融资收紧是大概率事件

传言真伪，尚未得到监管层的证实，但是下半年房企融资收紧或将是大概率事件。

今年上半年，随着国内疫情趋于稳定，房地产行业逐渐复工复产，在宏观资金宽松的大背景下，房企境内融资环境得以改善，多种因素下，部分城市诸如深圳、东莞、南京、杭州等楼市高热，“抢房”“涨价”“高价地”的声音不断。

近日，阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌在公开场合演讲时也称，上半年受到疫情的影响，国家在财政政策、货币政策方面采取了比去年同期宽松的政策，土地市场出现火热，家家都在加杠杆。

与此同时，房地产销售快速恢复，带动居民中长期信贷持续大规模增加。2020年6-7月，新增居民中长期贷款历史上首次连续两个月超过6000亿。业内人士认为，房价问题以及资金流向房地产而非实体经济等引发关注。

7月份以来，各地加码楼市政策，包括深圳、东莞、南京、宁波等城市，从需求端对房地产市场进行调控。而国务院举行房地产座谈会以及中央政治局会议的召开，均强调“房住不炒”，释放收紧信号。

天风证券认为，从房企融资端进行调控，与前期对需求端的调控一脉相承。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，下半年房企融资的“好日子”已经基本结束，整体很难再有类似上半年的低成本融资水平，即使是财务稳健的房企也会面临这一挑战。在国内大循环为主的发展导向上，未来房地产融资收紧将是大概率事件。