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这一学区房鄙视链顶端经历疯狂抢购后 市场变成这样

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7月31日是北京市西城区学区新政的最后节点。节点过后,西城学区房成交进入新阶段。

近日,中国证券报记者对西城多个知名学区二手房楼盘进行调研,发现“7·31”过后,急售学区房的业主出现了一波较为明显的降价动作,降幅在1万元/平米-2万元/平米。但是,从挂牌房源看,降价房源数量不多。据学区房中介介绍,近期成交的客户多以刚需为主,投资客逐步退去。

学区房成交遇冷

“近期成交的学区房整体不多。能买的基本都赶在落户节点之前买了。除非换房客户,之前没有顺利卖掉持有的房子,不得不在‘7·31’之后才入手学区房。”位于西城区金融街宏庙片区某中介人员对中国证券报记者表示,“但是遇冷不是说没有成交,急售业主总能找到买主。但是如果业主卖房意愿不强,没有太多的谈价空间,房子就比较难成交。”

“最近一段时间,大户型的学区房成为成交主力。以两居室和三居室为主,价格在1500万元上下的房子成交比较多。”走访过程中,多位中介销售人员对中国证券报记者强调。“一方面这和前期成交了大量小户型、导致小户型提前被消耗有关。剩下的挂牌房源,以两居室和三居室为主,而近期新增的小户型房源整体较少,导致小户型成交量走低。另一方面,由于‘7·31’节点刚过,很多以投资为目的的买房客开始观望,相比之下,有居住需求的购房者比例开始增加,也是导致近期西城学区房成交以大户型为主的一大原因。”

中国证券报记者走访过程中发现,虽是周末,西城学区房看房客户却较少。“毕竟距离新政最后落户节点刚过去一周多时间,除非是急售客户,业主价格变动不大。但是从购房者角度看,西城学区房的光环是比之前要少了。购房者和业主之间存在认识上的偏差,价格无法达成一致,双方都想再等等。”位于西单片区某中介销售人员对中国证券报记者表示。

“从最近的报价看,急售客户每平米降1万元/平方米至2万元/平方米都比较正常。毕竟这一片区小户型成交价接近20万元/平方米,每平米降1万元,总房款也就降了5%左右。从报价到成交,这一降幅比较常见。”多位学区房中介对中国证券报记者表示,“但是,急售房源通常很快就会出售,没有买到的客户看到成交房源价格比较低,以为市场已经降下来了,其实不然。很多业主并不着急卖,所以没有太多议价空间。”

有购房者向中国证券报记者反映,目前,西城学区房并没有降价。“好的房子还是需要抢,如果谈完不交订金,想回去考虑一下,中介会立马卖给下一个意向客户。西城一套房子关注的人有几百个之多,房源稍微有一点动向,立马会有大批买主出手。”

西城知名学区房小区房源较少

来源:链家APP截图

价格存在调整预期

“现在毕竟距离新政正式实施刚过去一周的时间,市场只是出现了一些降价的苗头和降价的预期,实际报价并没有大的变化。现在时间还太短,只在成交量上有一定表现,成交价表现不明显。但是,预计2-3个月之后,市场会有一定的降价表现。”走访过程中,多位业内人士对中国证券报记者表示。

业内人士指出,今年受疫情影响,二手房成交整体受到一定影响,但是西城学区房新政搅动了北京二手房市场。目前来看,非学区普通二手房价格也存在调整预期。

中国证券报记者走访非学区二手房中介过程中发现,多数非学区二手房房源十分充足,每个小区近期都有大量新增挂牌房源。这些房源中介销售人员指出,目前,北京挂牌二手房源量处于小高峰。一方面和北京疫情期间成交量整体较小有关,成交量不足导致前期积压了较多的挂牌房源;另一方面,近期有不少换房客户趁市场平稳积极换房,换房客户增多,导致新增房源出现了较大幅度增长。

“但是,二手房的价格一方面看近期成交价,另一方面还要看业主的售房心态,以及购房客户的付款方式和付款周期。”多位二手房中介对中国证券报记者表示,“有的业主因为要换房,看好了房子需要准备首付款,因此对于全款客户或者付款周期短的客户,会有降价空间。如果付款周期长、首付比例低的高贷款客户,就没有议价空间。换房客户出动,一定程度上也表明,目前市场价格比较平稳。”

疫情影响逐步减弱

值得注意的是,从机构统计的成交数据看,近期北京地区二手房成交量正逐步走出疫情影响。

中原地产数据显示,北京地区5月份实际成交二手房2.1万套,6月因为疫情影响,二手房成交量锐减到不到1.4万套,7月二手房市场复苏,大约成交1.6万套,疫情影响逐步减弱。

对此,中原地产首席分析师张大伟指出,从8月首周数据以及未来成交趋势看,北京8月二手房成交量有望在1.6万套以上。

针对西城学区房市场未来走势,诸葛找房数据研究中心王小嫱对中国证券报记者表示,学区房并没有完全脱离居住属性,学区房一般都位于城区,地理位置好,本身价值就高。4月30日,西城区学区新政发布后,很多家长出手抢购西城学区房。随着这一波抢购潮过去,西城学区房市场或面临降温。

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