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老旧小区改造, 应问计问需于民

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南农大社区内居民楼的加装电梯

今年7月,国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(以下简称《意见》)出台,老旧小区改造成为热门话题。记者第一时间调研大量老旧小区并采访相关专业人士后发现,“居民需求如何协调”“改造后谁来管”“钱从哪里来”等难题依然是制约该项工程的“拦路虎”,不过,通过长期的多方探索,老旧小区改造的思路正在变宽,办法也正在增多,专家认为应问计问需于民。

点菜下单,这里问计问需于民

2020年,南京计划整治的老旧小区约68个,上世纪90年代竣工的许府巷片区是其中之一。来到整修现场,许府巷南侧3栋沿街的居民楼被绿色的纱网和木架“裹”得严实,而道路另一侧,1栋楼房已揭开了“面纱”,崭新的浅咖色墙体、整齐排放的空调架,全然一副新小区的模样。

“这次小区整治的重点是统一楼顶、墙面,另外还会做路面翻新、楼道翻新等。”上海建工四建集团许府巷片区现场负责人顾千明告诉记者,“这次整修的标准只有260元一平方米,无法让每一位居民都满意。”此前,不少小区的整修标准上千元,除了最基础的公共区域整修,还会把每家的窗户换成双层钢化玻璃,并装上防盗窗等。

记者了解到,每平方米不超过260元的标准,来自于《南京市棚户区改造和老旧小区整治行动计划》的规定,把有限的财力用在“刀刃”上。

整修标准“统一”,老百姓的需求却很“个性”。“六楼如果同意改造电动车停车棚,我就愿加装电梯。”“一楼同意装电梯,我就支持改车棚。”在摸底一个小区的居民需求时,调查员谢宇飞犯了愁,好事也是难事,成为他的最深体会。

好在,转机来了。“玄武区在南京率先建立‘点菜下单’模式,将小区整治内容分成5大项62小项,涵盖房屋整治、环境整治、配套设施建设等,让居民在有限的资金范围内,根据小区实情先解决刚需。”玄武区住房保障和房产局负责人告诉记者,目前正在进行改造的板仓街78号小区,改造前积极发动群众,问计问需于民,在听取群众迫切需要解决问题的基础上完善方案。

“此次《意见》将老旧小区改造分为基础类、完善类和提升类,重视因地制宜、分类指导的原则。”著名经济学家宋清辉认为,老旧小区改造对拉动内需有很大好处,但中央也明确要求各地区分轻重缓急,杜绝不切实际的盲目举债推进,保证了可持续性。

长效管理,“保鲜”改造小区

《意见》为改造提供了可持续性,老旧小区改造后如何“保鲜”则需要各方“大动脑筋”。

“大家从来没交过物业费,以前一年就是交50元的卫生费。”在无锡一处改造过的小区内,65岁的王阿姨告诉记者,改造后要收物业费,很多住户不习惯,收费难,改造后的小区疏于管理,出现“回潮”现象。

对改造小区实行长效管理,江苏多地展开了先行先试。最近,南京玄武城建集团正在抓紧推进全区约1900栋楼、近390万平方米、4.9万户的老旧小区物业管理兜底工作,通过摸底调研与实地考察,将兜底老旧小区划分为76个服务片区,先行安装257个监控点位,落实技防、安防要求,并逐步派驻约700名各类物业人员进驻。

“小区整治工作仅仅是其中一个开端,依靠‘建’‘修’,解决的只是基础条件的问题,更重要的是长效管理,维护整治成果。”上述玄武区住房保障和房产局负责人告诉记者,为防止问题反复,玄武区要求小区整治前必须实施违建拆除、健全业主自治组织,建立长效管理模式,并且要求街道根据管理状态的考核结果下拨长效管理资金。今年以来,玄武区进一步结合国有企业体制改革,成立了玄武区城建集团,明确小区整治由城建集团实施,并对出新后小区进行物业管理,确保小区脏乱差不“返潮”。

“集团发挥各业务板块优势,建设公司抽调专业工程人员为兜底老旧小区提供弱电序化服务,物业公司引进头部物管企业人才,提供实质性、标准化的物业服务。”玄武城建集团有关人士表示,他们有信心逐步引导培养社区居民形成家园意识,自觉参与到小区管理维护当中,增强“花钱买服务”的自觉性。

他山之石,“配套用房”吸引民资

从升级“硬件”满足“点菜下单”,到再造“软件”建立长效管理,既有一次性的投入,也有细水长流的支出。钱从哪里来?“根据《意见》,老旧小区改造的处置机制将按照‘谁受益、谁出资’原则,让政府、企业和个人承担部分资金,有望探索PPP模式。”宋清辉认为,各地能够在利益分配机制上更好创新,并带动更多社会资本投入这项工程。

记者了解到,目前社会资本愿意介入的领域,大多局限于充电桩、门禁等。而资金需求量更大的,也更为关键的改造项目,社会资本的参与意愿并不强。“究其原因,是社会资本难以找到盈利模式,由于改造后的老旧小区不会拆迁重建,就不可能通过卖新房获利,那么投入到新建设施的资金,未来只能靠物业费、停车费来获得回报,这个方式利润率低、投资回报周期长。”宋清辉认为,老旧小区改造是民生问题,其商业模式和房地产开发的逻辑不同,要想企业积极参与,就一定要形成补偿机制。

吸引社会资本投资老旧小区改造,北京劲松街道的做法值得借鉴。在劲松北社区的改造中,民企愿景集团共投入改造资金近3000万元,全面参与30余项专项改造。之所以愿意大手笔投入,是因为劲松街道将社区的低效房产,例如配套用房、人防工程、闲置空间等,全部无偿交给企业,由其改造后进行经营。通过在社区增加养老、托幼、健康等业态,愿景集团预计,收回投资的时间要比原本预计的10年更短。

“推动老旧小区改造,确实需要多方努力。”宋清辉认为,居民需要理解,他们从改造中直接受益,自己应有所付出;企业应有足够耐心,通过真正优质的产品与服务吸引用户买单;政府应借《意见》东风,提供更多政策和资金支持。

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