下半年刚开始，楼市调控趋紧，再加上企业由于占用人力以及资金资源，拖累企业周转，现房库存是房企经营管理中必须解决的问题。去年以来房企增速放缓，行业再度向去库存回归，企业对去库存的重视程度持续提升，那么针对一些接近竣工或者已竣工的库存项目，企业究竟该如何去化?想要全面解决库存问题，企业需要从投资的合理规划、产品的升级打造以及项目的运营管控等方面来入手，克而瑞地产研究出加速去化三种办法，看看能否帮助房企解决问题。
近年来，从上市房企来看，虽然已竣工库存占比在下降，已由2015年末的18.9%逐步降至2019年末的10.5%。但是具体来看，50家典型房企中过半仍在2019年出现了已竣工库存占比上升的情况，并且就库存压力较高的10家房企而言，其已竣工存货占比均高过20%，今年上半年去化压力在市场上仍普遍存在。面对库存压力，房企可以参考以下三种方法来加速去化。
第一招：动态折扣，结合去化率制定不同优惠
针对一些尾盘项目，房企可以结合去化率情况制定不同的优惠，即给予尾盘更高的折扣力度来清盘。中国恒大一直在做这方面的积极尝试，目前企业已经有两种根据去化率不同而制定的特别优惠，房企可以参考其模式。
在今年2月恒大开始启动的网上销售特大优惠活动中，恒大提出了参考去化率打折的优惠方式：单栋楼去化率达80-90%的，可享额外97折优惠;单栋楼去化率90%以上的，可享额外94折优惠。也就是说如果项目去化接近尾声，那么就通过加大折扣的方式来加速库存去化，一直到3月底，恒大都沿用了这种优惠方式。4月1日开始，恒大又推出了全新的去库存方式，即清尾房专项优惠，在实施全线81折等让利和奖励措施的基础上再每日每盘推出三套清尾房，清尾房可再享额外88折扣。
第二招：转换思路，以准现房和现房作为卖点
去库存的第二个方法在于转换思路，一般而言，相较于预售的期房，房企库存多为工程进度快结束或者已经竣工的项目，所以房企可以以准现房或者现房作为卖点，目前也有很多项目采用了这种方式，具体可以从以下几个角度入手宣传：
1、所见即所得，能够切实感受考察楼盘以及周边配套的真实情况。2、短期之内即可入住，准现房或者现房类项目相较于预售期房，明显缩短了购房客的等待时间，尤其是对刚需改善客群而言是不错的选择。3、商办类现房可以缩短投资者资金占用周期，节省成本。对于商铺而言，准现房及现房商铺缩短了投资者的资金周期，并且能快速入市兑现收益。4、看房即验收，不存在烂尾、减配等情况，购买风险小、纠纷少。
第三招：特价房去化，结合直播推售效果更佳
除了上述两种方式之外，房企还可以通过特价房的方式来去库存。过去房企的特价房让利主要是通过案场营销，即以尾盘销售等为卖点在案场内推售特价房，以这种形式加速去化库存。但是在直播售房持续走热的大环境下，房企可以将库存项目以特价房的形式上架到直播中，一举两得，首先特价房的高折扣给直播增添了爆点，吸引更多人关注直播;其次直播面向的客群更广，除了销售几套特价房之外，还能增加项目曝光度帮助去化;例如艺人刘涛在5月15日的直播中推出的一套万科惠州双月湾项目特价房，其折扣力度达到了4.9折，上架就售罄。同时根据CRIC监测数据，双月湾5月成交建筑面积环比上升了95%，相比过于一年之内平均月成交建筑面积上升了145%，效果还是非常明显的。另外目前直播卖房优惠多为“2+N”模式，即优惠券+特价房秒杀+其他活动，特价房作为直播的标配，恒大两场直播推出的90套特价房，昆明富力湾特价房等都是一经推出立马售罄。
本文来源：金融界
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李敏_HRB01
