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大量深圳客涌入的东莞升级调控,二手房限购限售

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继7月初对供应端严格限制后,东莞楼市调控继续加码,这次瞄准的是限购以及限售政策。

7月25日,东莞市住房和城乡建设局、公安局、自然资源局、不动产登记中心等十二部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),首次将二手房纳入限购范围。

新的限购政策规定,自7月25日开始,非东莞户籍居民家庭在东莞购买第一套商品住房的,包括新建商品住房或二手商品住房,须提供购房之日前2年内逐月连续缴纳1年以上社会保险证明;购买第二套商品住房的,须提供购房之日起前3年内在东莞市逐月连续缴纳2年以上社会保险证明。

与此同时,非东莞户籍居民家庭在东莞拥有2套及以上商品住房的,暂停向其销售商品住房。另外,个人所得税缴纳证明不再作为购房资格审核材料。不过为做好与原有政策的衔接,在7月25日前已连续缴纳个税满一年或两年的,仍可按原政策规定购买首套或第二套商品住房。

东莞从2016年10开始施行限购政策,到2017年4月限购升级,一直限制的都是新建商品住房。

7月25日之前,东莞本地户籍居民及非本地户籍居民家庭拥有两套及以上住房的不能再继续购买新房;非本地户籍居民家庭须得在2年内连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明才能购买新房,如果非本市户籍居民家庭成员具有全日制本科以上学历或初级以上职称的只需缴纳半年即可,另外,具有已有一套住房的需提供3年内连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明。

可以看出,与全国大部分实施限购政策的城市相比,东莞的限购政策算是比较宽松的。

对比来看,本次限购政策的升级主要还是针对非东莞户籍居民家庭,限购范围从新房延伸到二手房,限购条件严格升级为连续缴纳社会保险的证明。对于东莞本地户籍居民,二手房仍然不限购。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,之前东莞对二手房不限购,深圳等不少外地需求流入东莞的主城区、松山湖、临深片区等。这次限购的加码对楼市应该会有所降温,但因为仍然只有一年的社保要求,这个限制在操作过程中能有多严格还是个未知数,实际效果还需要观察一段时间。

事实上,深圳发布“715”政策后,不少有购房需求的人失去在深圳的购房资格,将目光瞄准东莞、惠州等临深城市。乐有家研究研究院数据显示,7月17日,东莞新增求购客户数量出现了一个小高峰。

一位东莞房企人士对界面新闻透露,在2017年限购之前,东莞主城区和临深片区的深圳客购房量分别可以达到成交总量的五成、七成左右,新房限购后成交量虽然下来了,但临深片区的深圳客比例还是有7-8成,主要通过补缴社保或借用名额的方式来实现购房需求。

在加码限购的同时,东莞也升级了限售政策。原本东莞在2017年4月发布的政策规定,在东莞购买新房或二手住房的须取得不动产权证满2年后方可上市交易,本次新政,将限售期限从2年上调至3年。

李宇嘉指出,但凡房价上涨过快的城市,其房屋换手率一般都较高。因此,多位业内专家认为,限售政策将给炒房客施加资金压力,时间越长压力越大,大大降低楼市的投资投机行为,进一步稳定市场预期。

自2017年开始的这一轮楼市调控中,限售成为不少城市的调控利器,广州是2年,深圳是3年。新房基本都是期房,完成交易后通常要两年才能拿到房产证,所以限售升级后,在东莞购买新房至少要5年才可以出售。

此次调控升级的背景是,今年4月以来,东莞楼市升温明显,部分中心城区和热门板块的新房和二手房均呈现量价齐涨的态势。

合富研究院数据显示,今年上半年,东莞新房成交金额达557亿元,同比增加20.7%,创下近4年新高;新房网签均价约为2.3万元/平方米,同比上涨16.6%。另据乐有家数据,今年上半年,东莞二手房过户量为13177套,同比下跌12.5%,成交均价19645元/平方米,同比上涨21.7%。

东莞一直是以新房供应为主的市场,今年上半年由于新房供应不足,大量需求流入二手房市场,城区片区、松山湖以及临深片区等部分热门街镇二手房价格上涨明显,不少业主短时间内将挂牌价格上调几十万甚至上百万,部分房源挂牌单价突破5万元/平方米。

东莞政府在7月2日踩下了第一脚“刹车”,不仅给申请预售的商品住房项目体量划下3万平方米的“红线”,还再次收紧了新房限价政策,限制新房备案价格的涨幅、取消备案180天后可上调5%等。

为避免市场出现一二手房倒挂、“打新“的局面,此次东莞针对二手房调控政策的出台在不少业内人士看来是意料之中的事。

在加码限购、限售的同时,《通知》指出,对二手房市场操盘控价、抱团涨价、通过“阴阳合同”骗取贷款、将不具备交易转让条件的房源挂牌出售等恶意哄抬房价、扰乱市场秩序的行为从严查处。

事实上,在7月22日下午,东莞市住建局约谈了30多家房地产经纪机构,指出,当前市场上存在中介机构串通投机炒房团伙哄抬房价的问题。

东莞住建局局长何绍田要求,中介机构不得在网上发布二手房挂牌价明显高于近期真实成交价或周边楼盘均价的房源,对不符合交易转让条件的住宅房屋不得给予挂牌,不得诱导、协助交易双方以“ABC单”“阴阳合同”等手段抬高房价,为炒房客提供便利等。

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