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北京二手房市场实地调研:看房的人多了

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(原标题:北京二手房市场实地调研:看房的人多了)

“股市大涨,楼市应该也会涨,上一轮牛市就是如此。”有北京二手房业主对中国证券报记者说。记者近日实地调研发现,北京二手房市场成交量出现回暖迹象,且成交价出现不同程度的抬升,多数业主降价意愿较小。而在此前,受疫情影响北京二手房成交下滑明显。机构数据显示,7月上旬北京二手房实际成交4000套,6月上旬成交6000套,5月上旬成交8000套。

带看量上来了

“最近几天看房的人明显多了起来。片区所在街道降为低风险区,看房的人马上行动起来了。”不少中介销售人员对中国证券报记者说。

“近期新挂牌了很多房源,各个片区房源充足,因此带看量也上来了。”位于西城区某片区的销售人员对中国证券报记者表示。

“从目前情况看,刚需仍是成交主力,近期成交的基本上都是刚需客户。疫情稳定后,很多刚需客户来看房。不过,学区房成交量明显下降,很多学区房销售人员开始转战别墅、叠拼等高端新房项目。”多位地产观察人士对中国证券报记者指出。

“近期成交的学区房,多数客户并不指望在7月底之前完成在西城区落户,心态比较平稳,对能否及时落户上学这件事的态度比较理性。根据目前的流程,从签约到拿到房本落户,最短需要一个半月。学区房新政推动的成交小高峰已经过去。”

中原地产首席分析师张大伟指出,疫情波动波及北京二手房市场,5月楼市出现小阳春,6月中旬开始市场再次萎缩。尽管7月上旬只有4000套,但从目前的趋势看,预计中旬能到5000-6000套,整个7月可能在1.5万套左右,相比6月止跌企稳。市场波动客观上为购房者提供了一次抄底机会。

业主降价意愿小

“目前不少业主报价仍低于5、6月份,面谈不会有大的改变。中介人员每天做的事情就是给业主打电话,希望业主降低报价,吸引更多看房客户。带看量上来了,成交可能性加大。”多位中介人员对中国证券报记者说。

某头部中介机构销售人员介绍,根据公司的规定,成交价如果低于报价超过3%,门店及经纪人会被扣除很大一部分业绩。因此,成交前中介人员会极力要求业主降价。到了购房者看房和面谈环节,业主降价意愿就很小了。很多房源的报价基本上就是近期的成交价。

除了上述因素,中国证券报记者了解到,业主降价意愿较小也与业主的预期有关。“股市大涨,楼市应该也会涨,上一轮牛市就是如此。2015年股市经历牛市后,紧接着楼市开始上涨,2016年北京房价出现普涨行情。近期股市开始走牛,而北京的房价多年没有上涨。因此,即便高价卖不掉,也不会低价出手。”有售楼业主对中国证券报记者说。

易居研究院指出,按照以往规律,2020年三季度50城房价仍将稳步上涨。由于2019年三季度基数较高,按照目前房价的缓慢上涨幅度,预计2020年三季度综合收益率或略有下降。

新房库存高位

中原地产首席分析师张大伟认为,受疫情等因素影响,2020年以来北京楼市成交不活跃,虽然5月有所增加,但6月市场再次陷入调整。截至7月13日,今年以来北京地区新建住宅成交19271套,相比2019年同期下降明显。库存达到8.59万套的高位,增长明显。

新房库存量增长的同时,今年以来北京持续出让大额地块。7月14日,北京三宗地块集中出让。其中,通州区永顺镇地块起拍价格为11.31亿元,门头沟区龙泉镇地块起拍价格为11.65亿元,房山区长阳镇地块起拍价格为28.30亿元。三宗地合计挂牌价格51.26亿元,均为不限价宗地,总成交价约为65亿元。

北京市通州区永顺镇运通人和良园二期项目地块由石榴+通投联合体以12.4亿元总价成交,溢价率为10%,商品住宅楼面价为16818元/平方米。北京市门头沟区新城地块由佳兆业以12.6亿元总价成交,溢价率为8%,可售商品住宅综合楼面价为31439元/平方米。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为,通州地块属于相对纯粹的住宅用地,但需配建5万平方米的安置房。同时,纯商品住宅体量较小,且安置房体量大、建设成本较高,整体利润空间不大。因此,竞拍并不激烈,中海和石榴+通投竞争不足十轮即成交,整体溢价率在10%以内。本地块为今年以来通州区成交的第三宗地块,楼面价最低,仅为16818元/平方米。门头沟地块体量小,整体一般,仅中海和佳兆业两家企业参与竞价,最终佳兆业以8%的溢价率成交。这是佳兆业首次在北京取得商品住宅用地。今年以来,房企对北京市场的关注度有所提高。

张大伟表示,3宗地块成交的溢价率均不高。房山地块溢价率较高,主要因为起价低,销售预期价格在5万元/平方米左右。该地块实际成交楼面价格仅为3.54万元/平方米,按照正常的建安成本计算,销售单价5万元/平方米以上可以盈利。整体看,北京土地市场并未出现高温的情况,相比大部分城市而言市场平稳,供应较为充足。

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