坚持房住不炒 从政府工作报告看房地产行业发展新方向

(王日晨 孙蒙蒙)今年的政府工作报告再次重申坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。同时，政府工作报告中也提出“新型城镇化”、“城市更新”、“数字经济”等涉及房地产领域的多项举措，为行业发展带来了新机遇。

“房住不炒”定位不变

近年来，“房子是用来住的、不是用来炒”的定位被多次提及，房地产市场长期坚持的基调不变。

随着我国新冠肺炎疫情防控向好态势进一步巩固，经济社会秩序进一步恢复，因疫情积压的住房需求进一步得到释放。根据国家统计局数据显示，4月份，各地继续坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，70个大中城市房地产市场价格延续微涨态势，但总体仍较为稳定。

国务院发展研究中心市场经济研究所所长、研究员王微表示，房子是用来住的、不是用来炒是房地产市场发展的基本定位，以适应新型城镇化进程中城市和人口发展的变动趋势，建立“多主体供给,多渠道保障,租售并举”的住房制度，为老百姓的住房需求创造更好的选择，促进房地产稳定健康发展，是未来的一个大方向。她认为，因城施策不意味着房地产调控放松，而是各个城市需要根据市场的实际需求和城市发展变化的趋势来进行相应的调控。

绿地集团董事长、总裁张玉良表示，“房住不炒”依然是楼市调控、房地产行业发展的准绳，是中长期不动摇的核心思路。在“房住不炒”的总基调下，为应对疫情带来的影响，各地房地产政策环境总体较为宽松，居民合理的居住需求受到支持，随着各地复工复产高效推进，市场、行业各方面都在快速步入正轨，需求稳步释放。“我们有充分信心，房地产市场能够较快恢复，全年实现相对稳定的发展。”他说。

城市更新盘活存量资产

随着房地产行业从增量转向存量市场，城市土地供应愈发稀缺和珍贵，房地产企业拿地压力上升，城市更新成为重要新赛道。相比传统地产开发，城市更新不仅是对建筑物等硬件设施改造，也是对各种生态环境、文化环境、产业结构、功能业态、社会心理等软环境进行的延续与更新。

政府工作报告中提到，今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。同时，完善便民设施，让城市更宜业宜居。

“通过城市更新可以提升存量市场中的低质量资产，甚至盘活不良资产，不仅有助于坚持房住不炒的定位，还能起到拉动投资的效应。”全联房地产商会创会会长聂梅生认为，这部分投资将加快建设智慧社区，推动城市功能再造，进一步提高人们的生活水平。

浙江工业大学副校长虞晓芬认为，今年改造城镇老旧小区的力度很大，也是呼应人民群众对美好生活的向往和需求。疫情期间，一些老旧小区的基础设施、配套设施差，不符合老年群体的需求，甚至有些小区不能实现封闭式管理。改造城镇老旧小区既是改善民生的举措，也是当前稳投资的重要内容。未来，还应探索合理共建机制，切实提升老旧小区的生活品质。

“公众对于健康的需求和关注空前提升，正加速各行各业围绕健康主题展开新探索，实现新升级。老旧小区的整治和升级，也是其中的重要组成部分。”张玉良说，相对于新建住房市场而言，这一领域的挑战可能更大，空间也同样巨大，也需要行业龙头企业参与其中，助推老旧小区的升级发展。”

数字化推动房地产转型

政府工作报告指出，电商网购、在线服务等新业态在抗疫中发挥了重要作用，要继续出台支持政策，全面推进“互联网+”，打造数字经济新优势。

疫情发生后，房地产企业主动拥抱变化，转变传统营销模式，开通商品房线上售楼平台，运用互联网平台的力量，发挥在线售楼平台优势。

近日，北京市住建委发布《关于进一步做好常态化疫情防控期间房地产开发项目售楼场所管理的通知》，鼓励开发企业充分利用互联网、虚拟现实技术(VR)、大数据、人脸识别、区块链等科技手段推进线上化楼盘展示、选房和签约。除了北京，多地也出台政策鼓励线上售房。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，房地产行业近年围绕绿色、健康、智慧的主题，通过科技与房地产的融合，在创新商业模式、管理模式、产品与服务，推动房地产业技术进步、提高行业发展质量方面做了许多探索，形成了“地产科技”这样一个新的发展领域。新冠疫情的冲击，大大加速了行业相关创新发展的迫切性。房地产行业对信息通讯技术应用、数字化、智能化发展的期许，已经不仅仅是VR/AR看房、线上营销了，而是覆盖了房地产设计建造、市场交易、资产运营管理和空间维护使用的全寿命周期，也覆盖了房地产企业经营管理决策流程的每一个环节。从这个意义上来说，房地产行业高质量发展的任务非常艰巨。

王微认为，房地产行业也要加快线上化速度，包括房地产开发企业、中介机构以及互联网平台都在进行尝试，希望未来更多的主体能够参与进来不断地探索和推进创新。但她同时指出，由于房地产属于大额低频交易，数字化转型不是一蹴而就，还要线上线下相结合，这就对整个行业的信用体系和企业诚信提出更高的要求。

贝壳找房董事长左晖表示，居住服务数字化不只要对“房子和流程”进行数字化，也要对“人”进行数字化，从根本上提升产业效率和用户体验。他认为，居住服务数字化将赋能更多新应用，激发更多新场景，促进产业转型升级，推动居住服务走向品质化正循环。

随着全面推进“互联网+”，数字社区和智慧社区的建设也将提速。社区智慧化不仅提升了小区管理水平，还提高了人居环境质量。聂梅生说，疫情发生后，人们更加看重社区安全和生命健康，所以数字经济在社区乃至城市的落地，蕴藏巨大的商机。

“疫情推动传统业务加快向线上转移，已是不可逆趋势。”中关村协同发展投资有限公司董事长高中成认为，疫情进一步推动了产业转型升级，新的园区发展商必须要抓住这一机遇，调整思路，适应新趋势。

挖掘城市群都市圈机遇

近年来我国城镇化建设加快推进，城镇化率平均每年提高1个百分点，2019年常住人口城镇化率首次超过60%，重大区域战略深入实施。随着城镇化水平的不断提高和区域经济结构的加快调整，城市群和都市圈成为引领经济高质量发展的新高地。

政府工作报告提出，加强新型城镇化建设,大力提升县城公共设施和服务能力,以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。同时，深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。另外，加快落实区域发展战略。继续推动西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展。深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展。

刘洪玉认为，“地产科技”是一个重要的发展方向，通过地产科技的普遍应用，可以大大提高产品和服务的质量，提高行业和企业运行的效率。从推动新型城镇化的角度看，如何在城市群和都市圈范围内，清晰界定、有效支持、真正实现新市民的住房需求，是未来区域经济和行业的重要发展机会和增长点。由于大部分新市民具有农村和城市居民的双重特征，所以需要打破现有的思维定式，用改革的思维去挖掘。

张玉良表示，新型城镇化依然是我国实现中长期高质量发展的重要抓手和核心动力之一。经过长期的发展，我国城镇化已经达到了一个新的高度，正在演化出全新的发展模式、呈现全新的发展特点，步入了高质量城镇化的新阶段。中央对新型城镇化的最新表述，紧紧抓住了城镇化发展的新特点、新要求、新趋势，准确定位了城镇化所处的历史发展阶段。绿地从中央新型城镇化的最新导向出发，重点围绕一二线核心城市、省会城市及其周边溢出地区，聚焦国家战略发展区域，深耕核心城市群和中心城市，展开新一轮布局和重大项目落地。