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多家房企新增有息负债高企

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2020年以来,房企新增融资规模普遍较大。记者了解到,房企在降杠杆和扩规模之间难以实现平衡,不少降负债的企业拿地节奏放缓、销售目标调低。业内人士指出,为了行业稳定发展,房地产企业应把安全运行线放在首位。

负债较高

5月12日晚,金融街发布《关于累计新增有息负债超过净资产百分之二十的公告》。公告显示,截至2019年末,公司净资产金额为389.81亿元,有息负债余额为869.51亿元;截至2020年4月末,公司有息负债余额为984.25亿元,累计新增有息负债金额为114.74亿元,占公司2019年末净资产的比例为29.43%。

金融街指出,截至2020年4月末,公司银行借款相比2019年末减少1.2亿元,占2019年末净资产比例为-0.31%。非金融企业债务融资工具(SCP)和CMBS增加82亿元,占2019年末净资产比例为21.04%。其他有息负债增加33.93亿元,占2019年末净资产比例为8.7%。从负债结构看,截至2019年底,金融街共持有有息负债869.51亿元,基本以长期负债为主,短期负债比例仅为18.7%。

克而瑞根据房企发布的2019年年报统计显示,2019年末房企的总有息负债量46942亿元,同比增长16.40%。其中,总有息负债超过千亿元的有11家,同比增加1家;有息负债同比增长的企业占比达到86%,同比持平,但增幅达50%以上的仅有6家,同比减少5家。

除上述新增有息负债外,近期,金融街还发布了多笔大额融资计划。4月29日晚,金融街发布《关于公开发行公司债券的预案》,公司本次申请公开发行公司债券票面总额不超过181亿元(含181亿元,最终规模以监管机构审批为准)。公司本次申请公开发行公司债券获得监管批文后,拟采取分期发行方式,用于偿还到期公司债券和其他金融机构借款等合规用途。

多家机构监测指出,金融街近年来由于投资强度较大,负债水平整体攀升迅速。截至2019年底,公司净负债率为188.9%,在所有上市房企中,净负债率排名居前。除金融街外,截至2019年底,华远、富力、建发、融创、中南、恒大、绿地、佳兆业、阳光城、金科等房企净负债率也超过100%。

难求平衡

值得注意的是,不少房企在2019年年报披露,报告期内大幅降低了负债率。但是,与此同时,这类房企普遍调低了2020年的销售目标。究其原因,房企负债率降低主要和拿地减少有关,拿地减少使得房企可以销售的项目量减少,进一步影响房企未来的销售金额。降负债、扩规模之间难以寻求平衡。

以新城控股为例,公司2019年年报显示,公司共实现营业收入858.47亿元,同比增长58.58%;实现归属于上市公司股东净利润126.54亿元,同比增长20.61%。报告期内,新城控股净负债率由2018年的49.21%大幅降低至16.36%。

销售目标方面,新城控股将2020年的销售目标定为2500亿元,相比2019年销售目标,调低预期明显。公司2019年年报显示,报告期内,公司合同销售金额达2708.01亿元,同比增长22.48%,销售面积达2432万平方米,同比增长34.21%。

对于新城控股调低销售目标的原因,平安证券指出,新城控股由于2019年拿地开工放缓,加上应对突发事件出售部分项目,将对公司2020年可售货值形成制约,叠加疫情影响,预计2020年销售额存下行压力。公司2020年计划销售额与新开工分别为2500亿元和1665.1万平方米,同比下降7.7%和47.9%,后续需持续关注拿地开工放缓对公司货值及销量的影响。

值得注意的是,部分降低负债率的房企,虽然没有调低销售目标,但为减轻负债压力,采取降价促销的方式,以加快项目的周转速度。2020年以来,以中国恒大为代表的上市房企普遍开展大规模降价促销的活动。从结果看,这些房企虽然销售金额取得一定的进展,但利润率出现普遍下降。

多元化融资

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对记者表示,规模与负债确实难以平衡,扩大规模往往会带来成本的上升,从而使得负债率提升;注重资金的安全性,则对规模扩张有一定的影响。企业要平衡好两者之间的关系,不能一味地注重规模,也不能一位地注重资金安全。一般企业要把握住拿地和融资的窗口期,如市场不好的时候,要多拿地补仓;融资条件好的时候要积极融资,融资环境成本较高的时候相应地减少融资。

王小嫱指出,房地产行业的资产负债率在80%左右是相对安全的。房企应该多元化融资,寻求更多的融资渠道。在融资结构上,利率较低的国内贷款占比要相对高点,尤其是在国内贷款环境相对宽松的情况下。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林对记者表示,从房地产企业的角度来说,高杠杆是高利润、高回报的重要实现途径,高杠杆游戏对房企具有很大诱惑力。不过,从防控金融风险的角度看,房企自有资金有限,投资量大,建设周期长,资金回收慢,特别是易受到宏观经济和相关政策的影响。因此,资金尤其是信贷资金不能无限制地流入房地产行业。对于净负债率高、债务结构不合理、融资渠道单一的房企,更应该积极思考如何保证企业资金链的安全,将负债率降低到一个比较健康的水平。

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