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“六年一学位”“多校划片”靴子落地 北京学区房面临价值重估

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(孙红丽、吴晓琴)日前,北京市西城区义务教育阶段入学政策发布。西城“六年一学位”“多校划片”靴子落地。政策指出,自2020年7月31日后,西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

专家指出,这意味着一套房锁定一个学区的时代结束了,有利于学区房降温,对于促进教育公平和“房住不炒”等有积极的作用。

从长远角度来看,这一系列措施在一定程度上将有助于缓解入学压力,遏制学区房价格上涨。不过,短期也可能会迎来政策带来的学区房交易和户口迁入的小高峰。

专家建议,资源均衡是大势所趋,学区房价值将面临重估,建议谨慎投资。

“抢搭末班车”

五一假期北京学区房交易大幅放量

北京不少家长将西城区宏庙小学称为“宇宙中心小学”。据了解,作为北京的市级重点,宏庙小学直升北师大实验中学的比例达80%。

记者了解到,北京一位家长曾花1200万元买下了其对口小区丰汇园一套39平方米的地下室,单价达30万元/平。经查阅,宏庙小学对口的丰汇园、宏汇园、宏英园等小区目前已没有一居室小户型挂出。

西城区一家中介的业务员告诉记者,五一期间带看次数明显增多,大家买房的意愿比较强烈。除了部分刚需的客户,看学区房的客户好像都扎堆了。因为政策即将实施,得抓紧最后获得学位的机会。

他告诉记者,五一期间,店里已经成交了几笔学区房的订单,有的单价超过20万,现在已经签完了合同,正在进行下一步的流程。他坦言,在价格谈判过程当中,卖方相对买方还是比较强势的,尤其是没有占用学位的学区房,更是不让步。按照经验,以后,占用了学位的学区房价格慢慢会下来,没有占用学位的房子还是会很抢手。

贝壳研究院发布的数据显示,五一假期北京学区房交易大幅放量。期间北京全市二手房日度成交量在900套左右,同比大幅增长。除了线下带看恢复、需求延迟释放外,还有一个重要原因在于西城区的学区房新政出台。部分家长为“抢搭末班车”加快入市,五一期间西城区成交套均面积61平,套均价格749万,每平米均价超过12万,西城区交易量同比和环比增长均超过100%,其中金融街和德胜片区成为热门。

落实“房住不炒”

北京学区房价值将面临重估

入学新政能否让西城区学区房真正降温?北京学区房是否正迎来最后的疯狂?

业内认为,为了赶在7月31日之前确保能上指定小学,短期内购房或换房需求可能加速入市。从长远看,今后再买房将不再对应划片学校,这将有助于落实“房住不炒”定位,对于 “学区房”的炒作将起到降温的作用。

中原地产首席分析师张大伟表示,西城区的政策给了窗口期,按照正常二手房交易来说,时间非常宽裕。所以未来2个月,西城区的热点学区房肯定还会继续涨。

另外,必须指出的是,西城是北京最后一个未实行多校划片的优质教育资源区域。2019年北京海淀、东城等多个区已经落地了义务教育入学多校划片政策。

贝壳研究院提供的数据显示,在执行多校划片半年后,海淀房价下跌11%,东城房价下跌7%。

也有中介向记者表示,优质学校是稀缺资源。一旦施行多校划片,必然导致原学区房的价格下跌,不过,由于学区的分配面临很多不确定性,区域内普通学校对应的房价则可能相应上升。同时,还要看政策具体实施细则,是否能真正落实到位。

“过去,为了确保可以获得较好的入学名额和机会,很多购房者会选择部分户型小的学区房,这也使得此类学区房出现了价格炒作等乱象。而通过调整,客观上为学区房降温,同时也促进教育教学资源更加合理配置。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

资源均衡是大势所趋

“多校划片”改变房价的定价逻辑

“学区房”既是房地产市场的衍生品,也是“择校热”的副产品,归根结底是优质教育资源的分配问题。

甚至在全国教育资源最集中的北京,由于各区教育水平差距巨大,有购房者直言:“买高价学区房是刚需,不仅仅是投资。”

业内指出,教育资源配置不均衡和学校之间的差异是历史形成的,消除需要一个过程,这也决定了学区房的出现有客观现实因素。

近年来,教育部要求包括北京、上海在内的全国多个重点城市推广热点小学、初中多校划片。通过缩小校际教育差距等举措,缓解家长的“择校焦虑”,试图给“高烧”的“学区房”降温。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,学区资源均衡是大势所趋,未来价格会趋于平稳,尤其是高价学区房的溢价会明显下降。另外,多校划片政策的调整改变了房价的定价逻辑,学区房价格会经历一轮调整,老破小学区房的价格支撑将进一步被削弱。

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