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“经营贷”违规流入楼市 惠企好政策为何肥了投机者

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近期深圳出现“经营贷”违规流入楼市的苗头。此现象已引发监管部门注意。

中国人民银行深圳市中心支行22日公布初步排查情况:辖区存在个别商业银行有客户先全款买房,再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况,但规模占比很小。该行和深圳银保监局已要求商业银行对信贷资金是否违规流入房地产领域开展全面排查。

原本惠企的好政策,为何在实际落地时会出现走样变形?

“经营贷”违规流入楼市

“现在我们行‘经营贷’利率只有(百分之)四点几,比房贷利率低。”深圳一国有大行的工作人员说,“这段时间挺多人办‘经营贷’的,也有客户说是用来买房的。”

企业经营抵押贷款是银行用于解决小微企业生产经营过程中产生的资金需求的贷款,一般以房产等作为抵押物。一银行客户经理告诉记者,近年“经营贷”利率在4%—7%之间波动。而当“经营贷”利率低于房贷,且实体经济疲软时,“经营贷”就存在流入楼市的套利空间。

张贤壁(化名)2019年年中就将自己的房产做了抵押,获得了数百万元的“经营贷”额度。他说:“国家现在支持我们小微企业经营,给的利率很低,才(百分之)四点多,而且办完了抵押,可以随借随用,非常方便企业资金周转。”

然而,原本是扶持小微企业发展的“好政策”竟被投机者盯上。受疫情影响,实体经济受损、股市行情不好、各类理财收益下降,一些人瞄上了用“经营贷”代替“房贷”的套利机会。

一位银行客户经理算了一笔账:“按照我们行现在的利率算,贷款300万元,房贷月供约16000元,如果用‘经营贷’的话,算上利率和每年的资金过桥费,平均月息约11000元,每个月能少付5000块。”

记者了解到,用“经营贷”买房的操作方式是先通过各种渠道筹集资金全款买房后,再将该房产抵押给银行办理“经营贷”。

由于“经营贷”仅面向正常运营一段时间的企业的股东放贷,还催生出了买卖公司的交易。有贷款中介称,如果购房者名下没有公司,可用三五千元“买”一家公司。

疫期贴息提升套利预期

为应对新冠肺炎疫情,降低中小微企业融资成本,深圳市工业和信息化局2月底印发办法,对中小微企业和个体工商户在疫情期间获得的经营性贷款按照实际支付利息的50%给予最高100万元的贴息,贴息期限不超过6个月。据测算,深圳将拿出逾30亿元做贷款贴息。

然而这一疫期惠企政策,提高了一些投机者的套利预期。“如果用‘经营贷’买房,又有贴息,里外能省近30万元。”一名打算买二套房的购房者盘算着,“而且‘经营贷’相当于可以贷出来7成,(二套)房贷只能贷3成。”

由此,对于一些投机者而言,“经营贷”不仅违规套取了利率差,还规避了限贷政策。

对此,中国人民银行深圳市中心支行20日向辖内银行下发了自查房抵经营贷资金违规流入房地产情况的通知。

随后,记者走访深圳多家银行,工作人员话锋一转,称“现在开始严打了,再做就是顶风作案”。

根据商业银行截至20日14点30分报送的自查情况统计,中国人民银行深圳市中心22日公布的初步排查情况是:未发现刚注册企业即申请经营贷的情况;未发现支小再贷款信贷资金通过房产抵押经营贷形式流入房地产市场的情况;辖区存在个别商业银行有客户先全款买房,再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况,但规模占比很小。

深圳市中小企业服务局22日表示,按照贷款贴息实施办法,该局将在5月份汇总各银行贷款贴息项目,在完成审核、公示等工作后,下达资金计划。目前,市、区两级贷款贴息项目均未进入资金发放阶段,不存在贷款贴息资金进入房市的情形。

惠企政策岂能走样变形?

“‘经营贷’利率不是一直都这么低,贷款期限也不像房贷那么长,长期来看没有房贷有优势。”已获得“经营贷”额度的张贤壁认为,用“经营贷”买房的人流动资金要“充裕”,一旦‘经营贷’政策收紧或利率上调,能从其他渠道获得低成本的资金才行,“要不然得不偿失”。

一名银行工作人员告诉记者,“经营贷”最长可贷十年,每年需偿还全部本金,需要承担资金过桥费等,“用于‘买房’的话确实存在一定风险”。

这意味着用“经营贷”代替房贷的门槛其实并不低。这种情况下,仍有“经营贷”违规流入楼市,说明是背后楼市炒作作祟。

“经营贷”是中小微企业的“救命钱”,惠企政策为何在落实过程中走样变形?资金用途监管难是主因。有银行工作人员称,通过在几家银行的多次转账后,银行就很难查到“经营贷”的去向了。

当下,亟须警惕楼市虚火,加强信贷流向监管,守住实体经济信贷“水源”,防止脱实向虚。

深圳银保监局22日表示,为防止信贷资金违规流入房地产领域,制定针对性地监管措施。包括:加强借款主体资质审查,不得向无实际经营和经营流水不真实的空壳企业发放贷款,对实际经营企业成立或受让时间较短的借款人要进一步严格审查;加强抵押物管理,重点审查房产交易完成后短期内申请抵押经营贷业务的融资需求合理性;加强贷款资金用途管理,严禁信贷资金借道回流借款人账户或违规流入房地产市场,加强对借款人贷后房产新增情况监测;加强贷款中介与员工行为管理,严防内外勾结;科学设置考核指标,严防构造虚假小微企业贷款、骗取财税优惠补贴等违背政策意图的行为。

并且,深圳银保监局已督促银行迅速开展全面排查,对发现的问题严肃整改并问责,对被违规挪用于房地产领域的贷款要坚决予以纠正,限期收回并压降对借款主体的授信额度等。

与此同时,深圳银保监局表示,将继续督促指导银行推动小微企业金融服务增量、扩面、降本、提质,有效支持企业复工复产,帮助企业渡过难关,不因规范经营贷业务而影响对小微企业和个体工商户正常生产经营的信贷支持。

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