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空置率攀升、租金下调 一季度北京甲级写字楼“遇冷”

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受新冠肺炎疫情影响,一季度北京甲级写字楼市场出现冰冻。4月8日,高力国际发布报告显示,今年一季度,北京甲级写字楼空置率同比上涨5.9%;租金同比下降2.5%。同时,由于退租及合约到期影响,北京甲级写字楼出现负净吸纳量。

对此,高力分析人士认为,二季度市场会有复苏迹象。但作为供应高峰的2020年,整体空置水平会持续攀升,建议写字楼业主调整租赁策略保证出租率。

空置率同比上涨5.9%,租金同比下降2.5%

高力国际统计数据显示,今年一季度,北京甲级写字楼市场的净吸纳量达到创历史纪录的-8.1万平方米,这也是北京市场第一次出现连续两个季度的负净吸纳量。

仅从数字变化来看,大量负净吸纳量意味着企业开始出现从甲级写字楼向乙级或产业园区搬迁的迹象,同时还包含了由于成本因素退租或正常合约到期而新出现的空置面积。

对于出现的负净吸纳量结果,高力国际华北区董事总经理严区海表示,在市场新租活动被冻结,部分租户租约正常到期,以及成本成为企业重要考量等因素的作用下,一季度净吸纳量的数据也反映出与宏观经济相同的走势。

不过,严区海认为,疫情对于北京写字楼租赁市场没有决定性影响,其影响更多是体现市场参与者的活跃度和市场节奏变化。在正常的市场环境下,新增空置面积会在很大程度上被新租面积所抵消,但当前市场状态下,这部分本应通过正常租赁交易所去化的面积却无法被需求所吸纳。

高力国际数据显示,虽然今年一季度北京甲级写字楼无新增供应量,但市场需求受到抑制,导致空置率环比提升0.8%,同比上涨5.9%,达到16.7%。

一季度由于空置率逐步走高,全市甲级写字楼租金水平也处于下调通道,全市平均租金同比下降2.5%至每月每平方米373元。长期价格坚挺的金融街和中关村也出现松动,租金环比分别下调1.4%和3.1%。整体市场环境依然更有利于租户。

二季度市场会有复苏迹象,建议关注出租率

由于租金下调,空置率上升,对于租户来讲已经出现了一个减负提升办公品质的机会窗口,同时,也让很多企业重新审视办公策略,进一步提高办公效率。

对此,严区海建议写字楼业主对于目前的市场情况应该积极调整租赁策略,更灵活地通过多种方式留住老客户,拿下新客户,在这个时期保持出租率更为重要。

对于2020年的写字楼市场,高力国际华北区研究部陆明认为,北京市场的核心问题依然是高供应量推高空置率。2020年依然是供应高峰年,整体空置水平会持续攀升,有可能会进一步突破20%。不过,疫情延缓了很多在建项目的工程进度,这从一定程度上减轻了市场的供给压力。随着疫情的逐步缓解,预计市场会在二季度出现较为明显的复苏迹象。

可以看到,自3月下旬以来,投资者已逐步恢复活跃度,在北京市场寻找投资机会。其关注重点仍将是写字楼市场,除了城市更新类项目外,具有现金流的持有型物业亦成为投资人关注的类型。

此外,从一季度来看,北京共录得3笔大宗交易成交,分别是综合体、酒店及写字楼。最大的交易是位于朝阳区的LG双子塔,该项目自去年下半年入市后“花落谁家”一直是投资界热议的话题,最终新加坡主权基金GIC以11亿美元将其收购,占一季度总成交额的92%。

对于未来的市场,高力国际中国区资本市场部董事总经理汪蓓表示,房地产投资需求长期存在,疫情只会影响市场投资节奏,国内一线城市优质资产将成为内外资本抗周期下的最佳防守工具。但由于国际间差旅限制等因素,外资决策流程将相对慢于内资投资人。

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