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限购、降首付不容突破 近20城人才政策挂钩购房

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在刚刚过去的3月,出于应对疫情影响,全国房地产政策多发,据中原地产数据显示,在2月75次打破历史纪录的基础上,共发布了60次房地产相关政策。与此前不同,随着交易复苏,政策一边放松,一边收紧。松的仍是增加房企资金的流动性,措施主要有降低房屋预售门槛、为房企减税降费等;紧的是规范市场行为,包括稳定房价、规范首付、防止过度营销等。

而值得关注的是,3月有4个城市都撤回了救市新政,涉及限购、降首付、限商,可见此类限制性政策不容突破。

针对当前市场恢复与正常市场水平仍有距离,业内呼吁,在“房住不炒”的原则下,出台政策鼓励真实刚需自住及改善需求。

政策重在“救企”纾解现金流压力

自新冠疫情暴发以来,受多地线下售楼处、中介门店关停等影响,房地产市场销售严重受阻,房地产企业现金流遭遇危机。为了“救企”,地方政府出台了相关扶持政策,人才购房松绑、缓交公积金、降低房屋预售门槛、减税降费等都是政策主流方向。

据不完全统计,2月全国有超40个城市,针对当时停工停业,发布了延期缴纳土地出让金、延长开竣工时间等扶持政策。甚至有个别地区为了缓解企业流动性资金困难,提出银行不得盲目抽贷、断贷、压贷。

而3月,随着房企陆续复工,仍有十几个省市不断出手扶持房企运营,其中不乏广州、上海、深圳一线城市,也包括东莞、江门等三四线城市。

值得一提的是,作为疫情严重的武汉为了让房企有序复工以及开展营销,提出放宽预售许可及提高预售监管资金使用效率等措施。

中原地产首席分析师张大伟总结称,3月房地产政策在因城施策方面的特征非常明显,而且在延续2月政策内容的同时,着力点仍是通过降低房屋预售门槛、减税降费等政策扶持房企运营。

具体来看,与2月的政策不同之处在于政策利好扩展至工程复工,比如成都对及时复工开工的文旅产业功能区、重点文旅项目和文化旅游企业加大租金补贴力度。

此外,延缓住房公积金缴存的政策被很多城市采纳,比如上海提出因受疫情影响无法按时足额缴存住房公积金的,可申请缓缴。

四城撤回“救市”政策,限购、降首付等不易突破

事实上,3月,也有一些城市出台了非主流方向的政策。受新冠肺炎疫情影响,尽管各地售楼处陆续复苏,但市场仍难以摆脱“冷清”,为此,一些地方按捺不住调整楼市政策,提振需求,适度为购房需求提供支持。其中包括契税补贴、放宽落户购房限制、降低公积金首付等内容。

“在各类刺激经济恢复的政策满天飞的情况下,也出现了一些地方政府搭便车或者随意扩大一些领域的刺激政策,由此引发了政策纠偏。”建诚晟业联合创始人苑承建如此表示。

继2月河南驻马店住房公积金贷款首付比例由30%下调为20%的政策被撤回后,3月仍有个别城市试图在需求端突破以刺激市场。不过,其结局不免中途夭折。

3月,有4个城市出台的楼市政策被撤回,其中广东广州、山东济南、陕西宝鸡出台的松绑政策“一日游”,而浙江海宁的政策在公布后仅仅不到两个小时就被紧急撤回,最具有代表性。

3月24日,海宁提出在首届云上房博会期间(3月25日—4月24日)“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行。此消息放出后市场哗然。“为了避免引起过度解读,最后撤回了这一政策。”海宁市相关主管部门对此解释称。此后,海宁市住建局还发布了《2020年全市住房和城乡建设工作要点》,重申“房住不炒”。

虽然表面上看是为“云上房博会”定制的促销措施,但实际上意味着放松限购。张大伟认为,政策被关注的主要原因是突破了底线,相当于取消限购政策鼓励炒房。

被视为突破底线的政策还包括降首付。3月12日,宝鸡市要求“各银行要积极争取降低首套住房贷款首付比例政策”。这也是地方政府中首个明确降低首付的政策表述,对于这样具有很强的信号意义的政策,在随后不到12个小时内,也从宝鸡市人民政府官网撤下。

与“限购”有着同样调控效果的“限商”政策也被地方挑战。3月4日,广州市政府在第二次发布的通知中,删除了“广州商服类项目不再限定销售对象,不再限定最小分割单元”的内容。这也意味着取消了之前的“不限商”条款。

张大伟认为,从目前来看,被撤回的基本都是刺激市场的而非稳定市场的政策,能够落地的基本是救企而非救市的政策。

存续政策以人才和公积金为主,近20城人才政策挂钩购房

“房住不炒与支持刚需购房并不矛盾。为应对疫情影响,针对刚需和改善出台一定的利好政策,不违背楼市调控原则。”张大伟如此表示。

因为有了政策“一日游”的前车之鉴,大部分城市出台的政策相对谨慎,从存续下来的房地产政策来看,以人才政策和公积金政策为主。

据中原地产统计,3月全国接近20城市发布了各种人才政策,基本上都带有购房相关条款。事实上,人才成为房地产政策调控的窗口。2019年全国超过170城市发布了不同力度的人才政策,与2018年同期相比上涨超过40%。而2020年一季度整体也有超过50个城市发布了人才政策。

其中,广东江门市提出,具有大专以上学历的非本市户籍居民家庭,可购一套新建商品住房。浙江温州则对符合条件的人才提出购房享5-7折。天津对落户到天津滨海中关村科技园和宝坻京津中关村科技城的北京转移来津项目放宽落户、购房限制,但附加了3年限售的条件。

张大伟分析认为,人才政策不那么敏感,各地当下出台政策逐渐谨慎,相比“一日游”政策,人才政策通常不会出现被撤回的风险。

值得关注的是,在因城施政的引导下,3月三四线城市在购房补贴和公积金贷款方面的政策则是一路绿灯。

3月23日,玉林市出台政策,针对购买新建商品住房的居民,3月、4月、5月的契税补贴比例分别为50%、40%、30%,购买新建商业及办公用房的,最高补贴不超过1.5万元。

而3月27日,柳州市将个人住房公积金贷款上限调整为40万元,居民家庭首次购买普通住房的最低首付比例为20%。拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件贷款购房,最低首付比例调整为30%。

规范市场政策频现地方试探底线政策仍会冒头?

虽然3月政策是以利好为主,但与停摆的2月相比,规范市场行为的政策也在陆续推出。

3月4日,广东东莞提出,房企对未售出房屋的申报价格进行调整,调高幅度不超过5%,调低幅度不限。此举在于防范新房价格随意上涨。

3月30日,贵阳市发布《关于进一步加强商品房购房首付、网签、过度营销等销售行为监管的通知》。其中在购房首付方面,严禁房企、中介机构违规提供首付融资。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,随着近期各地购房政策总体上有所放宽,但是各类营销乱象开始增加。在市场交易略有活跃的时候,需要规范当前房屋交易市场秩序。

从目前来看,虽然3月房地产市场的成交量相比2月有明显复苏,但仍未恢复正常市场水平。对此,张大伟认为,当下房企资金链压力越来越大,地方政府应在“房住不炒”的原则下,出台稳定自住刚需与改善需求的政策,避免4-5月份出现部分房企资金链断裂的可能。

严跃进也认为,随着个别地方政策被“叫停”后,使得各地政策出台会更加保守,尤其是在出台购房政策方面存在一定的压力。事实上,当前政策面是以放松为主,各地的政策举动只要不违背大的原则,应该受到支持。

但仍有业内人士认为,3月被“叫停”的政策也会影响今后政策的走向。但在地方财政压力下,尤其是三四线城市也不乏会有试探底线的政策出现。

建诚晟业联合创始人苑承建则认为,从政策纠偏来看,已透露出明显信号。“房住不炒的大方向不会发生变化,但应对疫情适时调整政策是大概率事件。更多政策将围绕供给端展开,即使在销售层面放开,也会从放开销售条件限制以及适当恢复销售行为入手,而非直接快速调整对购房者的限制。”

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