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“利润王”中海地产:从独行到寻友拓疆

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已过不惑之年的中海地产,迈着“稳健审慎”的步伐,依然推崇“长期持续稳健增长”。2019年的业绩答卷交出了归母净利润416.2亿元、净利润率25.4%、资产负债率60.06%等漂亮数字,但3451亿元的销售规模还是令人对其“江湖地位”有所担忧。

从豪掷千金的独行身影,到2020年大张旗鼓开启拓疆计划,在全国百城寻求合作伙伴,中海地产显示了对土地储备的持续进击,以及突破规模瓶颈的决心。

“利润王”背后的超低融资利率

在中海地产交出的2019年业绩答卷上,归母净利润和净利润率依然是两项夺目的数字,分别为416.2亿元和25.4%。

在行业间横向对比,这两个数字依然保持前列。恒大财报尚未公布,从已公布的房企巨头财报看,碧桂园、万科、融创2019年的归母净利润分别为395.5亿元、388.7亿元、260.3亿元,均不及中海地产“低调纳财”。从利润水平来看,在多数房企净利润率保持在10%左右时,中海地产25.4%的净利润率位于行业最高区间,延续“利润王”之称。25.4%不是中海地产史上净利润率的最高值,与自身对比,中海地产在2016年、2017年、2018年的净利润率分别为23%、24.6%、26.2%。

中海地产“利润王”背后是其强大的成本管控能力。年报显示,2019年中海地产的“三费”(包括销售费用、管理费用和财务费用)占营业收入比重分别为1.6%、1.7%和0.46%,位于行业较低水平。

特别是在融资渠道收紧、融资成本高企的行业背景下,中海地产借助央企优势,保持较低的融资利率。年报显示,截至2019年底,中海地产持有现金954.5亿元,资产负债率60.06%,净借贷比率33.68%,负债率处于行业最低区间;加权平均借贷成本为4.21%,借贷成本处于行业最低区间。

土地成本攀升,或将影响未来利润水平

但是需要指出的是,虽然在行业内保持较高盈利水平,但是中海地产的利润王地位也受到冲击。

克而瑞分析师房玲、易天宇认为,虽然中海地产仍是利润王,但是中海的归母净利润与恒大、碧桂园、万科的差距在不断拉近。“2019年,万科的归母净利润与中海地产的差距从39.5亿元进一步缩小到27.5亿元,中海地产归母净利润的王者地位岌岌可危。”

从归母净利润的增幅看,中海地产2019年实现增幅10.3%,碧桂园、万科、融创的增幅分别为14.2%、15.1%、57.1%。虽然中海地产在四家龙头房企中增幅最低,但需要看到的是,过去三年,中海地产每年的净利润增幅都超过了10%,2017年和2018年均为10.1%,稳健增长,直到2019年归母净利润越过400亿元大关。

与自己相比,中海地产的利润水平也在下降。数据显示,2019年,中海地产的毛利率下降了4.14个百分点至33.66%,净利润率下降了1.12个百分点至26.12%。当然,这背后有房地产行业利润水平整体下滑的大背景、大趋势。不过,中海地产自身在规模追求下频拿高价地,对于未来盈利水平或将造成影响。

克而瑞统计数据显示,2019年中海地产新增土储楼板价也在快速上升,达到了9994元/平方米,相比2018年大幅增长了61%。克而瑞研究机构分析,这主要是由于2019年中海地产所拿地块更靠近核心地段,故而出现了结构性上升;但从另一方面来看,在有限的一二线城市选择范围内,要完成千亿的投资计划,中海地产难以保证所有获得土地均能物美价廉。“随着中海地产2019年拿地成本的快速攀升,对其未来高利润率的维持或有一定影响。”

进击土储,“拢贤拓疆”寻求规模突破

走过41年的发展历程,中海地产经历了多轮经济与房地产周期,更身负1998年金融危机的深刻记忆。中海地产主席兼执行董事颜建国称,在“黑天鹅”和“灰犀牛”时常不期而至的当下,中海地产过去和未来的战略与行动指引,都是不变的“长期持续稳健增长”。

如何平衡规模与利润,是中海地产需精心考量的。在如火如荼的规模之争中,中海地产对规模的追求一度被打上“保守”标签。对此,颜建国曾表示:“规模对我们来说不是特别追求的目标,但是为了净利润的持续增长所需的规模增长是必须的。”

2019年,房企规模持续增长。三巨头规模均已步入六千亿至七千亿阵营。其中,碧桂园权益销售金额达5522亿元(第三方机构统计的全口径销售金额为7715亿元),万科销售金额为6308亿元,恒大销售金额为6010亿元。排名第四的融创已达5562亿元,努一把力即可进入六千亿俱乐部。

相较之下,中海地产2019年的销售金额为3771.7亿港元,换算成人民币为3451.7亿元,规模仅有三巨头的一半多。虽然中海地产在财报中称,25.2%的销售增速已“远高于同期TOP100房企平均7%的销售增长率”,但远逊的规模毋庸置疑是中海地产当前面临的一个瓶颈,如不迎头追赶,难免令人担忧其“江湖地位”。按此前中海地产的十三五规划,2020年的销售额目标是4000亿港元。

近三年,中海地产给人留下了进击土储的印象。去年,一线城市土地市场更是频频留下中海地产“豪掷千金”的身影。去年7月,中海地产在北京以79.4亿元斩获丰台花乡造甲村地块,成为当年成交金额最高土地;9月,中海地产又以32.7亿元拿下北京大兴瀛海地块;10月,中海地产以底价50.96亿元拿下广州海珠区一宗地块。2019年财报继续展示着中海地产对土储的进取之心,当年,中海地产新增53宗土地储备,权益购地金额达1134亿元,同比增长24.1%。

而在2019年度业绩发布会上,颜建国给出了2020年的拿地预算,新增土地权益投资预算为1400亿元,同比增长23%。

值得一提的是,中海地产对土储的进击,始终重仓一二线城市。“我们坚持深耕安全边际更高、抗风险能力更强的一二线城市。”颜建国称。2019年,中海地产67.8%的新增土地储备位于粤港澳大湾区、京津冀城市群、长三角都市圈。截至2019年底,中海地产土地储备合计8923万平方米,八成以上布局于一二线城市,房地产销售在23个城市进入当地市场占有率前三名,在11个重点城市销售额超过100亿港元,在北京的销售额超过400亿港元,在南京、广州的销售额超过200亿港元。

以往,中海地产在招拍挂市场上喜欢“独来独往”,鲜少采取合作模式,但今年3月13日,中海地产公布了一项“2020寻地合作计划”,打出了“拢贤拓疆”的口号。该项计划“诚邀各界合作伙伴就股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务范畴进行全面合作,城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。”单打独斗总归有局限性,不难看出,中海地产的2020年“拓疆”之举,拿地路径将从“独行”和单一模式转向联合拿地、合作共赢,拓宽多元化模式获取土储,以破局规模瓶颈,寻求规模的“更上层楼”。

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