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房企财报季:发展减速与利润增长下的生存之战

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或许是受到疫情影响,今年大部分房企的年报发布时间,都比往年稍晚了一点。

以目前已发布的房企年报做不完全分析,2019年大多数房企规模增速放缓,为获取利润,市场布局逐渐转向去化率较高的长三角地区,近期苏州楼市销售与土拍市场火爆便是一个信号。

2019年房地产百强企业营业收入与净利润保持增长态势,增速较上年有所放缓,盈利能力小幅下调。即便是以“高周转”著称的头部房企碧桂园(02007.HK)也不得不面临增速放缓的现实。3月27日,碧桂园发布2019年财报,当年实现权益销售额约5522亿元,同比增10.0%,增速比2018年放缓21个百分点。而重兵布局长三角这样去化率较高区域的多家房企,同样面临销售增速放缓,融信中国(03301.HK)合约销售达1413.17亿元,同比增加15.94%,相比2018年73%的增速大幅放缓。旭辉集团(00884.HK)2019年销售增速下滑约30%。

综合多家房企管理层看法,2019年通过调整平衡规模、利润与杠杆,因此出现了规模增速下调与利润下滑。

如今受多重不利因素叠加,房企还将面临运营大考。

短期现金流风险剧增

受疫情影响,近期美元指数大涨,部分海外债务占比高的房企偿债压力可能加大。

3月以来,伴随国际金融市场剧烈波动,中资房企美元债发行已明显减少。数据显示,3月1日至20日,房企美元债累计发行额为355.1亿元人民币,仅为去年同期41.3%。由于1月房企美元债发行大幅放量,截至3月20日,今年以来房企美元债合计发行规模达1906亿元人民币,其中1月发行规模占65.4%。

3月6日前,由于中国疫情控制见效,中资企业美元债一度被海外基金视为避险资产。但随着上周金融市场“美元荒”状况加剧,境内房企高收益美元债陷入巨大的抛售潮。

数据显示,上周IBOXX中国高收益指数下跌7.5%,高收益房地产指数更是大跌9.3%。信用评级在B与BB之间的境内房企美元债价格平均跌幅超过10%,其中,中骏、禹州、华夏幸福等境内房企美元债当周跌幅更是超过20%。

多家房企高管也在业绩会上表示会考虑回购美元债。与此同时,一季度房企海外融资增加,这在一定程度上可以缓和2020年的到期压力。比如,弘阳地产(01996.HK)在今年1月份首获7000万美元的商业银行俱乐部贷款。

3月26日,市场传闻恒大(03333.HK)拟斥资20亿美元启动债券回购;而在上周,恒大已提前归还了一笔16亿美元的境外债。

与大型房企同样出现短期资金风险的处于快速增长阶段的中小房企,比如弘阳地产现金短债比为0.7。

部分在2019年销售增速下降的房企,反而“现金为王”。截至2019年年末,旭辉现金存量576亿,一年内到期的短债占比仅为20.4%,现金短债比2.7倍,有足够的财务弹性应对今年的市场波动。相比之下,融信中国现金短债比为1.38。即便是央企中国金茂(000817.HK),2019年的现金短债比也只有0.64。

调整战略求生存

今年出现拿地窗口期、收并购机遇,但房企变得谨慎,不少房企表态谨慎拿地,降杠杆、保利润。

或许是为了向资本市场表明今年销售的重中之重,各家房企营销一把手分别亮相业绩会。弘阳地产(01996.HK)联席总裁袁春表示,今年公司会将回款的45%-50%用于投资,以保证未来高于行业平均水平的增速;旭辉控股(00884.HK)高级副总裁、江苏区域集团总裁王凤友谈及旭辉的区域集团化战略效果时,以江苏旭辉为例, 2019年6月底,江苏旭辉和南京旭辉、徐州旭辉分公司整合之后,形成了江苏的区域集团。整合之后2019年的销售额实现350亿,实现了旭辉集团第一个销售破350亿、回款超300亿的集团。

3月25日,苏州一场土拍4幅地块拍出123.7亿元,从参拍企业来看,无论是什么策略考量,苏州作为二线或新一线城市来讲,成为众多房企布局的重点。也就是说,房企的投资策略正在发生变化,目前在长三角全域深耕的房企开始将主要精力放到一二线,尤其是二线城市,以三四线城市布局为主的房企也开始回归一二线,尤其是投资相对更安全的二线城市。

同策集团首席分析师张宏伟认为,从参拍企业来看,总体可以分为这么四类:战略补仓型、战略加强型、战略回归一二线型与区域深耕型。他指出,有些房企华东地区占集团份额较高,但华东地区土地储备不足,如果不积极补仓,那么极有可能会因为华东优势地区业绩的下滑导致整个公司业绩下滑,所以,现在必须积极补仓支撑集团业绩。中梁、新力、新鸿嘉信、弘阳等以高周转见长,并且大部分是从2018年开始在三四线城市积极布局并快速成长的房企,当前大部分三四线城市面临棚改货币安置降速、库存加大等因素导致销售压力,当前,一二线城市调整到位的背景下,回归一二线成为这些企业战略调整的主要动作。

盈利能力的提升,是规模房企下一步的重要工作。旭辉控股CEO林峰表示:“旭辉一直是把盈利作为我们的铁三角中很重要的一环,我们的毛利润率超过了25%,调整后的口径超过30%,核心净利润超过12.6%,核心净利润69亿,增长了25%,核心ROE(净利润/净资产)24.8%,整个盈利符合2019年年初整体的规划和市场预期。”

旭辉致力于成长为均好型企业,中高速增长、稳健负债、高盈利。2000亿之后维持20%-30%的增长,负债率降低,25%的毛利率,内部效率进一步提升。

面对行业毛利率下降,未来将通过成本管理、财务费用、整合供应链等方式提升毛利率。旭辉的目标是维持25%-30%的毛利率,比如成本管理一项,林峰认为可以通过多元化拿地、降低财务成本实现,目前旭辉平均融资成本在6%,目标是降到5%。

从近期房企在拿地城市选择上,也可窥见对利润的追求。苏州、杭州、广州、成都等城市必然成为今年房企首选布局的重点,在国内外市场流动性充裕的背景下,这几个城市的楼市极有可能会率先复苏好转;其次,类似青岛、沈阳、长沙、重庆、南京、合肥、福州、宁波、东莞、佛山等二线城市也值得关注。

张宏伟认为,疫情后房企融资环境确实宽松了一些,另外,尽管当前楼市调控仍然坚守房地产调控底线“纾困不刺激”的基本原则,但是,值得肯定的是,包括苏州在内的核心城市的2020年楼市调控政策肯定不会再收紧,也就是说,原本限价、限签、现房销售等政策影响房企周转速度,而如今政策面也出现实质性宽松,比如苏州土地出让有条件取消现房销售。苏州这样的新一线城市,已成为一个可以跑量的高周转城市。在当前的特殊的拿地“窗口期”,房企必然也会抓紧布局,在今年剩余的9个月里跑出规模,在2021年及以后做出利润。

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