19城无新房成交 2月楼市降温

如市场预期，受新冠肺炎疫情影响，2月楼市降温明显。3月16日，国家统计局发布的2月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅价格指数环比涨幅持平，二手住宅销售价格指数环比下跌0.1%，58个月以来首现负增长。同日公布的全国房地产开发投资数据也佐证了降温趋势。房企土地购置面积、土地成交价款、到位资金，以及商品房销售面积等主要指标全面下行。国家统计局城市司首席统计师孔鹏在分析房价数据时表示，突如其来的新冠肺炎疫情对房地产市场造成明显冲击。

商品房销售面积骤降

初步测算，2月4个一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，上月为上涨0.4%。其中，北京上涨0.1%，上海和深圳持平，广州下降0.1%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点，武汉、石家庄和太原等12个城市受疫情影响无成交。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点，扬州、蚌埠和平顶山等7个城市无成交。

成交量骤降同样体现在国家统计局发布的商品房销售数据上。1-2月，商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%。其中，住宅销售面积下降39.2%。商品房销售额8203亿元，下降35.9%。其中，住宅销售额下降34.7%。

“房价上涨的城市数量为21个，相比1月的47个有明显减少的现象。而降价的城市数量增加到23个，呈现明显的增加。此类数据符合预期，充分说明当前各类城市积极降价等做法。当然因为2月交易市场基本上停滞，所以类似降价本身也不可能带来太多的销售拉动。到了3月随着疫情的积极防控，各地售楼处陆续开放，降价促销有望带动一部分需求的释放。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

二手房价58个月来首降

二手住宅方面，4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京和广州分别下降0.2%和0.1%，上海和深圳分别上涨0.2%和0.5%。31个二线城市二手住宅销售价格环比持平，与上月相同，武汉、石家庄和呼和浩特等12个城市无成交。35个三线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.1%，包头、锦州和扬州等12个城市无成交。

据统计，从房价上涨和下跌的城市数量看，房价上涨的城市数量为14个，相比1月的33个呈现明显减少的态势。总体上看，房价持平的城市数量明显增多，为29个。

“从此类房价涨跌幅的城市数量可以看出，各地强势涨价的可行性不大，一方面是2月本身就是淡季，二是春节假期后二手房交易市场停滞，这都使得各地定价更为谨慎和保守。”严跃进分析称。

值得注意的是，在连续58个月二手房价格指数环比涨幅为正的情况下，此次首次出现为负的现象。在分析人士看来，这充分说明市场在降温，也说明房东在不断调整定价策略，以应对新冠肺炎所带来的冲击。“相关城市的房东在不断调整预期和定价策略，二手房买卖更加趋冷。相关房东的资金压力或更大，从转让的角度看，定价方面会更加温和，议价空间更大。”严跃进提道。

房企到位资金承压

销售遇冷甚至冻结，对需要资金快速周转的房地产企业而言打击巨大。

中国社科院房地产金融研究中心主任尹中立撰文指出，房地产行业的特点是高周转、高杠杆、高负债。春节本来是房地产的销售旺季，而今年春节为了应对疫情基本停止了房地产销售，对房地产开发企业的资金周转是巨大考验。2019年以来，房地产市场持续调整，融资环境持续恶化，偿债压力不断加大，债务违约风险不断暴露。新冠肺炎疫情无疑对本已绷紧的资金产生较大的冲击。

国家统计局最新数据显示，1-2月，房地产开发企业到位资金20210亿元，同比下降17.5%。在中国法院网搜索公告内容为“房地产”的破产文书显示，截至3月16日中午，已有近百家地产相关企业公告破产，其中大部分为二三线城市的小房企。

为稳定市场，据机构统计，2月以来，已有近70个城市发布了涉及房地产调控的相关政策。不过，部分地方出台的松绑政策往往“一日游”，旋即被撤销。

中原地产首席分析师张大伟表示，各地发布的房地产调控政策主要以降低房地产企业经营压力为主，包括减轻企业缴纳税费压力、适度降低预售条件加快周转等措施。而从目前金融系统释放的信号看，保持房地产金融政策连续性、一致性和稳定性仍是首要任务。

不过，值得一提的是，央行宣布自3月16日实施普惠金融定向降准措施，共将释放长期资金5500亿元。在张大伟看来，疫情后，楼市下调难免，但降准有利于房地产市场的降幅放缓，降准对于市场有稳定的信心。

严跃进也表示，虽然1-2月房企资金到位状况恶化，但也不必过于悲观。就近期的房企动作看，其债券融资力度明显强化，包括规模扩大、融资成本降低、融资获批时间压缩等。另外，债券市场的注册制发行机制推行，也加快了房企等债券的发行。而随着预售资金监管政策的改善、商业银行可贷资金规模的提高，客观上房企的资金到位状况依然是会有所改善的。