自新冠肺炎疫情暴发以来，关乎民生的长租公寓遭遇前所未有的打击。疫情期间，全国各大城市和小区受到严格管控与封闭，导致空置房源无法出租。有长租公寓企业反馈，单日去化量仅为正常月份的1/3。
在这次疫情中，住房租赁市场面临的冲击有多大?长租公寓行业的资金链状况如何?长租企业该如何尽快恢复经营?未来企业经营模式上又会有哪些转变?新京报房产新闻部邀请了行业协会、投资机构、公寓运营等各领域的专业人士，一起进行探讨。
圆桌讨论人：
赵庆祥 北京房地产中介协会秘书长
王戈宏 新派公寓创始人
全雳 房东东创始人
高萌 巴乐兔研究院院长
罗俊峰 赋能资本合伙人
罗意 乐乎公寓创始人CEO
龙东平 蘑菇租房联合创始人
甘伟 建方长租总经理
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观点摘要：
1、目前，在疫情防控形势持续积极向好、生产生活秩序加快恢复态势下，住房租赁行业最艰难的时期正在过去。预计4、5月份开始，住房租赁或会触底反弹，逐渐恢复。
2、现阶段应提高“转介绍”的效率，提升存量租客续租的可能性，降低退租风险，这也是一种相对高效的招租策略。
3、新冠肺炎疫情影响下，大家会认识到精细化管理的重要性，小公寓加速退出或选择加盟，大品牌公寓强者恒强。
4、长租本来就是个追求长期回报、稳健发展的刚需行业，不能因融资而改变企业初心。
5、建议各地的引导基金、银行等可以联合发起针对当地租赁企业的低成本基金。只有利用这一时机从金融上创新，才能真正引导中国住房租赁健康规模化发展。
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出租率锐减致现金流吃紧 或出现企业倒闭现象
Q1：住房租赁市场在这次疫情中面临的冲击有多大?
王戈宏：这次疫情对长租公寓的冲击，主要在于很多公寓运营商给了租户租金减免、租期延长或免租期等优惠，但房东给予免租等措施较难实现，加之很多地区因疫情管理的限制，导致公寓出租率下降。
高萌：据巴乐兔研究院监测，2020年2月最后一周行业成交单量相比去年同期减少2/3以上。品牌公寓比中小机构房东受到的影响更大，后者的经营情况反而更稳定。
全雳：长租行业在新冠肺炎疫情下面临的冲击很大，主要是短期内无法招租，导致现金流的枯竭，这集中在3月底和4月初体现出来，预计很多中小公寓或出现跑路、倒闭现象。
罗意：服务业的震荡直接影响了长租公寓的出租率和用户的支付能力，长租受创实际上是振幅较小、但波长较大的持续影响。准备不充分的企业会面临巨大挑战，若不能筹措到新的资金，可能会低价出售资产或关门。
龙东平：年底一般是长租行业淡季，空置率普遍较高，受新冠肺炎疫情影响，长租企业期待的年后返工潮“泡汤”，导致新签业务很难开展，空置成本会越来越高，从而导致企业现金流产生危机。
甘伟：需要分类看待，白领单身公寓、合租公寓受到的影响更大，蓝领公寓可能会缓和些，家庭式公寓相对稳定。城市层面上，疫情对各城市的影响有一定差异，越是城市化程度高的城市，受到的影响越大。
最艰难时期正在过去 预计四五月份或触底反弹
Q2：公寓行业的财务表现会在何时触底?什么时候可以恢复至正常水平?
赵庆祥：何时恢复至正常水平，取决于疫情防控阻击战何时取得最终胜利。目前，住房租赁行业最艰难的时期正在过去。个人预判，4、5月份开始住房租赁会触底反弹，逐渐恢复。
王戈宏：各家企业有所不同，但相信大家都会尽可能开源节流，渡过这次难关。这次疫情对企业的生存能力也是一次考验，活下来的企业今后生存空间更大。
高萌：具体触底的时间，要根据疫情区域的恢复情况而定。总体上，2月最后一周到3月中旬是触底期，随着全国疫情趋于稳定，市场将逐渐回暖。从巴乐兔研究院监控的数据看，3月交易量一直在上升，除湖北区域外，预计4月将基本恢复，并可能在之后产生一波小高峰。
全雳：公寓企业的现金流管理方面，现在已经触底，或者说资金池见底了。如果恢复到正常，要到5月初，现在很艰难。
罗意：预计会在4月触底，5月略见好转。因为市场和租赁人群的心理恢复需要较长时间。由于收入受影响，对租赁产品的品质要求会减低，寻求低价产品的消费者会增多。这次影响对租赁行业来说很直接，甚至会蔓延至全年的业务表现。
龙东平：无法预测具体时间，可能5月有所好转。首先，全国的复工潮已逐渐铺开，找房需求会有所提升。另外，各地政府、协会也在积极为复工提供相关政策。但这是逐步打开的过程，我们需要更多耐心。
甘伟：对公寓企业而言，春节期间本来就是一年最差的淡季，目前只是延续了淡季状况，即一般情况下，2月、3月回暖的情况没有发生。我估计会影响到5月份，也就是说，这一淡季趋势将持续2-2.5个月的时间。
降本增效、线上蓄客，疫情缓解后尽快恢复出租率
Q3：在当前的形势下，住房租赁企业该如何尽快恢复经营，有哪些措施?
罗俊峰：前期是管控疫情，后期是恢复经营。新冠肺炎疫情严峻时，发力招租作用也不大，出现病例则后果严重。疫情缓解和结束后，要尽快招租恢复出租率。中间过程，可以采取各种方式线上营销和蓄客。
高萌：企业首先确保现金流的健康，并降低成本，有条件的寻找输血机会。此外，利用这段时间，加强内部精细化管理、运营和服务能力。
罗意：可以招租的门店，要全力招租，现阶段成交率历史最高，来找房子的人都是强刚需。市场上空置房源很多，过一段时间全面放开后，竞争会加剧，现在可以打时间差。不可以招租的门店，要积极开展远程看房，开始蓄客工作，给予租客灵活的退租条件。现阶段最重要是扛过黎明前的黑暗，做一些妥协，租期可以灵活，把姿态放低，不亏、少亏就是赚到，之后可以找补。
龙东平：主要是“降本增效”。“降本”是最直接降低压力的方式，可以找业主争取租金减免优惠，但要理性面对，“减免那是情分，不减免是本分”，关键在于真诚沟通;另外，可以尝试降低团队运营成本，合并职能或鼓励一岗多能;“增效”层面上，除传统招租渠道，也可尝试直播、抖音等新形式。另外，现阶段还应提高“转介绍”的效率，提升存量租客续租可能性，降低退租风险，这也是相对高效的招租策略。
不能因融资而改变企业初心，建议发起专项支持基金
Q4：企业如何吸引“大钱、长钱”进入长租公寓行业?
赵庆祥：住房租赁是个万亿级的大市场，机构化率和规模化率还不高，租赁住房品质和租住生活服务水平还不高，行业发展空间很大。随着推进住房租赁资产证券化相关政策的实施，“大钱、长钱、便宜的钱”肯定会进入。
高萌：目前风险投资趋于理性，绝大部分企业从风险资本吸引“大钱”比较困难。长租公寓在融资层面应多维度考虑，不光是风险投资，还可考虑政府扶持资金、金融机构融资、合法的民间融资等多种手段。另外，长租公寓更应面对现实，提升经营能力，保持现金流的健康。长租本来就是个追求长期回报、稳健发展的刚需行业，不能因融资而改变企业初心。
王戈宏：目前，长租公寓的融资基本是通过PE/VC进行股权融资，银行的低成本资金无法获得，这是因为长租公寓企业没有符合银行的抵押资产以及缺乏创新的评价体系。住房租赁如果没有“长钱、大钱、便宜钱”支持，未来会举步维艰。美国有依托上市的REITs，中国在公募REITs推出之前，建议政府可以发起住房租赁的专项支持基金。前段时间，我联合毛大庆以及中国饭店协会公寓委员发起一个倡议，建议各地的引导基金、银行等可以联合发起针对当地租赁企业的低成本基金。只有利用这一时机从金融上创新，才能引导住房租赁健康规模化发展。目前，已有一个省的住建部门在和我们洽谈基金的成立事宜。
罗俊峰：疫情促使行业自动进行了一轮优胜劣汰。随着行业剩者越来越健康理性，资金方也越来越清醒，相信金融资源的进入，不会像高峰期那样热情而不理性，但比行业早期具有较好的基础。小企业越来越多的纳入规范化体系化的平台，有望迎来“大钱”支持，而大中型企业经营越来越理性稳健，有望迎来“长钱”进入。这些趋势正在出现，但还需要公寓经营者和金融服务方一起努力推动。
罗意：投资者现阶段会更为谨慎，但不乏对长租行业有长期看好的投资机构。资产的合规性强且租期够长，匹配到高质量的运营者，会是吸引“大钱、长钱”的重要因素。
龙东平：只是目前融资环境并不算好。这是短期的，大家应该对行业抱有信心。企业层面还要聚焦产品价值，提升运营能力，才能吸引更多资本进入。
轻资产模式或会更受青睐 精细化运营程度不断深化
Q5：经过此次疫情后，未来长租公寓行业在经营模式上会有哪些转变?
赵庆祥：新冠肺炎疫情让从业者冷静了许多，未来行业有一个不变和三个变化。不变的是住房租赁市场规范发展的大趋势，企业运营为道、服务为王将是新常态。
变化方面，一是市场之变，租赁市场是个充分竞争的微利市场，也是更纯粹的住房消费，不像商品房买卖那样具有投资或投机属性，因此，租赁市场不容炒作;二是模式之变，疫情后，与自持、包租模式相比，受托运营的轻资产模式或许会更受青睐;三是功能之变，住房租赁行业对流动人口管理、社区服务等方面的作用进一步发挥，未来，通过租赁企业实现“以房管人”、通过智能门锁等科技手段提高管理服务效率等经验，都会进一步推广和强化。
王戈宏：2020年起长租公寓商业模式会发生重大改变，大家会专注价值的打造，拥有价值创造能力的企业，将会获得资本的青睐并走向快车道。行业的并购也将大量出现，长租这一“刚需”赛道需要整合出真正的全国性多品牌管理集团。
高萌：有规模和技术积累的企业，会加强线上业务流程的建设，如在线看房签约服务系统等。
全雳：新冠肺炎疫情后，大家会认识到精细化管理的重要性，小公寓加速退出或选择加盟，大品牌公寓强者恒强。
罗俊峰：疫情难免让人对独居环境更偏爱，影响有多大、持续多久，还不好说。即使不论疫情影响，人们对租赁住房的私密性需求一直都存在，只是在支付能力和独居诉求之间，需要有足够量的合适产品来满足需求，这可能是公寓产品发展的方向之一。
罗意：未来长租企业与地方政府机构的交流会进一步增多，地方政府机构可能会拿出一部分存量商用物业转为租赁型产品，也会有相应的扶持政策出台，需要专业的长租运营机构来使其正常运转。此外，精细化运营程度会不断深化，规模为王的时代已结束，盈利是第一要务。以往不赚钱的项目会退出，不乏有低价项目转让的机会，所以也会有投资者进场，趁低吸纳。而在客户群服务上，会转向C端消费者。
甘伟：未来，不同的玩家，在不同的赛道中，会找到适合自己的模式，经营丰富性、多样性、专业性都会逐步体现出来。
本文来源：新京报
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李敏_HRB01
