孙梦凡
[ 中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲认为，国内有上万家房企，适当的调整、兼并重组非常正常，可以让市场变得更加健康。目前正是房地产行业提高产业集中度、产业结构更加健康的时候，市场这样的调整是件好事。 ]
[ 截至9月末，近四成房企全年销售完成率在75%以上，四成房企目标完成率处于65%~75%区间，剩余房企完成率均未达到65%。 ]
房企迎来三季度“业绩考”。
目前，已有数家地产商率先亮出成绩。行业调整期，上升通道越发拥挤，小房企最先受到冲击。前三季度，京投发展(600683,股吧)、阳光股份(000608,股吧)、嘉凯城(000918,股吧)等房企业绩纷纷预亏。
有业内人士认为，国内有上万家房企，适当的调整、兼并重组很正常。但风暴对任何事物都平等，小房企艰难求生时，头部企业同样在争取更多喘息空间。随着三季报陆续披露，不同阵营房企的现状将更加明晰。
规模房企目标达成率不及去年同期
房地产行业步入平稳期已成事实。今年前8月，全国房地产开发投资84589亿元，同比增长10.5%。这一增速是2019年以来的最低值，比1~7月份回落0.1个百分点，且已连续下降四个月。
没有企业能免受行业大环境影响。截至9月末，近四成房企全年销售完成率在75%以上，四成房企目标完成率处于65%~75%区间，剩余房企完成率均未达到65%。规模房企目标达成率情况不及去年同期。
大中型开发商率先体会到行业异动。14日晚间，金科股份(000656,股吧)（000656.SZ,下称“金科”）披露前三季度业绩快报,金科预计前九月，实现归属股东净利润36亿~40亿元，同比增长64.28%~82.53%。基本每股收益0.66元至0.74元。
然而单看第三季度，金科预计盈利10.1亿元~14.1亿元，同比下降33.76%~7.52%。
2018年，金科销售金额1188亿元，正式跨入千亿大门。今年前九月，金科录得销售额1213亿元，完成全年销售目标的80%。对规模的追逐，让金科一脚挤进行业前列，也背上日益沉重的债务负担。
金科公告显示，截至9月末，金科股份合并口径下借款余额为997.77亿元，较去年末增加177.38亿元，增加金额占2018年末经审计净资产的46.97%。借款种类包括银行贷款、直接债务融资、委托贷款、融资租赁借款等。
截至上半年，金科净负债率147.47%，明显高于行业均值99.62%。期内金科短期借款35.86亿元，一年内到期的非流动负债253.82亿元，货币资金308.55亿元。
与金科有类似困扰的还有蓝光发展(600466,股吧)（600466.SH，下称“蓝光”）。为实现规模扩张，蓝光净负债率节节攀升，即使有与永续债调节，上半年这一数据仍高达109.4%。与此同时，蓝光频繁为借款提供抵押担保，由此产生的受限资产达559.74亿元。
经营烦恼与上述企业难分伯仲的还有大悦城(000031,股吧)（000031.SZ）。前三季度，大悦城归属上市公司股东的净利润约22.5亿元~25.5亿元，比上年同期重组前增长148%~181%，比上年同期重组后增长36%~54%。但截至上半年，大悦城净负债率达118.2%，同样高于行业均值。
规模与杠杆难以平衡已成为行业通病，规模房企在逐步释放业绩的同时，依然在负重前行。
小房企闯生死关
与规模房企百舸争流、各有千秋不同，小房企却清一色显疲态。
第一财经记者梳理三季度预告发现，中交地产(000736,股吧)、南山控股(002314,股吧)、嘉凯城、京投发展、阳光股份、美好置业(000667,股吧)、格力地产(600185,股吧)等业绩预减、亏损，或增长放缓。
业绩不佳原因除季度结转周期、非经常性损益等因素外，众多小房企已连续多年处于下降通道。当行业竞争越发激烈，规模房企占据大部分市场份额，留给小房企逆流而上的通道已更加狭窄。
继半年报业绩营收、净利双降后，中交地产（000736.SZ）最新业绩数据仍不见好转。前三季度，中交地产预计，期内归属于上市公司股东的净利润约1.63亿元，同比下降69.87%；基本每股收益约0.31元，较去年同期下降0.7元。
中交地产表示，由于上年同期合并中交石家庄（楼盘）房地产开发有限公司，确认当期投资收益2.36亿元，因此期内净利润同比减少。同时，期内房屋交付面积较上年同期减少，交付项目的毛利率略有下降，导致结转利润减少。
业绩预减之外，更有房企直接亏损。前三季度，嘉凯城（000918.SZ）预计归属于上市公司股东的净利润亏损4.35亿元，比上年同期减少亏损约19.33%。其中，第三季度预计归属于上市公司股东的净利润亏损约5742万元，比上年同期减少亏损约80.74%。
阳光股份（000608.SZ）情况也不乐观。前九月，公司预计归属于上市公司股东的净亏损4000万~5000万元，比去年同期下降578%~747%。变动主要原因为公司在2018年取得较大的政府补助，本期不存在此类事项。
京投发展（600683.SH)同样如此，预计2019年前三季度实现归属于上市公司股东的净亏损约为2472万元，归属于上市公司股东扣除非经常性损益后的净亏损约为4382万元。
东方证券认为，中型房企有较大的规模扩张诉求，拿地动力强，又相对缺乏自有资金，将面临较大挑战。而很多小型房企原本就难以获得融资资源，随着市场下行，几乎难以跨越本轮周期。
能否跨越本轮周期依然未知，但其生存境况恶化已是事实。上半年，多数房企为缓解资金压力主动去库存、降负债。但小房企因评级相对更低，债券发行难度不断加大，资金链更为脆弱。多数中小房企谋求“活下去”的通道，已越来越窄。
在这场不见硝烟的搏斗中，总有企业黯然离场。人民法院公告网显示，截至2019年7月23日，全国共有271家地产商宣告破产。破产原因多涉及不能清偿到期债务、严重资不抵债。
中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲认为，国内有上万家房企，适当的调整、兼并重组非常正常，可以让市场变得更加健康。目前正是房地产行业提高产业集中度、产业结构更加健康的时候，市场这样的调整是件好事。
对仍在逆流而上的小房企来说，工银国际房地产首席分析师李兴文认为，资金、融资能力、拿地优势等已成为开发商进入土地市场的壁垒。他建议中小房企不要把规模放在首位，要转向以客户为中心，以提升盈利能力，实现利润和规模的增长。
本文来源：网易房产哈尔滨
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