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房价上涨快 一房二卖谁将拥有最终的购买权

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由于房价上涨速度快、上涨幅度大,常常超过一般人的预期,因此也导致了一些利益至上者一房二卖。两个买主,谁将拥有最终的购买权?没有买到房子的买家损失怎么办?

  房价飞涨 房主一房二卖

2015年11月28日,在苏州永年房地产经纪有限公司的居间下,晏悟与李吉签订了《房地产买卖中介合同》,晏悟将大观人家02室别墅出卖给李吉,价格375万元。当日,李吉向晏悟支付了定金5万元。

2016年3月,晏悟告知永年中介,要求在原有房价基础上涨50万元,作为交易期间房价飞涨的补偿。李吉得知后坚决不同意,为阻止晏悟与他人签订合同出售房屋,李吉将涉案房屋委托其他中介网签挂牌。

见李吉无意加价,晏悟把这套别墅按照新行情在其他中介做了出售登记。晏悟也知道把前面的合同解除掉才能签订新的合同,3月27日,晏悟分别致函李吉和永年中介,称因李吉未按约支付房款,并已过合同约定的逾期时间,同时两次擅自找其他中介至房产交易中心举行网签挂牌的违规操作,李吉严重违约,故晏悟解除合同。

李吉不敢耽误,于3月29日至苏州市虎丘区人民法院起诉晏悟,要求其立即配合办理房屋的过户手续。

李吉的担心果然不是多余的,2016年4月7日,在苏州家贝房地产经纪有限公司的居间下,晏悟又与肖达签订了一份《房屋买卖(居间)合同》,约定晏悟将大观人家02室别墅出售给肖达,价格485万元。

至此,晏悟实现了多卖110万元的目的,也实际做出了一房二卖的行为。但当晏悟与家贝中介前去办理相应房产手续时,发现房屋已因李吉在法院申请了财产保全被查封。

  第一位买主获得房屋所有权

李吉诉晏悟的案件,虎丘法院于2016年至2017年三次公开开庭进行了审理。诉讼过程中,李吉将购房款汇入法院标的款专户。

2017年3月31日,虎丘法院对该案作出了民事判决,认为:原、被告双方经过前期磋商,于2015年11月28日签订的《房地产买卖中介合同》已经约定了特定的标的物、价格、付款时间、交付手续、违约责任等,具备了买卖合同的主要内容,故原、被告间房屋买卖合同已经成立、合法有效。房屋买卖合同是原、被告的真实意思表示,对双方均具有拘束力,被告单方提价构成违约。原告现已为履行房屋买卖合同做好了准备,原、被告双方房屋买卖合同的合同目的已能实现,合同可继续履行,故对原告要求被告继续履行房屋买卖合同、办理涉案房屋产权变更登记的请求予以支持。

据此,虎丘法院判决,晏悟继续履行房屋买卖合同,将大观人家02室房屋不动产变更登记至李吉名下。

晏悟上诉至苏州市中级人民法院,苏州中级法院于8月25日作出了终审判决:合同履行过程中,根据涉案当事人之间的微信聊天记录以及录音等资料可以反映晏悟提出了增加房款50万元的情形,增加了履行合同的障碍;在双方未处理完毕合同是否继续履行以及是否协商一致解除的情形下,晏悟又于2016年4月与案外人签订涉案房屋买卖合同,应视为构成违约。鉴于目前李吉已经将大部分房款汇入原审法院账户,具备履行合同的条件,原审法院据此判决双方继续履行涉案房屋买卖合同并无不当,本院予以维持。

其后,李吉向虎丘法院申请予以强制执行,该案于2017年10月23日全部强制执行完毕。

  第二位买主获得差价赔偿

肖达纠结中等了一年多,等来的结果却是房屋明确归属李吉的终审判决。但房价一直在涨,这一年多这套别墅竟然又涨了百万元左右。他诉至虎丘法院,请求判令晏悟返还购房定金20万元,并赔偿现价与当初合同价的房屋差价损失。

经虎丘法院委托,苏州市中安房地产评估有限公司于2017年12月29日出具了房地产估价报告,认定房屋市场单位价值为20200元/平方米,市场总价值为579.38万元。

虎丘法院认为,肖达与晏悟签订的《房屋买卖(居间)合同》合法有效,双方均应按约履行。本案所涉的大观人家02室房屋,晏悟明知自己已与李吉签订了买卖合同,且已收到李吉要求配合过户的律师函,依然于2016年4月7日与肖达签订了再次出售房屋的合同,且晏悟在签订该合同时向肖达隐瞒了房屋曾与李吉签订了买卖合同且双方存在纠纷的事实。晏悟一房二卖的行为系导致本案纠纷产生的直接原因,其违约行为导致双方之间的《房屋买卖(居间)合同》的合同目的无法实现,对此肖达作为守约方有权要求晏悟承担相应的赔偿责任。根据评估报告,涉案房屋2017年8月25日的估价为579.38万元,与原、被告合同约定的房价相比上涨了94.38万元,肖达实际损失为94.38万元。2018年4月26日,虎丘法院作出了晏悟向肖达退还购房定金和赔偿房屋差价损失的判决。

晏悟不服虎丘法院判决,于2018年6月11日向苏州中级法院提起上诉。苏州中级法院依法组成合议庭审理了本案,认为,晏悟与李吉就涉案房屋另有房屋买卖合同关系并实际履行,系导致本案合同无法实际履行的主要原因,对此晏悟应当承担违约责任。一审法院据此认定合同违约损失数额为房屋差价94.38万元,并未超出肖达预期可得利益范畴,本院予以维持。

值得一提的是,两位买家胜诉之后,两家中介公司也将晏悟诉至法院。法院认为,既然前后两份合同都是合法有效的,各方均应按照合同约定履行各自的义务,包括应付的中介费。故法院判决晏悟支付两家中介公司居间服务费用及违约金共计约10万元。为了多赚百万元,晏悟一房二卖,最终还是以300余万元成交,反过来支付了赔偿金百万元,晏悟为自己的失信行为付出了沉重的代价。

  分析

一房二卖,并不意味着第二份买卖合同必然无效。法律并没有明确禁止一物二卖,并不因一物二卖而当然否定合同效力,只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。一房二卖的房主将产生两份合同义务,任何一份合同不能履行,都将承担违约赔偿责任。两份买卖合同均为有效且各买受人均要求履行合同的,应按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

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