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稀缺的小区车位会引发哪些纠纷

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如今在大城市,车位如城市绿地一般成为稀缺资源。很多城市居民都面临着“有车开,无地停”的窘境。车主刘露(化名)经历了“先占先得”的争抢车位,经历了立体停车位上的“惊魂”时刻,又因为物业费的纠纷被强行收回车位,这中间一波三折,屡次闹上法庭。

  【案例】

刘露居住在蓝天小区(化名),由于小区系老旧小区,当初规划的停车位不足。物业公司在小区的公共区域设置了若干公用停车位,用于业主停放车辆。平时大家谁到得早谁就先停车,也都相安无事。

刘露平时下班晚,每次回到小区以后,车位都被占满了。刘露便私自在房屋门前的一个车位上安装了地锁,每天回家把小轿车停放在该车位上。邻居找到物业公司,刘露自知理亏,一直拒绝接听物业公司人员的电话。物业公司把她起诉了,要求拆除地锁,退还车位。

法院经过审理后认为,刘露在小区内的公共车位上私自安装地锁抢占车位的行为,侵犯了小区其他业主的合法权益。物业公司基于其管理职能,要求刘露拆除地锁的诉讼请求正当,法院予以支持。

之后,随着小区里买车的人越来越多,物业公司修建了立体停车位,刘露如愿以偿地获得了属于自己的固定停车位,但新的问题随之又来了。

一天,刘露刚刚停完车打开车门即将下车时,邻居张洋(化名)因操作不当,把刘露的车位降落到地下一层,致使她的车门被机械卷夹,造成严重损坏,刘露也在车内造成45度倾斜碰撞。刘露将张洋、物业公司诉至法院,要求赔偿修车费用6500元。

法院经审理查明,在事故发生时,物业公司并未就立体车库的操作进行提示,也未安排专门人员就如何操作进行指导,属于消极实施侵权行为情形,是事故发生的最主要原因。考虑到毕竟是由张洋的操作直接导致刘露的损害,法院最终判决张洋赔偿刘露500元,物业公司赔偿刘露6000元。

之后,刘露要求物业公司更换停车位,但此时蓝天小区已没有多余的车位。双方几经协商,最后达成了车位租赁协议,物业公司为刘露办理白云大厦(化名)地下停车场车证,原蓝天小区停车位收回。签订上述协议后,双方遵照执行。2018年国庆节过后,刘露突然发现车位被锁,她询问物业公司,物业公司只说不再让她使用车位。多次沟通无果,刘露再次走进法院。

在法庭上,刘露只提出了一项诉讼请求,要求物业公司继续履行车位租赁协议,按照150元每月续租车位并办理车证。物业公司不同意刘露的说法,认为是刘露没有缴纳2018年的停车管理费,物业公司才锁上车位。

法院经审理认为,刘露与物业公司之间的车位租赁合同关系系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,当属有效。由于刘露现在所用车位是其退回原车位以后才获得此车位的租赁权,如果此时物业公司选择不将涉案车位出租给刘露,刘露也无法取回原车位,刘露将面临无车位可用的境地,显失公平。最终,法院判决物业公司在刘露按照停车费标准交纳停车费的前提下,继续向刘露出租车位。

  【分析】

刘露的遭遇在近几年法院审理的停车位纠纷中具有很强的代表性。车位作为稀缺资源,业主往往抢而不得。因此,物业公司以此作为优势,将是否缴纳物业费作为车位租赁的前提,但物业服务合同与车位租赁合同属于两种不同性质的法律关系,物业公司的做法无法得到法律的支持。但对簿公堂,费时费力,也给业主们增加了很多负担。除此之外,常见的车位纠纷还有以下几类:

  车位归谁所有

对于地上车位,根据有关规定,建筑区划内,在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为业主共有。建筑区划内的绿地,除属于城镇公共绿地或者明示属于个人的,属于业主共有。建筑区划内的道路,除属于城镇公共道路的,属于业主共有。因此,对于建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外的车位,且系占用业主共有道路或者共有绿地建设,则该部分车位归业主所有。

对于地下车位,分为两种,一种为人防地下停车位,一种为非人防地下停车位。

人防地下停车位,是指结合地下人防工程修建的停车位,这些停车位属于人防工程的组成部分,所有权属于国家所有。但是,《人民防空法》第五条规定,人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。因此,开发商对于其投资修建的人防地下停车位,享有使用、管理和收益的权利。开发商可以将此类地下停车位出租给业主,收取租金。

对于非人防地下停车位,如开发商在销售小区房屋时,已将地下停车场按公建面积分摊给全体小区业主的,则停车场产权归全体业主。开发商没有权利与个别业主签订停车位使用权转让协议。如果小区业主需要购买该停车位的使用权,应该同小区业主委员会或经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让协议。

  小区业主是否享有优先使用权

对于小区车位应优先满足本小区业主使用的问题,按照《中华人民共和国物权法》第七十四条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。据此规定,作为业主如果在居住小区拥有房产,则可以要求物业公司在分配车位时优先满足业主的需要。而对于车位的管理方而言,负有广义上非法定的强制缔约义务,有义务将车位出租给有需要的业主。当然前提条件是,业主需要交纳车位的费用。所以,业主如果发现物业公司在小区内车位紧张的前提下而将车位出租于业主以外的人,是可以要求物业公司将车位收回,首先满足本小区业主需要。

  使用车位受伤谁负责

由于城市土地空间有限,现在很多小区都建有立体停车位。对于立体车位的使用,需有一定的保障措施。根据《特种设备安全监察条例》第五条的规定,特种设备生产、使用单位应当建立健全特种设备安全、节能管理制度和岗位安全、节能责任制度。据此,物业公司作为机械式停车设备(立体车位)的产权单位,应当建立岗位安全责任制度,有义务派专人对机械式停车设备进行管理和使用,尤其是物业公司作为产权单位收取租赁费用将停车设备出租给业主使用时,更应该尽到上述义务。如果业主确实情况紧急,现场又无专人辅助,需要本人操作的,一定要观察车位内部情况,确保无人后再按照提示进行操作,以避免损失的发生。否则,都应承担责任。

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