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中秋探盘|在八大处登高望远 去石景山看五盘竞技

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在中秋节,除了吃月饼、赏月、玩花灯外,偌大的北京(楼盘)城,好山好水好风景,可以到处走走逛逛,爬山、游园、骑行、温泉、看盘,无不乐哉。

说起爬山,北京最知名的当属西山,西山是太行山的一条支阜,古称“太行山之首”。这里林海苍茫、烟光岚影、四时俱胜,数百年来,不知有多少文人学士为它四时的景色所倾倒,留下诗作题咏,为胜境增辉。在中秋节,来此游玩,听鸟鸣、赏秋色、锻炼身体,别有一番滋味。

登西山逛古刹

老北京人所说的西山,多指的是靠近北京石景山区、海淀区的山区,诸如翠微山、卢师山、八大处、香山等。

尤其是位居石景山区的翠微山、卢师山、虎头山,是距离北京城区最近的西山余脉。三山环抱的八大处,八座古刹星罗棋布分布在之中,包括长安寺、灵光寺、三山庵、大悲寺、龙泉庵、香界寺等。“十二景”更是闻名遐迩,绝顶远眺、春山杏林、翠峰云断、卢师夕照、烟雨鹃声、雨后山洪、水谷流泉、高林晓日、五桥夜月、深秋红叶、虎峰叠翠、层峦晴雪。古人有云,“三山如华屋,八刹如屋中古董,十二景则如屋外花园”。

以三山、八刹、十二景为主而建立的八大处公园,成为北京西山著名的旅游景点。郁达夫在《北平的四季》中曾说到,“秋高气爽,风日晴和的早晨,你且骑着一匹驴子,上西山八大处或玉泉山碧云寺去走走看;山上的红柿,远处的烟树人家,郊野里的芦苇黍稷,以及在驴背上驮着生果进城来卖的农户佃家,包管你看一个月也不会看厌。”

对于居住在石景山的人来说,八大处就是家门口的旅游景点。对于不常住在石景山的人来说,驾车从西五环永引桥口出,经香山南路上八大处路,就可达八大处公园门口。在中秋节,或带上父母孩子,或三五好友结伴,都可以走一趟八大处,于幽静的山间,赏自然美景,逛名寺古刹,祈求幸福康安。

除了登西山逛古刹外,还可以去石景山看盘,看看有着历史年代感的石景山建筑风貌,以及代表着石景山未来人居形态的新住宅项目。

五里坨上演“三国杀”

众所周知,由于行政面积小、山地面积占比超过20%,多年来,石景山的土地供应尤其是住宅用地供应紧张。不过,近几年来,石景山住宅土地供应明显增多,由于距离市中心直线距离近,轨道交通汇聚,地铁1号线、6号线、s1号线以及规划中的11号线经过该区域,还有即将到来的国际赛事——2022年北京冬奥会,部分场馆和基础设施落地石景山,这背后更有着首钢遗址改造,石景山的存在感越来越强,区域发展越来越给力,其楼盘在北京房地产市场的关注度也越来越高,从去年中海寰宇天下夺得北京新房市场销冠就可以窥探一二。

中秋探盘|在八大处登高望远 去石景山看五盘竞技

石景山五里坨区域。新京报记者 段文平 摄

目前,石景山有多个楼盘在售,除了中海寰宇天下外,还有多个限竞房项目,包括位于古城区域的中海首钢·长安云锦,位于西黄村区域的禧悦学府,以及位于五里坨片区的卓越万科翡翠山晓、绿城西府海棠、远洋五里春秋。

古城和西黄村均属于石景山的传统住宅板块,其基础的配套设施相对来说比较完善,而五里坨属于石景山近两三年兴起的新兴居住板块,位于浅山地带,自然风景美,但是受到山体阻隔影响,其轨道交通以及生活配套设置并不完善,属于“硬伤”。

先来看一下石景山最先入市的三个限竞房项目,卓越万科翡翠山晓、绿城西府海棠、远洋五里春秋,由于同位于五里坨片区,同时入市,产品类同,被称之为上演“三国杀”。

在区位上,卓越万科翡翠山晓位于石景山石门路东约500米处,与远洋五里春秋相邻,距离绿城西府海棠直线距离不远,但由于受区域内浅山影响,实际路程在3公里左右。卓越万科翡翠山晓的接待中心,也就是卓越万科翡翠山晓潜山示范区,位于项目北侧的秀府路上。值得关注的是,卓越万科翡翠山晓的接待中心,设计很现代很时尚,很适合去参观游玩。

绿城西府海棠和远洋五里春秋两个项目颇有渊源,原地块原本由绿城独自摘得,但是最后绿城将项目部分股权出售,最终的结果是,绿城和另一股东远洋各自操盘。两个项目并不在一起,远洋五里春秋与卓越万科翡翠山晓为邻,绿城西府海棠则独自位于隆恩寺路和秀府路交界处的东北侧。在区位和配套上,绿城西府海棠优势明显,项目300米处是北京中杉学校,500米处是北京师范大学附属中学(京西分校),600米处是由万科还建的商业中心。

在产品上,受到“70/90”政策限制,三个限竞房项目70%的产品为90平方米以下的中小户型,诸如卓越万科翡翠山晓推出90平方米的三居室,绿城西府海棠90平方米以下产品主要为88平方米的三室一卫和三室两卫,远洋五里春秋90平方米的产品均为三室两卫改善户型。此外,卓越万科翡翠山晓还有300-400平方米的叠拼产品,远洋五里春秋还有130平方米左右的四居以及400-500平方米的叠拼产品,绿城西府海棠还有135平方米的四居。

卓越万科翡翠山晓接待中心。新京报记者 段文平 摄

卓越万科翡翠山晓接待中心。新京报记者 段文平 摄

三个项目限售均价均为52024元/平方米,最高限价不高于54625元/平方米。纵观操盘者,万科、绿城和远洋,皆是对于住宅产品有一定追求的房企,因为,在这场“三国杀”中,竞争激烈,三个项目均为精装交付,交付标准中包含橱柜、抽油烟机、马桶、花洒等内容,这在以毛坯或简装交付为主的北京限竞房市场很是鲜见。

老城区双盘价格略高

再来看一下中海首钢·长安云锦和禧悦学府,相比于五里坨片区交通劣势,这两个项目所在的西黄村和古城,交通要好上很多。

位于古城南部的中海首钢·长安云锦,与1号线古城地铁站直线距离虽然有1.6公里,但是由于在五环边上,路网交通很方便,项目南侧紧邻京昆线,项目北侧就是长安街西延线。此外,据了解,规划中的地铁11号线可能会在项目附近设置站点,如果落地与开通,将对于轨道出行是质的改变。

中海首钢·长安云锦由中海地产操盘,限售均价是58802元/平方米,且最高销售单价不得超过61742元/平方米。与五里坨的三个项目相比,每平方米贵了些,但是地理位置具有优势。项目均为8层高的洋房,采用围合式建筑设计,产品以74平方米两居和89平方米三居为主,并配以110平方米三居改善户型。值得关注的是,通过户型设计,该项目将得房率提高至84%,在北京新盘市场可谓稀缺。

在上述五个项目中,禧悦学府目前距离地铁站点最近。该项目位于石景山西黄村,距地铁6号线西黄村站约300米,周边教育资源配套、商业配套规划较为完善,项目一街之隔是北大附中石景山学校新校区,一站地之隔是预计于2021年开业的京西大悦城(000031,股吧),在园林方面,项目紧邻占地近10万平方米的石景山希望公园。因此,该项目均价也是石景山五个限竞房项目中最高的,销售均价不超过62766元/平方米,且最高销售单价不得超过65904元/平方米。

在产品上,禧悦学府共15栋住宅楼,层高8-18层,1179套房源,全部南北通透。在户型上,有75平方米的两居、89平方米的三居、120和135平方米的四居,全部精装交付。

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