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短暂“小阳春”后北京二手房日趋佛系:成交创新低

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经历短暂的“小阳春”之后,2019年上半年北京二手房市场走出了一条下滑曲线。多家房产机构统计数据显示,自今年3月二手房成交破1.6万套、刷新2018年5月成交纪录以来,此后连续几月北京二手房网签开始走“下坡路”。以近五年每个年度的上半年为统计区间,2019年上半年二手房成交量为近五年同期最低值。专家指出,随着市场调控的加码,市场预期有所改变,购房者观望情绪浓厚,预计下半年二手住宅成交量不会有太大波动,将会维持稳定态势运行。

3月后网签明显下滑

从历史数据来看,当前北京二手房市场正处于历史低位。从月网签量来看,今年北京二手住宅网签量自3月后呈现明显的下滑趋势,6月网签量为11778套,环比下降14.43%,同比下降25.58%。3-6月网签量从1.6万套跌至1.1万套,连续降温趋势十分明显。

单看上半年数据,今年上半年北京二手房的网签量为2015年以来的最低。据我爱我家研究院统计,2019年上半年北京全市二手住宅网签总量为72603套,环比2018年下半年下降5.42%,同比2018年上半年下降5.27%,较2018年上、下半年减少约4000套。

来自诸葛找房方面的数据也显示,2019年上半年北京二手住宅成交量创近五年历史新低,已经连续三年持续下跌,当前北京二手住宅成交量处于历史低位水平。

成交量连续多月下滑的同时,北京二手房的平均成交周期也在加长。据统计数据,2019年上半年北京成交的二手住宅房源平均成交周期为116天,即这些成交房源从新增登记到签订合同卖出的平均时间为116天,接近4个月,较2018年增加近20天。

我爱我家研究院方面指出,2015年开始,北京楼市逐步升温,市场交易节奏加快,房源的平均成交周期也逐渐缩短,2017年上半年一度降至60天,一套二手房两个月即可卖出。2017年大幅收紧调控政策后,房源的平均成交周期开始延长,今年上半年回到了4个月。

“显然,北京二手房市场的交易节奏在政策调控下已大幅放缓,虽然今年春节后一度出现‘小阳春’,但并未改变市场大势。” 就成交节奏的放缓,我爱我家研究院如是分析道。

政策收紧需求显疲态

值得一提的是,尽管今年上半年北京二手房成交量下跌至近五年低位,但是业内多个房产机构及专家认为,当前北京二手房市场呈现出较为稳定的市场大势。

根据我爱我家研究院方面提供的数据,以半年数据来看,2010年以来北京二手住宅交易经历了3次低谷,第一次是2011年上半年至2012年上半年,第二次是2013年下半年到2014年下半年,第三次则是2017年下半年,期间北京二手住宅半年网签量都在7万套以下。在该研究院方面看来,2018年以来,北京二手住宅网签量连续三个半年稳定在7万多套,市场同样较为冷清,但稳定性却是北京历史之最。

今年上半年的二手房成交均价波动情况,可以在一定程度上辅证当前市场的稳定性特征。据我爱我家研究院统计,2019年上半年北京二手住宅的成交均价为56825元/平方米,环比上涨0.85%,同比上涨0.78%,波动幅度不足1%,价格走势平稳。

据了解,2018年上半年以来,北京二手住宅的半年交易均价始终保持在5.7万元/平方米左右,环比涨跌波动幅度均在3%内。而在此前, 北京二手住宅的半年交易均价波动幅度都在3%以上,甚至超过20%。因此,我爱我家研究院方面认为,北京二手房价自2018年以来已进入了历史最稳定的时刻。

“具体而言,二手房交易量由高到低主要是投资投机需求大幅减少。2016年前后房地产市场之所以大热,很大原因就在于投资投机需求旺盛,大量资本从股市转向了楼市。2017年开始,社保等限购门槛提高、二套认定标准改变、首付比例大幅提升、贷款利率上浮等政策让购房人群集中在了长期在北京工作,有首套置业或换房需求,同时经济实力尚可的刚需人群,而想要通过买房卖房获利的人则大多没有了购房资格,或是资金压力升高而无力购买。” 我爱我家研究院如是分析二手房成交量的下滑原因,并表示,政府对网签节奏的控制也影响了网签量和市场交易。

“上半年,重点城市二手房市场在部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下,从底部回暖。”就此前出现的“小阳春”,贝壳研究院首席分析师许小乐分析认为,这种回暖表现为一季度二手房市场底部向上、新房市场回暖、土地市场走出低迷。但二季度在政策收紧、预期转变背景下,市场回暖并未持续,2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。

在许小乐看来,“前高后低”的分水岭出现在今年3月。上半年,重点城市二手房市场底部回暖之后需求开始显现疲态,二季度月均成交比3月减少21.5%。同时,预期随市场回落而走弱。贝壳找房交易数据显示,大部分城市挂牌价下跌,其中二季度14城中9城业主报价呈现出较明显跌幅。

多机构预测趋向平稳

“上半年二手房成交量的高峰期在3月,当月二手房成交破1.6万套。此后的几个月,二手房的单月销量出现了次第下滑的现象,而与之相对应的是,新房市场月度成交量的持续升温。所以其实可以明显地看到,在北京的新房和二手房市场出现了此消彼长的轮动效应。” 合硕机构首席分析师郭毅指出,由于新房市场供应产品的多元化,开发商着力在限竞房产品的品质打造上下了一定功夫,同时,部分项目对限竞房的精装标准、绿色智能、软装配饰等作了相应的升级,使得部分购房者由二手房市场转而投向新房市场,造成了北京楼市整体二手市场的下滑和新房市场的走高。

包括郭毅在内的行业专家以及多家房产机构均认同,下半年北京楼市大概率会出现交易量的小幅回升,但市场整体趋向平稳。

诸葛找房方面指出,2017年以来房地产市场调控政策不断加码,调控环境较为严峻,成交量自2017年以来逐步下滑,今年上半年成交量下跌至近五年低位。下半年北京新房市场供应量充足,分流了部分二手房需求,加之调控市场加码,市场预期改变,下半年二手住宅成交量将会维持现状小幅波动。

“目前市场相对平稳,短期内政策刺激的可能性较小,在政策不变的情况下,市场预期不会改变,预计下半年北京二手住宅成交量将会维持现状,不会出现较大幅度波动。” 诸葛找房数据研究中心首席分析师国仕英预测道。

我爱我家研究院的观点也较具代表性。在该研究院看来,一方面,新房市场本身下半年的入市推盘力度会更大,2017年开始推出的大批限竞房也开始入市,交易量有望上升,而限竞房的价格在土拍时就有上限,新房价格可控;另一方面,二手房市场的交易量目前已经降到1万套左右,市场进一步下滑的空间较小,未来有可能会向1.5万套左右的平均水平回升,但只要政策没有松动,回升的空间不会太大,二手房价同样如此。

“总体而言,未来市场会不会有大的变化,关键还是得看政策有没有大的变动,否则市场更多的只会是当前水平的一个上下小幅波动,市场热度不会太高。当然,政策不松动、市场持续不热的情况会吸引部分观望的刚需入场,这也是未来市场回升的一个动力。”但我爱我家研究院方面也指出,这个潜在的回升动力对市场的影响远远不及政策,同时大批限竞房的入市也会分流二手房市场的刚需,未来市场或许更多会是一个温而不热的态势。

(记者 孟凡霞 荣蕾/文并摄)

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