老豪宅“翻新”入市需过几关

随着葛洲坝北京中国府、北京庄园等新晋10万＋豪宅接连取证，以及内城限竞房低密度产品不断入市，北京一些沉寂多年的老豪宅也开始跃跃欲试。近日，位于海淀西三环的西钓鱼台御园即将取证，该项目首次开盘可追溯到2006年。此外，东三环老牌豪宅合生·霄云路8号也在近日公开520平方米样板间。

分析显示，受前两年北京严格调控政策，北京顶豪市场基本陷入沉寂，10万＋楼盘鲜有成交。一段时间内，北京顶豪已经进入断档期。但事实上，北京高端置业需求却一直存在，随着当前政策对高端楼盘适当松绑，加上长期以来累计的高端供给与需求的矛盾，老牌豪宅们也渴望把握难能可贵的豪宅窗口期，分一杯羹。

老豪宅的机会

“最近一些老牌顶豪楼盘把压箱底的房源拿出来卖了。”一位楼市观察者告诉北京商报记者，之前北京调控政策很严，高端项目取证困难，现在虽然价格隐形红线仍在，但高端市场的确出现一个窗口期。

据北京住建委官网上披露的预售许可预告信息显示，西钓鱼台御园即将在近日取证入市，该项目正是从2006年就开始对外销售的西钓鱼台嘉园。该项目位于西三环玉渊潭附近，位置优越，时隔多年再度出山，很多业内人士感叹，这个项目居然没清盘。该项目推出产品为175-252平方米的三居、四居产品。据相关人士透露，预计项目销售单价会超过10万元/平方米。

另一家东三环豪宅合生·霄云路8号也开始推盘。据了解，项目本轮推出的户型包括450平方米、520平方米产品，520平方米楼王产品的样板间也对外开放。合生·霄云路8号在北京顶豪市场上历来被业界戏称为“话题之王”。人们至今对该项目最高单价高达50万元/平方米的空中四合院印象深刻。不久前，网上流传的合生·霄云路8号内部发出一则内容为“新品开盘单价18万元/平方米，接下来将对部分已经开盘的房源提价15%”的《涨价通知》再度引来一片哗然。

“造势也好、炒作也罢，都显示出老豪宅推盘的强烈意愿”，上述人士分析，一些老豪宅沉寂多年后再次回到公众视野，最怕的就是被市场遗忘，没有话题难以引起市场的关注。

入市情非得已？

一位业内人士分析，一些老豪宅着急入市可能也是“情非得已”。近期葛洲坝中国府的预售许可证批复的最高销售价仅有11.5万元，远低行业预期。这在开发商的内心已产生出投射效应。不久前孙河板块绝版低密度纯住宅用地土地出让时，溢价率仅为23%，就能说明问题。该人士预测，就算土地市场逐渐放开限价管制，在一个时期内，开发商在拿地时面对高价地也会小心再三。

更重要的是，从当前金融和地产政策走向看，未来楼市调控的基调不会轻易改变，高端楼盘的批复价格不可能有太多“惊喜”。老豪宅们一味囤盘的意义不大。

老豪宅着急入市的另一个原因就是竞品增多。

近两年，虽然纯新顶豪入市不多，但“次新”豪宅还有一定存量。

合硕机构首席分析师郭毅表示，“近两年，商品住宅的地段、产品、售价在开发源头的土地市场便被全面限制，限竞房以压顶之势挡住了豪宅开发的去路。曾经风生水起的豪宅市场一下子偃旗息鼓。当前北京豪宅处境略显尴尬，其中尴尬之一就是明明是豪宅，项目位置和产品都很好，市场却偏偏被外界拿来与5公里外的限竞房项目对比”。

实际上，近两年，北京限竞房供应呈井喷之势，不少项目为实现效益最大化，采用拉高排低的做法，匹配了不少低密产品。而这些类别墅产品在总价上有明显优势，对豪宅的确形成倒逼态势。

老豪宅的几道关

从前5个月北京高端项目成交情况来看，据地产营销人发布的统计数据，当月包括恒大丽宫、中粮瑞府、润泽御府、远洋lavie等老盘别墅项目都有还算不错的销售业绩。其中恒大丽宫成交24套，33.6亿元的成交业绩。此外，内城平层顶豪项目则除了泛海国际、霞公府、使馆壹号院外再无10万＋项目形成有规模的成交。而且以上这些老豪宅已近乎清盘。

老豪宅此时出马，确实有机会打开局面。例如，西钓鱼台御园附近的公主坟板块二手房价为8.7万元/平方米。项目南侧的翠微西里，挂牌价10.9万元/平方米。西钓鱼台御园开出10万+的销售单价，去化可能没有太大问题。

业内人士表示，老豪宅们通常具有地段优势，但若想取得热销还有几道关要过。首先豪宅之间的竞争早已从区域板块蔓延到全北京范围；同时，老项目的开发周期跨度大，社区整体配套设施很难做到与当下最新市场潮流和品质同步升级；此外，由于市场新鲜度已过，客户存在审美疲劳的可能；部分老豪宅前期产品负面缠身，也给后续销售带来不小的抗性。

地产营销人出品人韩乐分析表示，高单价、高总价项目网签有所释放，但签约有滞后性，并不能简单归结为高端住宅市场的回暖。顶豪市场能否把握这一轮窗口期，除了依靠项目地段配套优势外，产品品质也将是成败的关键因素。