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老豪宅“翻新”入市需过几关

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随着葛洲坝北京中国府、北京庄园等新晋10万+豪宅接连取证,以及内城限竞房低密度产品不断入市,北京一些沉寂多年的老豪宅也开始跃跃欲试。近日,位于海淀西三环的西钓鱼台御园即将取证,该项目首次开盘可追溯到2006年。此外,东三环老牌豪宅合生·霄云路8号也在近日公开520平方米样板间。

分析显示,受前两年北京严格调控政策,北京顶豪市场基本陷入沉寂,10万+楼盘鲜有成交。一段时间内,北京顶豪已经进入断档期。但事实上,北京高端置业需求却一直存在,随着当前政策对高端楼盘适当松绑,加上长期以来累计的高端供给与需求的矛盾,老牌豪宅们也渴望把握难能可贵的豪宅窗口期,分一杯羹。

老豪宅的机会

“最近一些老牌顶豪楼盘把压箱底的房源拿出来卖了。”一位楼市观察者告诉北京商报记者,之前北京调控政策很严,高端项目取证困难,现在虽然价格隐形红线仍在,但高端市场的确出现一个窗口期。

据北京住建委官网上披露的预售许可预告信息显示,西钓鱼台御园即将在近日取证入市,该项目正是从2006年就开始对外销售的西钓鱼台嘉园。该项目位于西三环玉渊潭附近,位置优越,时隔多年再度出山,很多业内人士感叹,这个项目居然没清盘。该项目推出产品为175-252平方米的三居、四居产品。据相关人士透露,预计项目销售单价会超过10万元/平方米。

另一家东三环豪宅合生·霄云路8号也开始推盘。据了解,项目本轮推出的户型包括450平方米、520平方米产品,520平方米楼王产品的样板间也对外开放。合生·霄云路8号在北京顶豪市场上历来被业界戏称为“话题之王”。人们至今对该项目最高单价高达50万元/平方米的空中四合院印象深刻。不久前,网上流传的合生·霄云路8号内部发出一则内容为“新品开盘单价18万元/平方米,接下来将对部分已经开盘的房源提价15%”的《涨价通知》再度引来一片哗然。

“造势也好、炒作也罢,都显示出老豪宅推盘的强烈意愿”,上述人士分析,一些老豪宅沉寂多年后再次回到公众视野,最怕的就是被市场遗忘,没有话题难以引起市场的关注。

入市情非得已?

一位业内人士分析,一些老豪宅着急入市可能也是“情非得已”。近期葛洲坝中国府的预售许可证批复的最高销售价仅有11.5万元,远低行业预期。这在开发商的内心已产生出投射效应。不久前孙河板块绝版低密度纯住宅用地土地出让时,溢价率仅为23%,就能说明问题。该人士预测,就算土地市场逐渐放开限价管制,在一个时期内,开发商在拿地时面对高价地也会小心再三。

更重要的是,从当前金融和地产政策走向看,未来楼市调控的基调不会轻易改变,高端楼盘的批复价格不可能有太多“惊喜”。老豪宅们一味囤盘的意义不大。

老豪宅着急入市的另一个原因就是竞品增多。

近两年,虽然纯新顶豪入市不多,但“次新”豪宅还有一定存量。

合硕机构首席分析师郭毅表示,“近两年,商品住宅的地段、产品、售价在开发源头的土地市场便被全面限制,限竞房以压顶之势挡住了豪宅开发的去路。曾经风生水起的豪宅市场一下子偃旗息鼓。当前北京豪宅处境略显尴尬,其中尴尬之一就是明明是豪宅,项目位置和产品都很好,市场却偏偏被外界拿来与5公里外的限竞房项目对比”。

实际上,近两年,北京限竞房供应呈井喷之势,不少项目为实现效益最大化,采用拉高排低的做法,匹配了不少低密产品。而这些类别墅产品在总价上有明显优势,对豪宅的确形成倒逼态势。

老豪宅的几道关

从前5个月北京高端项目成交情况来看,据地产营销人发布的统计数据,当月包括恒大丽宫、中粮瑞府、润泽御府、远洋lavie等老盘别墅项目都有还算不错的销售业绩。其中恒大丽宫成交24套,33.6亿元的成交业绩。此外,内城平层顶豪项目则除了泛海国际、霞公府、使馆壹号院外再无10万+项目形成有规模的成交。而且以上这些老豪宅已近乎清盘。

老豪宅此时出马,确实有机会打开局面。例如,西钓鱼台御园附近的公主坟板块二手房价为8.7万元/平方米。项目南侧的翠微西里,挂牌价10.9万元/平方米。西钓鱼台御园开出10万+的销售单价,去化可能没有太大问题。

业内人士表示,老豪宅们通常具有地段优势,但若想取得热销还有几道关要过。首先豪宅之间的竞争早已从区域板块蔓延到全北京范围;同时,老项目的开发周期跨度大,社区整体配套设施很难做到与当下最新市场潮流和品质同步升级;此外,由于市场新鲜度已过,客户存在审美疲劳的可能;部分老豪宅前期产品负面缠身,也给后续销售带来不小的抗性。

地产营销人出品人韩乐分析表示,高单价、高总价项目网签有所释放,但签约有滞后性,并不能简单归结为高端住宅市场的回暖。顶豪市场能否把握这一轮窗口期,除了依靠项目地段配套优势外,产品品质也将是成败的关键因素。

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