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开发商涉嫌假购房 回迁户20年办不成房产证

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原题:记者赴广州市海珠区穗龙花园小区开展采访调查 回迁户缘何20年办不成房产证(来信调查)

编辑同志:

我们是生活在广州市海珠区宝岗大道穗龙花园的回迁户。本世纪初,我们被安置入住在这里,可是我们发现,在入住之前,房产就已经被开发商抵押、预售按揭了,无法办理房产证。这给我们的日常生活造成了极大影响。这些年来,我们通过各种渠道反复反映诉求,可问题始终没有得到解决。

部分回迁户

5月21日,记者驱车来到广州市海珠区宝岗大道,沿着一条小路走进去,迎面是一幢11层的高楼,这便是读者所说的穗龙花园小区。回迁户为何迟迟办不成房产证?记者随即展开采访调查。

回迁户反映:

入住前房产已被抵押、预售按揭

穗龙花园小区及其周边区域,原属广州市海珠区宝岗大道龙田直街,1995年经广州市有关部门批准,该地块被征用建设商住楼。其中,一部分由穗京公司开发建设,一部分由升平公司开发建设。穗京公司随即成立项目公司——宝山公司,在穗京地块上进行拆迁改造,并于2000年建成一幢11层的商住回迁楼,也就是记者看到的穗龙花园小区。

李江(化名)今年已是78岁高龄,对于这些年的回迁、办证经历,记忆犹新,颇感无奈。他于1997年10月同意房屋拆迁,并且根据与穗京公司的协议,2000年10月入住穗龙花园小区。“后来入住了七八年,房产证的事情一直无人问津。我们多次找穗京公司协助办证,可怎么也找不到当时的公司负责人吴尚平。直到2010年看到《广州市政府办公厅转发广州市国土局关于解决我市历史遗留的办理房产证问题若干意见的通知》,我们才开始向政府部门反映诉求、寻求解决问题,结果发现由于穗京公司的债务问题,我们的回迁房被法院查封了。”李江说。

经过司法程序,李江的回迁房于2014年顺利解封。当年11月,李江满怀期待地来到广州市房地产交易登记中心,申请办理房产证。可是2015年1月20日,广州市房地产交易登记中心的一纸《补证资料通知书》让李江傻了眼。这份通知书载明:李江的回迁房已于1999年被抵押给中国农业银行广东省分行营业部,只有先提交抵押涂销证明,才能办理房产证。

“入住的时候,根本不知道房产已经被抵押了。”李江拿出当年的购房款收据并说道,“自己以前的房子小,回迁时换了一个大的,补了25平方米的差价。穗京公司明明已经把房子抵押了,为什么还收我的钱?”据李江反映,“先抵押、后入住”的回迁户共有28户。

采访中,记者遇到回迁户杨远(化名),他说自己的回迁房可能“一房二卖”了。杨远于1998年1月与穗京公司签订拆迁协议,随后入住穗龙花园小区,2014年穗京公司还给杨远开具了回迁证明。即便如此,杨远的房产证也始终办不成。

百思不得其解的杨远在2018年无意中关注到广州市法院系统审理的一起房产买卖合同纠纷后,才解开了谜团。对于原告和被告,他非常陌生,可是发生纠纷的房产,却是他的回迁房。更令杨远诧异的是,根据广州市中级人民法院二审民事判决书里面介绍的一些情况,他的回迁房早已被他人预售按揭了。

杨远顺藤摸瓜发现穗龙花园小区至少有22户回迁房早已被宝山公司预售,相关购房人员已在银行办理按揭手续。

职能部门回应:

开发商涉嫌假购房、假按揭,套取银行资金

根据回迁户提供的线索,记者了解到,1999年晓穗公司向银行借款650万元,宝山公司作为担保,就把穗龙花园小区的28套房产,即李江等人的回迁房抵押给银行了。同时据回迁户反映,穗京公司当时的负责人是吴尚平,晓穗公司当时的负责人是吴尚平的儿子吴穗毅。“穗京公司当时是广州市驻京办的下属公司,其成立的项目公司宝山公司承担的是政府主导的拆迁改造工程,怎么可以拿公共利益为私人企业买单?”李江说。

由于多方面因素,穗京地块被广州市海珠区法院依法强制执行拍卖,2005年中惠公司成功竞拍,拍卖所得款项8200余万元由广州市海珠区法院执行局管理。

对此,有职能部门曾提议拿出这笔钱的一部分解决银行抵押问题,从而帮助回迁户顺利办证。可是海珠区法院明确指出拍卖所得优先用于补偿安置,应当专款专用,“只能用于解决穗京地块上的问题,不能帮其他企业、地块还债。”李江等28户的问题至今没有得到解决。

另据李江、杨远等人反映,在涉嫌“一房二卖”的回迁房中,有很多“购房者”是吴尚平的亲属、公司职工。这得到了广州市住建、规划等部门的证实。

广州市住房和城乡建设局副局长黄成军说:“这个问题不只是这个楼盘有。当资金紧张时,一些开发商就会用假购房、假按揭的方法套取银行资金,拿着银行的钱继续搞开发。”

广州市不动产登记中心副调研员黄文裕说:“大部分房产登记是在1998、1999年,那个时候我们的信息管理系统不完善,开发商直接来办理房产登记就行,当时没有认真核对购房者的身份信息,也没有审查购房款。”

回迁户反映:

土地出让“兜底条款”有争议,开发商扯皮,回迁户利益受影响

采访调查中,还有一个群体——来自升平地块的32户回迁户,被安置入住到穗京地块上的穗龙花园小区。后来,这两个地块合二为一,先后通过政府无偿收回再招拍挂、司法拍卖两种方式,均归中惠公司开发建设。就在这种变更、转让过程中,32户回迁户到底该向谁伸张权利,成了“一团乱麻”。

据回迁户毕招(化名)介绍,1995年5月,广州市有关部门批准升平地块一期工程,涉及75户拆迁安置。其中32户选择产权置换,并于2000年回迁到穗龙花园小区。此后,升平地块再没有拆迁,整个地块被认定为闲置土地,广州市政府无偿收回并在市房地产交易登记中心公开挂牌出让。

2006年2月,中惠公司成功竞得该地块。广州市规划和自然资源局(时称广州市国土资源和房屋管理局)与中惠公司签订国土出让合同,其中注明一条特殊条款:“本合同项下,乙方需负责该地块的拆迁补偿安置工作,地块需拆面积约为9885平方米。此面积是档案查册统计数据,并不是实际拆迁补偿安置的数据,在拆迁过程中仍按实际情况由乙方负责全部补偿安置。”对此,广州市规划和自然资源局工作人员李月华表示,这是一条“兜底条款”,目的是确保该地块上的历史遗留问题得到解决。

然而对于这条“兜底条款”,不同主体有不同主张,开发商之间也是相互推责。据毕招介绍,他们曾经找升平公司,却发现已“吊销”执照了;找穗京公司,后者始终表示,应以出让合同及其特殊条款为依据,中惠公司应“负责全部补偿安置”,况且自身的穗京地块已被司法拍卖,应找法院、国土部门帮助解决问题。

2017年以来,32户回迁户多次起诉中惠公司,被法院一一驳回,认为升平公司已安置,“理应为其办理房屋的产权登记手续”。与此同时,中惠公司还以2006年40号《拆迁许可证》上的拆迁许可范围为由,认为32户回迁户不在合同特殊条款约定的“实际范围”内;以2011年广州市城市房屋拆迁办出具的拆迁结案证明为由,认为“结案”就证明无须对32户回迁户负责……

然而,一份广州市中级人民法院判决书显示,莫某某是升平地块的拆迁户,并约定由升平公司定期支付临时搬迁补助费用,后来升平公司不再支付。莫某某将中惠公司告上法庭,要求中惠公司继续支付并安置房产,法院最终判决莫某某胜诉。“我们的房子都是升平公司拆的,为什么判决结果不一样呢?”毕招说。

采访调查中,多名回迁户对广州市拆迁办的“拆迁结案证明”提出异议,同时期盼有关部门早日对出让合同特殊条款中的“实际范围”“全部补偿安置”作出权威说明,明确主体责任,“别再让我们和开发商陷入无休止的口水仗。”

职能部门回应:

中惠公司应承担责任,其20套房屋已被限制销售

带着回迁户的疑惑,记者向有关部门进一步求证。首先,对于为什么升平公司负责的回迁户会安置到穗京公司建设的回迁楼,广州市国有土地上房屋征收办公室有关负责人麦慧民给出了解释:升平公司实际上也是穗京公司成立的项目公司,彼此之间的业务衔接是正常的,相关部门也是知情的。

据了解,广州市规划和自然资源局(时称广州市国土资源和房屋管理局)于2014年5月限制了中惠公司开发楼盘——中惠雅苑一期的20套房屋销售。对此,李月华、麦慧民在接受记者采访时均解释:32户回迁户并不属于出让合同中“地块需拆面积约为9885平方米”的实际范围内,但是只要在升平地块上,中惠公司都应依照合同承担责任。

此后,中惠公司向广东省住建厅提请行政复议,要求解锁20套房屋,诉求被驳回。此外,广东省住建厅《驳回申请行政复议决定书》还载明了广州市规划和自然资源局(时称广州市国土资源和规划委员会)的答复意见:由于该地块存在前后两次出让,就已经签订补偿协议或者已安置未办理产权的业主,并不能反映在2006年40号拆迁许可范围内。因此,除了完成拆迁公告范围内所有房屋补偿安置,还应解决整体地块内的其他业主的补偿安置问题。

最新进展:

市政府表示,回迁户是无辜的,要举一反三推动类似问题的解决

采访中,有回迁户介绍,他们通过各种渠道反映诉求已达百余次,可始终没有一个结果,“一辈子就为了这一套房子,到头来还拿不到房产证明。”

由于常年办不成房产证,回迁户的日常生活也受到极大影响:小孩无法就近入学,出国旅游难以成行,甚至连水电表都无法正常安装。由于房屋产权不明晰,回迁户的内心始终没着落:法院系统时常上门调查,声称要查封;涉嫌“一房二卖”的房屋经常被骚扰,要求腾退。

“不管怎么样,回迁户是无辜的,真的是受害者。”5月29日,记者再次来到广州,与广州市、海珠区有关领导和相关部门交流情况时,广州市政府副秘书长邢翔表示,之所以出现上述一系列问题,往往是因为开发商利用了制度、监管上的一些漏洞。下一步要努力解决问题,并且举一反三,推动解决类似的一系列历史遗留问题。

据介绍,广州市委、市政府高度重视穗龙花园回迁安置问题,分管市领导召开专题会议,组织市住建、规划、公安、司法行政等部门和市中级人民法院、海珠区政府、海珠区法院成立专案工作组。目前,专案工作组正在抓紧核查涉案公司、房产等基本情况,认真听取回迁户意见,梳理研究解决措施。邢翔还明确表示,下一步将采取行政、司法双管齐下的办法,针对查封、按揭、抵押等不同情况,分类施策,综合治理,尽快解决问题。目前各项工作正在开展中。

回迁户何时能拿到房产证,本报将继续关注。

■编后

切实保障好群众利益

数十户回迁户搬进了新房,但近20年时间,房产证却没有着落。拆迁改造产生的“后遗症”,令群众利益受到损害。

应该说,拆迁改造是政府主导的一件好事,改善生活环境,改进城市面貌,根本目的是让群众过上更加美好的生活。为了把好事办好,就要确保拆迁改造的各项工作沿着法治轨道推进,确保群众在拆迁安置中的合法利益得到尊重和保障。比如,应加强对拆迁改造的全程监管,对开发商作出的一切有可能损害群众利益的行为,坚决说“不”,坚决制止,坚决杜绝疏忽大意、包庇纵容的情形;再如,一旦群众的房产发生纠纷、利益受到侵害,要及时研究解决问题,面对工作中的困难和矛盾,要积极作为。

坚持以人民为中心的发展思想、切实保障好群众利益,为群众排忧解难是党委政府义不容辞的职责使命。希望当地有关部门统一认识、形成合力、一抓到底,让这数十户回迁户早日拿到房产证。

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