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大连友谊房地产业务去年亏3.86亿元 毛利率仅3.71%

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随着调控政策持续推进,不少房企的日子并不好过,大连友谊(000679,SZ)就是如此。2018年,大连友谊归属净利润亏损4.15亿元,其中房地产业务亏损3.86亿元,同比下降1125.42%,毛利率仅为3.71%。

为此,深交所在年报问询函中对其房地产业务毛利率变化、暂缓项目具体情况、业绩改善措施等进行了连番提问。大连友谊5月30日晚回复称,公司房地产业务依旧面临严峻考验,将继续加速现有存量去化,并探索新的业务方向。

《每日经济新闻》记者注意到,在去化重点项目中,大连友谊对大连富丽华国际项目实行整售不零售的销售策略,但该项目2018年末账面价值超15.1亿元,如果进行整售,需要签下15亿元的大单。

去年业绩出现大幅下降

2016年,大连友谊迎来了具有金融背景的控股股东,不少投资者对上市公司扩展金融业务抱有极大希望。然而三年过去了,大连友谊的金融路线步履维艰,主营业务仍是房地产和零售业。

不过,这两大业务都面临较大困难,尤其是房地产业务,2018年业绩出现大幅下降且严重亏损,成为深交所年报问询的重点。

2018年年报显示,去年,大连友谊房地产收入为3.06亿元,毛利率仅3.71%;而2017年收入为10.02亿元,毛利率为22.50%。根据大连友谊的回复,过去三年地产业务主要有5个项目,去除尾盘因素影响,2018年毛利率下降较大的项目为大连富丽华国际(富丽华三期)、沈阳友谊时代广场,毛利率分别由2017年的14.80%和21%下降到2018年的-181118.05%和-2.50%。

大连友谊称,2018年大连富丽华国际所在区域的公寓产品去化较慢,零售周期拉长,进而带来项目回流资金较慢,因此公司对该项目改变销售策略,整售不零售,以期实现快销售、快回现,节省资金成本,故2018年无收入。沈阳友谊时代广场则随着工程成本的决算,调整单方成本影响,导致毛利率降低。

商业地产去化缓慢、收入降低,是大连友谊亏损的主要原因之一,但地产目前仍是公司支撑性产业之一。面对地产业务低迷,大连友谊表示,一方面将继续加速现有存量去化,专注城市住宅地产开发,寻求增量项目;另一方面将尝试和探索新的业务方向和业务模式。

2018年年报显示,大连友谊重点去化项目便是沈阳友谊时代广场项目和大连富丽华国际项目。截至2018年末,富丽华国际账面价值为15.1亿元,沈阳友谊时代广场账面价值为5.13亿元。

按照大连友谊的销售策略,大连富丽华国际项目采取整售方式,也就是说,去化这一项目需要签下15亿元的大单。5月31日,大连友谊证券部人士对《每日经济新闻》记者确认,大连富丽华国际会作为一个整体出售,公司也一直在积极寻找客户,加快地产项目的去化,如果有实质性进展会及时公告。

金石谷项目仍待解决

虽然大连友谊一直表示要寻找增量地产项目,但已经连续多年没有获取新的土地储备了,所以存量去化,以及启动暂缓项目将成为快速改善业绩的主要突破口。

大连友谊表示,涉及暂缓建设的项目包括沈阳、邯郸两市的友谊时代广场项目,以及金石谷项目。其中沈阳、邯郸项目于2018年7月停工,考虑进行整体处置。2018年末,大连友谊与收购方达成了邯郸项目公司的股权转让协议,邯郸友谊时代广场项目进行整体转让。沈阳友谊时代广场则仍在寻找买家。

至于金石谷项目,作为包括别墅产品和高尔夫球场等公共配套的复合地产项目,金石谷项目已多年搁浅,2016年起停止利息资本化,是导致上市公司业绩持续为负的重要原因之一。

大连友谊回复深交所问询称,该项目未能如期完工,主要原因是房地产行业宏观调控的不断深入,以及高尔夫球场监管政策出台。

大连友谊表示,截至目前,金石谷项目已按照国家部委要求进行整改,并整改完成,但未取得任何政府部门的书面批复。目前,公司一方面积极且多次与政府部门沟通,等待书面批复意见,以保证合规运营;另一方面也在围绕着项目的开发与启动,不断根据市场情况修订规划设计、市场定位等方案,以备早日启动该项目的开发建设。

面对金石谷项目因高尔夫限制政策长期搁置,有股民建议金石谷调整方向,兴建养老公寓出售。不过,大连友谊上述证券部人士表示,目前公司还是按照之前的规划来建设金石谷项目。

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