从大望路CBD出发，沿广渠快速路一路向东，车程20多分钟，即可到达北京副中心通州，这个从2015年8月份至今仍被史上最严厉限购政策笼罩的区域，如今正在加班加点修地铁拓道路。昔日街上的小商小贩不见了，取而代之的是整齐的商铺和知名的超市连锁店；老旧住宅楼纷纷被粉刷一新，违规建筑一夜间就被拆成平地；商业、教育、医疗等各种产业配套争相落地；有开发商曾向记者笑称，通州运河CBD正在向塞纳河看齐……
过去，通州人称自己住在“通县”，将进城叫做“去北京”。现在，通州俨然已开始走向世界。但颇有看点的是，与发展的热度相比，一度被誉为“北京楼市晴雨表”的通州，新房市场却已平稳多年。在北京进入“限竞房时代”已达一年时间之际，通州甚至目前尚未有一个限竞房项目入市销售。
近日，《证券日报》记者在采访过程中发现，通州楼市近几年二手市场相对活跃，新房市场已沉寂许久，仅有保障性住房和个别中高端商品住宅入市，且供量较低。过去三年，在北京楼市限竞房地块热火朝天出让的时候，通州土地市场却几乎断供了住宅用地三年。目前，通州一手住宅市场仍在消化三年前拍卖的土地的项目。据《证券日报》记者不完全统计，近三年来，通州仅入市了12个新建住宅项目，其中包括六环外，已毗邻廊坊的远郊住宅大盘。
值得注意的是，在记者探访过程中发现，5年前销售火热的通州台湖板块，万科城市之光东望限竞房项目即将入市，这意味着通州楼市将首次出现限竞房楼盘，且该项目整体体量较大。有业内人士认为，这将搅动通州乃至整个朝阳和亦庄板块的新房市场。
一手商品住宅供应现低谷
初夏的北京，阳光灿烂，满街绿树红花。运河两岸，晨间和傍晚，孩童笑闹，老叟遛弯，年轻人跑步……
这一番景象，记者不知道见了多少次。而六年、七年前，运河两岸还多是老旧居民楼，房子都不好租出去。彼时，富力、绿地、保利和远洋等大型房企在运河两岸的布局尚是停于纸面的效果图，如今则已变成两岸高楼林立的现实。
五年前，或者更早一点，通州仍是北京楼市的晴雨表。尤其2013年和2014年，这两年通州每年都有20多期新建住宅房源入市销售，每年入市项目都接近20个。彼时，通州最贵的楼盘尚未超过3万元/平方米，北京东部片区楼市几乎被通州“霸占”，房价每一个周期的起起落落几乎都是全国楼市的重要风向标。
销售高峰期过后，2015年8月份，通州启动史上最严厉限购，此后北京副中心规划落地，通州楼市进入“冷静期”。
据《证券日报》记者不完全统计，2017年以来，通州一手住宅仅入市12个项目，包括保障性住房在内，三年入市项目数不如高峰期时一年入市量。2018年至今，仅有7个项目入市销售，最高售价曾一度接近8万元/平方米。
“通州这几年新房市场供量较少，楼市流动集中于二手房市场。就连当年最热的台湖板块，2017年至2018年期间也极少有纯新建商品住宅供应。”有熟悉通州楼市的人士在接受《证券日报》记者采访时表示，在供应较低和政策限制较为严格的情况下，再加上北京副中心规划、环球影城建设速度加快等各种因素影响，通州楼市一旦有新建住宅项目入市，通常都是当年北京的热销项目。”
更值得关注的是，该人士还称，随着台湖板块区域成熟度逐渐提升，叠加五环外和地铁接驳北京核心区的交通优势以及湿地公园的宜居环境等各种因素，台湖板块改善型住宅单价曾一度卖到7.6万元/平方米。而六年前，万科、泰禾等大型房企刚刚布局该区域时，该地房价才1.5万元/平方米，短短几年间，台湖板块的房价涨幅已经超过通州核心区房价的增长速度。
万科等大型房企深耕台湖
从通州到亦庄，隶属于通州但位处东南五环的台湖板块，是连接通州和亦庄的连廊之地，亦是北京副中心和亦庄新城之间的台湖高端总部基地。
实际上，每年在往返于亦庄和通州的路上，记者都多次路过台湖。这些年来，记者眼看着台湖板块从一片荒地到高楼迭起，从人迹罕至到常住人口升至7万人，从台湖人去通州消费到通州乃至北京东部片区人向台湖聚拢……
“2013年，万科首次进入台湖，从满足刚需的普通住宅到改善型中高端产品，从单一住宅到多业态造城式布局，在台湖项目产品的升级换代中，万科完成了向‘产品时代’的转型。” 万科城市之光东望项目相关负责人在接受《证券日报》记者采访时表示，由于北京万科在五六环线多有布局，先有房山区域的长阳板块造城经验，后有昌平区域的商业运营样本，万科对5.5环同样环线和郊区大盘方面的产品布局、客群定位和造城模式已经有了一套自身的逻辑。
“台湖板块是先规划后发展的区域，从一片荒地蜕变成吸附京东和京南自住大盘，万科调动了集团多种资源，在商业、办公等多业态和教育、医疗等多种产业组合下，用了六年时间深耕，才有了如今商业等配套设施反哺住宅销售的格局。”一位北京万科相关人士向本报记者坦言，此前台湖区域内住宅已经接近售罄，销售货值已经超过100亿元。
先有万科布局，后有泰禾集团一口气卖掉七八百套房子。纵观台湖板块这几年的供应和销售情况，据《证券日报》记者拿到的一组数据显示，加上公寓、别墅、写字楼和商业等业态，台湖楼市的高光时刻出现在2016年，当年销售7000多套新房；低谷期则是2017年，仅完成交易800套，且2017年以来，新建商品住宅已鲜有供应。
台湖将现通州首个限竞房
鉴于此，即便在通州政策很严厉的市场格局下，万科仍旧在今年1月底再度耗资66亿元与平安组成联合体共同重仓台湖板块。据记者粗略统计，该项目整体货值将达150亿元，万科预计在两三年内将其消化完毕，这无疑是万科在北京布局的又一大盘。
值得关注的是，据不完全统计，自2016年11月份北京首次开始竞拍“限房价、竞地价”地块以来，全北京所有区域里，唯一一个到2019年1月份仍没有一宗限价房土地完成出让的区域只有通州。
在查访过程中，《证券日报》记者发现，拿地仅4个多月后，该项目即已进入蓄客阶段，且上述限竞房楼盘将与万科此前在台湖开发的城市之光项目形成联动。万科城市之光东望整体体量为28万平方米，2800多套房，预计将于今年7月底或8月初入市，主力户型为90平方米三居的首改型产品和120平方米-140平方米的改善型产品，总价区间在350万元-750万元之间，销售均价不超过51585元/平方米，且最高销售单价不得超过54164元/平方米，几乎与周边二手房价相持平。
“由于社区配套和万科物业服务的软实力加持，一般情况下全国万科二手房跟周边同类物业相比，溢价率约为20%，这也是目前万科老业主成交和老带新客户成交占比高的原因。”上述万科城市之光东望项目负责人表示，预计朝阳新北京首置客群占比为30%，品质改善客群占比为30%，还有一些则是认可台湖板块的地缘性客户和亦庄产业外溢客群。因为，该项目区域内除了东部TOD轨交规划外，还将有百亿元量级配套落地，通州区政府也将搬至台湖。
实际上，从朝阳到通州这一扇形区域，这几年新盘都很少。正如兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示，“朝阳区域几乎没有新盘供应，这一区域购买客群正在东移或者外溢到其他区域。”
值得关注的是，据《证券日报》记者调查获悉，未来两三年内，台湖板块暂无新建商品住宅供应，近期有5块地入市，均为金融商业商务用地。此外，2017年起的近三年内，通州商品住宅（含限竞房）供应约40多万平方米，其中城市之光东望地块占整体商品住宅供应占67.3%。换言之，台湖板块将是未来通州楼市住宅供应的主力战区。
本文来源：证券日报
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