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物业板块分拆上市 市盈率高于房企母体

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3月15日,滨江服务集团有限公司(3316.HK,简称“滨江服务”)正式于香港交易所主板挂牌上市,成为今年第一家在港上市的物业公司。据披露,滨江服务此次公开发行6670万股,每股发行价6.96港元,所得款项净额3.89亿港元。当天滨江服务开盘价6.96元,收盘价7.32港元,涨幅6.32%。

据财报披露的数据测算,2015年至2017年,滨江服务的营业收入年复合增长率为48.27%,净利润年复合增长率为124.01%。

近两年,房地产行业掀起物业公司上市潮,继永辉物业、佳兆业物业,滨江服务后,据知情人士介绍,正荣地产也在筹备分拆物业板块上市。

目前,物业公司市值比房企母体市值还高。房企动态市盈率大多在3-10倍左右,而分拆到香港上市的物业公司大多数在20倍左右。

一名物业行业资深人士指出,脱胎于母公司的物业公司大部分业务来源于母公司旗下物业,而随着母公司逐年调高销售目标,物业交付高峰陆续来临。这个前提下,物业公司未来管理面积的增长是可以预见的。换言之,管理面积提升也会带来营收的提升。

动态市盈率高企

21世纪经济报道记者不完全统计获悉,新城悦、滨江服务、雅生活服务、彩生活、绿城服务、佳兆业物业、中海物业、碧桂园服务这9家被分拆上市的物业公司中,绿城服务市盈率为其母公司10.7倍,彩生活的市盈率与其母公司相差最少,为其母公司2.4倍。

相比大部分华南物业公司,总部位于华东的绿城服务、南都物业、新城悦、滨江服务的动态市盈率更高。截至3月15日,新城悦动态市盈率达到33.82倍,而大部分上市物业公司为20倍左右。在国内A股上市的南都物业,目前动态市盈率也有28倍。

滨江服务此次上市认购情况,也表明了港股资本市场对物业公司的追捧。此次滨江服务共接获4359份有效申请,认购约4760万股股份,这比香港公开发售初步预计总数667万股多出大约6.14倍,与最近上市银城国际、德信中国等房企在香港发售股份认购不足形成鲜明对比。

此前于2018年底上市的佳兆业物业获得20.44倍认购额。这意味着物业管理公司的业务价值、行业发展及未来前景受到投资者的高度认可。在滨江服务的招股书中,也明确提出物业管理服务、非业主增值服务和业主增值服务是公司三条主要业务线。

规模待突破

在滨江服务的招股说明书中,记者发现,基石投资者除了绿城服务、杭州(楼盘)东业外,还有一个熟悉的身影——天堂硅谷资产管理。天堂硅谷资产管理曾是绿城服务的基石投资者,并已在股份解禁后半年退出。尽管后续绿城服务维持了不错的股价涨幅,但机构对于偏重“讲故事”型的概念股仍然有所保留。

根据中指院的资料,物业管理公司从其关联物业开发商取得物业管理服务合同在中国较为常见。截至2018年6月30日止六个月,碧桂园服务收费管理的碧桂园集团开发的物业的土地面积为12194万平方米,占89.1%;从碧桂园集团开发的物业获得收入为14.19亿元,占比为90.8%,较2017年同期计算还要增加2.7%。

物业公司上市之后,会试图降低对母公司房企板块的业务依赖。新城悦2015年-2017年年报以及2018年中报显示,该公司大客户所产生的收入分别约占总收入的30.1%、27.2%、27.3%及24.8%。

2018年底,上市之初的新城悦管理面积达到42.9百万平方米,较2017年底增长18.2%。2018年全年第三方开发商开发业务的在管面积分别增加约230万平方米,关联公司在管面积分别增加约430万平方米。2017年在管新城开发商面积占比61.4%,到2018年末变为59.3%。

绿城服务上市之后,过去一年,其在华东地区的园区服务上营收已有10亿左右的规模。

滨江服务也积极加大与第三方客户合作,规避规模增长瓶颈。据测算,滨江独立第三方开发商的物业管理服务收入占比由2015年的1.6%,上升至2018年前8个月的24.3%。

滨江服务董事会主席及总裁朱立东认为,内地有非常多的二手房存量市场,除了住宅,还有写字楼,也有产业园区,所以内地能够提供物业服务的范围是非常广阔的。

根据中国指数研究院数据,预计到2020年,全国物业管理面积达到296亿平方米,全国物业管理市场规模约为1.5万亿元。

本报记者 唐韶葵 实 习 生 胡亦贇 上海(楼盘)、香港报道

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