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房企发力境外融资“输血” 最高利率达到15.5%

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进入2月,房企融资仍是看点,而且融资方式更加多样化,不仅局限于公司债、短期融资、ABS(资产证券化),还包括大量的境外融资。其中在短短5天内,房企境外融资及融资计划已经超过30亿美元。机构数据显示,2月房企境外融资计划近90亿美元。

不过,从金融主管部门不断点名房地产金融的态度来看,融资环境并不宽松。2019年,企业盈利能力预期下降,短期偿债压力加大,再融资渠道仍是房企要勇闯的“命门”。

境内融资收紧,房地产净融资仅为43亿

春节后,从龙头房企到小房企的融资举动仍然不断。

2月23日,碧桂园在2019年公开发行的58亿元公司债券状态更新为“已回复交易所意见”。而此前碧桂园一宗ABS计划也有新进展,2月20日状态变更为“已反馈”,拟发行金额12.50亿元。

2月25日,深交所披露信息显示,万科一宗ABS计划进展也顺利,状态变更为“已受理”。据悉万科-平安证券购房尾款资产支持专项计划拟发行金额为17.37亿元。

2月27日,金地集团发行2019年度第一期超短期融资券,发行金额30亿元,其中9亿元拟用于补充旗下10家子公司的营运资金,21亿元用于兑付发行人到期债券。

而在同一天美的置业公开发行2019年第二期公司债券,发行规模不超过10亿元。

看似融资不断,不过,境内融资规模仍在缩减。据国信证券信息显示,截至2月26日,2月产业债净融资较1月明显回落,具体到房地产行业,2月房地产行业2月净融资43亿元,较1月减少137亿元,房地产行业净融资仍然维持较弱的格局。

ABS的发行也并不顺利。据WIND的数据显示,1月ABS发行总数为94只,2月仅有13只,成为一年来ABS发行量最低的月份。而在去年11月及12月发行总数均过百只,随着整体规模的减少,房地产行业的ABS大幅缩减也是必然。有业内人士认为,从数量上看,ABS发行数量大幅减少,这或许与审核趋严有关。

据同策研究院统计的信息显示,在1月不到半个月的时间内,已有6个房地产类的ABS被暂停。随着房企ABS到期集中兑付来临,警惕风险,关注基础资产的质量成为审核关注点。

2月境外融资计划近90亿美元

在境内融资不畅的同时,更多的房企开始关注美元债发债主体的再融资能力。春节后,从2月11日至2月15日的5天内,房企境外融资及融资计划已经超过30亿美元。

2月21日,富力地产间接子公司发行8.25亿美元的优先票据,最高利率为8.625%。与此同时,当代置业宣布,额外发行2020年到期的2亿美元利率15.5%的绿色优先票据。此外,合景泰富集团也拟进行担保美元定息票据的国际发售,但票据的本金额、利率等尚未确定。

2月26日,华润置地发布公告称,发行3亿美元于2024年到期的3.75利息票据以及5亿美元于2029年到期的4.125利息票据。

在同一天,融信中国、弘阳地产、国瑞置业宣布发行美元优先票据,总额共7.6亿美元,其中国瑞置业公告称,发行于2022年到期的1.6亿美元优先票据,票面利率达到了13.5%。

而在2月27日,禹州地产向香港联交所申请批准发行于2024年到期的5亿美元优先票据买卖生效。

中原地产研究中心统计数据显示,春节后,已经有超过25家房企发布境外融资的信息,融资计划已经接近90亿美元。其中部分企业显现多次融资,比如融创、旭辉、融信、佳兆业、龙光、华润、华夏、禹洲也均有密集融资举动。

中原地产研究中心认为,综合来看,融资成本在6%-11%之间,融资成本相比去年有所下调。

不过,据新京报记者观察发现,虽然个别大房企的融资成本出现下降,但是中小房企的美元融资成本仍然居高不下。国瑞置业发行的1.6亿美元优先票据,票面利率达到了13.5%。而当代置业1.5亿美元债票面利率更是高达15.5%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从目前来看,房企对融资渴求比较大,先获得资金再考虑兑付问题,是普遍的心态。目前房企融资主要是为了提前偿债,是以获取资金为导向。但部分融资成本高,是一种潜在的负担。

融资环境或宽松?

房企出现大量利率较高的海外融资与当前形势有关。

据中原地产首席分析师张大伟分析认为,2019年房地产市场进入调整期的预期非常强,房企更关注资金链的安全,体现在拿地预计将更加谨慎,越来越多的房企抓紧窗口期,加快融资以应对未来的还债高峰期。

从融资公告内容来看,债务再融资仍是房企融资的主要目的。为此,房企的债务违约也成为关注点。据WIND信息显示,截至2月28日,房地产行业的违约债有6笔,34.9亿元,占比2.62%,不过,从数据来看,还远远低于制造业的41.05%。

在光大证券分析师刘琛看来,从美元债到期的规模来看,2019年至2021年存量债的到期压力较大。

2月27日,证监会主席易会满首次亮相国新办发布会时提到,要做好股票质押、债券违约、私募基金等重点领域风险的防范化解。

而在前两天,银保监会强调将继续紧盯房地产金融风险,对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。而央行亦表示,要加强房地产金融审慎管理。

从金融主管部门的态度来看,房企的融资环境并不会宽松。

不过,中信证券认为,尽管2月由于春节原因,预计融资增长并不会和1月一样超预期,也没有看到房地产行业的信贷投放大幅增长,但在微观层面的确看到了房企融资成本的下降,融资趋松。不少企业趁这个窗口,也在积极替换高息负债。考虑到当前地产企业发行债券供求两旺,信用利差也有收窄的迹象,预示着未来企业可支配的资金,可能比预想更好。

严跃进也认为,融资密集其实是一个相对令人振奋的信号,房企此前拿地动作比较畏缩,其实与资金方面的压力有关。从融资环境来说,总体上显现出宽松的状态,当然宽松也不是说无节制宽松。预计到了2019年第四季度,房企的资金压力才会真正缓解。

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